信息化助力构建珠海“互联网+房地产监管”新模式

为防止一些房地产开发企业擅自挪用占用预售房款，一些房地产经纪机构擅自占压、挪用客户商品房交易资金的违法、违规行为，珠海市住房和城乡建设局在市委、市政府领导下，认真贯彻落实党中央和国务院有关信息化建设的方针政策，探讨和研究如何应用互联网、大数据、云计算等新兴技术构建“互联网+房地产监管”的新模式，搭建了全市房地产交易监管平台，有效维护了商品房买卖双方的合法权益，以“三码”模式，规范了中介、经纪等从业机构和从业人员的市场行为，加强信用管理，进一步促进了房地产业的健康发展。

近年来，珠海宜居城市建设成效显著，加之横琴自贸区等因素影响，房地产市场持续升温。为稳定房地产市场，珠海市政府陆续出台相关调控政策，当前时期内也取得了一定成效，但相比国内一二线大中城市，尚缺乏对房地产交易进行有效监管的手段，也没有形成对房地产市场全面实时监测的长效机制。为进一步转变政府服务理念，创新管理模式，有效提升社会管理水平，实现“更清晰地掌握情况、更及时地发现问题、更迅速地处置问题、更有效地解决问题”，房地产市场监管领域迫切需要真实准确的动态数据支持和有效的管理抓手。因此，运用信息化手段强化房地产市场监管，建立市场监管信息大数据提上日程。

思路明晰 扎实建设

为充分利用信息化手段强化房地产市场交易监管，珠海市住房和城乡建设局提出基于互联网和珠海市电子政务外网建设房地产交易监管平台，打造房地产交易监管一体化管理，建设多层级、协同式的房地产交易监管体系。同时，以平台为基础，整合线上线下多级审核服务渠道，创新房地产交易监管模式，逐步实现各相关政府部门、银行、房地产开发企业、购房者等多级办事协同高效化、房产交易动态化管理，着力打造“互联网+房地产监管”新模式。

一、总体规划、分步实施

房地产市场监管平台建设是一个综合工程，涉及主体众多，建设内容丰富，各方诉求多样，既需要做好总体规划设计，整体把控，又需要分清主次，抓住重点，分清层级，分步推进实施，不可一蹴而就。这就需要在设计过程中充分考虑各方因素，既要全面，又要突出重点。从监管内容的角度来看,要运用大数据从全方位、多渠道、多维度的思路出发,保障房地产市场监管内容能够覆盖房地产的所有相关方面,力争“滴水不漏”。从监管方式的角度来看，则要建立市场监测分析模式和信息披露相结合的机制,保证房地产市场有序运行，逐步形成从政府监管向社会化监管的转变。从监管流程的角度来看,要逐步形成“事前监督+事中监督+事后监督”的全生命周期监管流程。

图1 平台门户

二、以交易监管为导向

房地产市场监管平台建设应充分体现房地产交易市场的监督管理机制，为房地产管理部门提供一个科学规划、高效办公的平台，以交易监管为导向，保证交易资金安全，堵塞监管漏洞，规范监管秩序，避免因交易资金被挪用给交易双方造成不必要的麻烦，提高资金监管业务的时效性和便利性。

三、以平台化为原则

以信息资源开发和利用为基础，以交易监督和资金监管应用为关键，实现以房地产市场有效管理为主线，搭建统一的系统应用支撑平台，在支撑平台之上按需建设应用系统，并按统一标准对接预售、备案、银行等业务系统，做到信息共享、数据互联互通，杜绝和消除“孤岛”现象。

四、以“五化”为目标

紧扣房地产交易监管的目标任务，创新平台管理模式，实现“多元化、制度化、常态化、人性化、科学化”，以风险条线为依托,理顺监管过程,减少功能重叠,构建功能完善、可靠性好、可持续发展的多部门联动监管框架，满足房地产交易资金监管的建设要求，进一步提高房地产机构诚信经营意识，促进珠海市房地产市场健康发展。

平台上线 平稳运行

珠海市房地产交易监管平台于2019年7月15日正式上线运行。

平台主要建设内容包括以下几个方面：

一、商品房交易资金监管系统

同合作银行建设预售专户资金使用联审机制，真正意义上实现政府部门、开发商、银行之间的数据共享，实时监控到每一个楼盘的银行监管账户的资金流转情况，将每一套监管房源的交易情况都通过平台门户进行公示，接受社会公众监督。同时，实现商品房预售资金拨付网上申报，做到线上全流程电子化审批，从根本上实现商品房交易资金有效监管，保障商品房项目如期交付，维护购房者合法权益。

二、二手房交易资金托管系统

建立二手房信息权威发布、综合性服务、闭环式管理、“互联网+”二手房产交易的监管系统，着力打造真实可靠的二手房源体系，通过房屋状态实时更新，保障系统公示的房源均可正常交易，实现房源挂牌、查询、网上签约、合同备案、资金监管等业务，实现二手房“一房一码”的模式，确保二手房交易的安全化、透明化，进一步加强珠海市二手房源信息发布管理，规范二手房交易行为，有效降低交易风险。

三、房地产中介机构管理系统

通过监管平台实现中介机构和经纪人的备案管理和信用评定，备案后的每个门店和经纪人都对应分派一个二维码，群众通过扫描二维码，可以了解门店和经纪人的基本注册信息和信用等级。通过备案和信用评定等措施，有效的规范中介机构市场行为管理、信用管理，进一步提高房地产中介机构诚信经营意识，促进珠海市房地产二手房市场健康发展。

四、房地产监测预警系统

掌握流入市场的土地后续开发情况，了解房地产项目的建设进度，研究上市供应情况为房地产市场分析、预测新建房屋供应量、调控政策的出台提供可靠、完善的数据依据。依据珠海市房地产监测预警模型，及时、动态地反映房地产市场运行状况并进行预警监测，从而使政府可以及时发现和解决珠海房地产市场运行中出现的问题，助力建立完善、规范、可控的房地产市场经济模式。

五、整合现有房地产相关信息化系统

实现与珠海市房地产、物业、不动产及银行领域等相关信息化系统的整合，消除信息孤岛,实现信息有效共享，实现实时动态监管，进一步提高房地产企业监管效能，提升房地产管理服务水平。

图2 区域预售地图

图3 楼盘公示信息

作用明显 成果显著

截至目前，在一手房方面，平台真正意义上实现了政府部门、开发商、银行之间的数据共享，打通了20 多家银行数据对接，实时监控到每一个楼盘的银行监管账户的资金流转情况；在二手房方面，在平台登记备案的房地产中介机构达1616 家，中介经纪人备案数8652人次，存量二手房源挂牌总数3174 套，均已生成“三码”，陆续已有超过500 家中介机构全面完成“三码”公示工作。

一、确保交易资金专款专用

实行房地产交易资金监管是保证商品房项目如期建设、按期交付的重要制度，也是维护广大购房群众合法权益的重要保障手段。通过房地产交易监管平台实现了对商品房交易及交易资金的精细化监管，无缝对接银行系统监管账户流水数据，确保商品房预售资金专款专用，有效防止预售资金被挪用、转移，从而促进房地产市场健康发展。

图4 二手房房源查询

图5 企业资质及中介机构管理

图6 商品房预售分析

二、强化房地产交易过程管控

通过平台的建设，统一发布房源交易信息，实行明码标价，有效避免交易信息重复发布和市场报价偏离实际；创新商品房交易资金监管模式，突出政府部门和监管银行的监管主体责任，强化交易资金事中事后过程性监管，以确保交易资金安全，有效防止恶意虚假交易卷款走人事件的发生，也有效地杜绝“吃差价”等行为，维护好交易双方当事人的合法权益，进一步提高市场监管和服务水平。

三、规范中介服务诚信经营

通过“三码”公示工作，统一发布二手房交易信息，实行二手房房源核验，推行一房一码，有效避免了交易信息重复发布、房源虚假偏离实际、买卖双方利益不能有效保障以及中介公司利用信息优势哄抬房价或暗吃差价的行为；建立健全中介机构诚信档案，实行中介机构备案制度，并生成机构和经纪人认证码，从而促使政府相关部门和社会各界合理、有效、充分地应用房地产信用信息，规范了中介服务诚信经营和市场行为，鼓励诚信房地产中介公司做大做强，惩戒违规房地产中介公司不规范经营，促进房地产市场优胜劣汰，维护了市场秩序，优化了信用环境。

四、注重房地产市场动态监测

借助房地产交易监管平台的建设，形成有效的数据积累，加强房地产市场动态监测，通过日报、月报、季报等方式，实时全面地汇总统计商品房库存面积和套数等相关信息数据，及时准确地分析去化速度，在土地供应、投资控制、市场运作和税收监督等方面，为政府部门提供第一手数据资料，为政府决策与调控市场提供数据支撑，实现房地产去库存、去杠杆、降成本、补短板，加快侧供给结构性改革，促进商品住宅存量去化周期进一步缩短，防范市场风险。