竞争力环境下的房地产财务的战略管理研究

曾志文 肖君臣 王一莛

摘 要：作为资金密集型的高风险行业，房地产要考虑到当前和未来的发展规划，就一定要提高企业的财务管理水平，这样才能够提高公司的核心竞争力。随着国家政策的调整，以及计算机信息技术在财务管理过程中的深入应用，房地产财务管理对于项目决策、资金规划和税务筹划的作用机制更加强大。所以从实施角度来讲，房地产行业加强财务管理工作力度，不仅有利于提高资本应用效率，还是培育核心竞争的关键措施。

关键词：竞争力;房地产财务;战略管理

一、房地产财务管理关键环节概述

房地产项目开发要经历多个环节，包括土地获取、项目设计、房屋交付、物业管理等等。由于项目周期长、资金规模大，且受国家宏观调控的影响较大，因此，房地产企业的财务管理不仅需要关注日常资金流动，更要在项目决策依据、资金合理规划，税务的统筹以及财务风险控制等方面加以重点关注。我国房地产行业发展时间较短，缺乏先进的管理体系，资本市场发育不完善的情况，这些都会影响房地产企业的财务管理水平。

二、房地产企业财务管理关键环节面临的问题

1. 缺乏严格的项目投资风险管理意识

房地产企业资金需求非常大。资金的流动是企业运营的关键，也贯穿在运营的各个环节当中。房地产行业资金的周转速度相对比较慢，所以前期的资金规划非常重要，要保证资金链不断裂。但是目前，部分房地产企业欠缺资金风险意识。在具体工作中，没有按照相应规范流程对市场进行调研，做出合理化的方案和预算，对于项目风险不能做出科学预测，无法提高风险管控能力和资金运营效率。在进行调研和预算的过程当中，企业没有根据项目特点构建风险预警模型，综合性的预警措施也实施不足，在项目实施过程中，容易因为风险隐患而影响项目进度和成本。

2. 可研阶段的成本预控及税务筹划工作不力

我国房地产行业涉及的税收项目非常的多，土地取得时所要缴纳的契税以及印花税，还有在开发阶段所要缴纳的城镇土地税，另外在销售阶段还有增值税等相关税目，可以说项目实施的各个阶段都有不同的税种。因此房地产企业的税收筹划从土地取得项目完成的整个阶段，都需要财务人员给予重點的关注。但是由于很多房地产企业没有专门的税务会计师，税收筹划工作由普通财会人员来操作，无法对各个阶段的税务种类做到准确地把握，特别是对于税种缴纳以及分配，如何在法律法规允许的范围内进行合理筹划，对于非专业人士来说，非常困难。

3. 缺乏对现金流量的高效管理

房地产项目要投入大量的资金，不管是住宅还是商业项目，从产品的生产、销售到消费环节，都需要大量资金来完成。一个房地产项目要想获得成功，不仅要看项目方案是否可行，更要考虑到资金的运营管理可行性。目前很多企业缺乏对现金流量的高效管理，融资渠道不畅，融资方式不够合理，前期资金压力较大。后续在开发过程中，通过外部融资、债券、基金或者是保险资金等方式来构建适合本企业和本项目的融资方式应用较少。项目后期的销售回款与开盘时间的协调性不足，导致无法保证资金的前期回转，资金管理的成本偏高且效率低下。

4. 财务风险管理体系不完备

一般情况下，土地转出方在土地企业进入到前期转出，其预期价格体系都是经过严密测算的。房地产企业在取得土地相关的资料数据之后，还要考虑到多个因素，包括开发进度、销售进度、资金回笼等等，这样才能做好土地获取前的可行性分析，还有一些全盘开发项目的修订，包括各方面的预算，对项目开发进度的一个未来期望。在财务方面要包含资产负债以及投资支付预计等各个方面的内容。这一系列的相关技术工作都直接关系到项目风险的有效把控。从现实实践来讲，很多房地产企业在规模扩大的倾向下，对前期项目的财务基础工作没有严密的操作流程。

三、房地产财务管理关键环节的有效控制策略分析

1. 保证项目资金，选择合理的筹资方式

融资作为房地产企业资金来源的主要方式，具有不可或缺的重要性。目前我国房地产企业的融资渠道相对狭窄，主要来源于自筹资金以及向银行的贷款资金。因此，拓宽融资方式，实现融资多元化，成为房地产企业发展必须解决的问题。企业要树立与市场经济相匹配的融资观念，转变融资形式，除了依靠银行贷款来持续运营和管理，还要考虑股权融资、债券融资等等。另外资金的预算管理也是非常重要的。财务部门需要了解项目建设的各个环节，合理制定保障制度，确保资金收支与预算基本保持一致。

2. 规范投资决策程序，管控投资风险及成本控制

房地产项目在运营的各个阶段要时刻把握政策方向、经济环境等宏观条件，在此基础上做好内部控制体系建设。首先要根据企业内部和外部的条件，做到投资回收稳定性的原则培养，加强资金稳定性，加强投资者信心。企业在制定相应的资金方案，要对方案进行专门审核，保证后期资金链的稳定性和收益性。同时还要合理使用财务杠杆，特别是一些重大资金的支出做到合理的规划，降低风险的隐患。

3. 明确财务制度和岗位职责，强化财务部门责任

首先，要对财务部门的具体工作和相关职能做到合理分配，保证财务人员有一定的权利，同时要对他们相应的权利进行有效的监督，保证企业经济运行当中的权责管理合理性。其次，建立健全房地产行业规范化的财务管理制度，要将工作流程规范化，做到统一化、具体化和标准化，降低人为操作的风险。结束语

综上所述，我国房地产行业既反映了市场经济持续发展的成果之一，也集中了市场经济发展过程中的各种矛盾，从现实的角度来讲，加强房地产行业多方面监控是非常重要的。对于房地产企业来说，财务管理也是必须应对国家监控，保障自身发展的重要环节。

参考文献：

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