居者有其屋：德国的住房合作社

刘文俭

德国住房合作社是介于企业和社会组织之间的“非营利性社会企业”，是民间住房的保障模式。德国目前所有出租房屋中约10%是由住房合作社提供的，在有些城市甚至达到20%。德国主要有四大类不同的住房提供方式，即非营利性的住房合作社、政府提供的保障性住房、商业化的住房公司和私营住房投资者。其中政府保障房约占15%，合作社租房占10%，市场化租购房占45%，私人住房占30%。住房合作社已有百年历史，伴随19世纪工业化进程而诞生。由于新兴产业工人到了城市，很难支付得起高昂的住房费用，于是就产生了住房合作社这种由平民合力解决问题的机制和模式。目前，该模式主要解决大学毕业后在城市创业的年轻人住房问题。

德国住房合作社的运营模式：一是资金来源。住房合作社社员作为股东出资20%～30%，并拥有长期的居住权；政府提供土地等优惠政策降低住房成本；银行保险等金融机构以低息贷款方式提供剩余资金，住房合作社通过租金逐步偿还金融机构贷款。二是住房合作社的职责。通过不同方式从政府或集体获取建房土地，组织设计机构按照社员意愿和诉求进行人性化设计，面向市场招标建筑企业进行房屋建设，对住房合作社拥有的住房进行管理、运营、维护并对社员提供物业服务等。三是房屋租赁及租金来源。住房合作社租金收入，大体上社员占70%、非社员占30%。住房合作社社员拥有长期稳定的住房，只需支付少量租金；同时，可将少量比例的住房租给非社员，收入作为住房合作社发展基金并偿还贷款本息，保障住房合作社长期稳定运营。

德国住房合作社是政府、社会和机构多方共赢的创新合作模式。从社会发展角度讲，可以促进住房保障体系的完善，长期稳定地为急需要住房的民众提供保障性住房。住房合作社有效解决了经济适用房或廉租房存在的弊端，可以有效缓解地方政府廉租住房供给压力。

从政府效用角度看，住房合作社模式符合城乡发展实际，能够帮助政府解围破难，有利于政府以市场化方式、社会化资源解决民众住房需求，且有利于平抑房价，减缓政府承担保障性住房的财政压力。既能集约化使用土地，也能由高入住率提升城市活力，有效降低年轻人生活成本，有利于城市招才引智，为城市发展留住人才，支持创新创业和经济发展。同时，政府以土地入股住房合作社，享受到长期物业升值，实现资产保值升值。

从满足社员需求看，设计理想的幸福住房是住房合作社的又一亮点。住房合作社注重创新住宅供给方式，满足社员多层次、多元化需求。在建设前期花费大量时间进行设计沟通，精心设计理想家园以满足社员的个性化住房需求，有利于推进幸福家园和宜居幸福城市建设。