光谷国际人才自由港·武汉未来科技城青年社区的规划解析——暨大型完全持有型物业项目的设计体会

姚辉 YAO Hui

上海柏涛建筑设计咨询有限公司

“光谷国际人才自由港·武汉未来科技城青年社区”是未来科技城首个航母级集中式长租居住项目，具有非常积极的社会意义。作为一个大型完全持有型物业项目，方案设计结合开发和运营目的打造集“生活居住+商业娱乐+办公创业+文化休闲+智慧社区”于一体的全新青年社区城市综合体，并更多地从城市和公共角度出发，将社区作为区域赋能核心——“赋能城市”，促进区域的能级提升并作为周边发展的动力引擎，为新城区建立新的地标性规划。

1 精心架设的规划结构

基地南北向长约500m，东西向长约400m，规划设计以“可持续发展的混合街区概念”将场地按约150m的尺度划分为多个组团，居住组团与办公、商业组团既相对独立又相互适度融合；连接南侧华为基地和北侧九峰公园的规划主轴纵贯基地南北；结合东侧规划居住小区及其配套商业设置商业配套副轴；结合城市展示面设置向西北角的商务配套副轴。中心位置形成核心公园，以体育、文化、活动为主，这样整体呈现一条主轴、两条副轴、一个核心、三个副中心、五大居住组团的规划结构。

三条轴线将商业、办公、居住、娱乐、活动等多种业态联系为有机整体，并交汇形成开阔的中心广场。设计师将其打造为地下、地上、空中三个维度的立体公园，丰富的空间能够承载更多行为，使滨水、绿化、商业街区产生更丰富的生活行为，创造人们愿意停留和享受的公共开放空间。

从三维空间体量上实现由西侧和南侧向核心区的空间塌陷，与城市主朝向形成呼应关系，并通过建筑的不同高度、板点结合、进退错落形成丰富的天际线和城市界面。

2 创新尝试新型交通模式

基地南侧为华为研发基地，东侧规划为居住小区，结合城市公共电车站点位置，场地主要入口设置在西南角和西北角，在东侧设置次入口，既满足华为青年高端人才需求又迎合城市人流来向。基地交通组织提倡人行优先，人车分流，步行距离可控。机动车仅能接触到基地边缘，通过地下车库出入口进入地下，对行人产生最小化影响。在核心公园区域，主轴道路由地下穿行通过，实现立体交错，使得核心公园既成为地下空间的枢纽，也作为地上地下的联系。同时分别设置商业专用、住宅专用及商业住宅兼用出入口，整体管理有序，组织有效。

业主：之寓置业有限公司（隶属于湖北省科技投资集团有限公司）

建设地点：湖北省武汉市东湖高新区

建筑设计（方案及初步设计）：上海柏涛建筑设计咨询有限公司、深圳市建筑设计研究总院有限公司

项目主创：YAO HUI（姚辉）、张立夫（上海柏涛建筑设计咨询有限公司）

项目负责人：杨晓峰（深圳市建筑设计研究总院有限公司）

设计团队：YAO HUI（姚辉）、张立夫、陈希、夏宇、王刚、周泽浩、汪乐华、宋汝洋、王众、刘源、王昕、郭益伟、张馨化、陆炜杰、殷宗元、王翔、吴丽君（上海柏涛建筑设计咨询有限公司）；杨晓峰、杨旭、孙荣凯、张昌盛、蔡立松、邓庆联、谌红萍、万雄峰、潘春叶、张文武（深圳市建筑设计研究总院有限公司）

总建筑面积：54.67 万m2

设计时间：2019

项目状态：在建

图片版权：上海柏涛建筑设计咨询有限公司

1 区位交通

2 赋能城市

3 赋能城市

4 街区划分

5 规划结构

6 脉络分区

7 城市界面

8 交通组织分析

9 交通组织分析

10 交通组织分析

11 建设阶段参与角色

12 运营阶段参与角色

13 规划变迁

14 功能分区

3 大型完全持有物业的设计体会

项目为全部自持（不得销售），其中住宅26.5万m2，共4 983套人才房，租赁给华为和周边企业员工居住，配套建设幼儿园、超市、商业综合体等多种业态近12万m2，真正实现华为研究院及未来科技城的职住平衡、产城融合。

全持有型物业首先是一个财务问题，包括建成费用和运行费用的现金流平衡[1]，盈利则是相对长远的话题。做到两个平衡才能保证全持有型物业的生存和发展，而为达成这些平衡，在政府要求、开发诉求、运营需要的多重作用下，规划和建筑设计应采取怎样的综合技术措施，是值得我们总结并持续追踪的。

自持的最大难点是开发者有足够自有资金或低息长期回报资金来支持建设和运营过程，以及政府在土地和税费上的让利支持。本项目中政府和开发者在此基础环节做了大量工作，4个角色同时出场，是项目成功的最重要因素。作为设计方，需要利用专业知识提供建设阶段和运营阶段的综合技术措施。

相较于销售型物业，设计方对于全持有型物业则需有更全面的预见性，例如空间管理需结合运营使用要求，以确保出租部分得以合理有效地使用；对于建筑的公共部分，预测空间使用需求及使用计划；考虑设施设备的安置计划及运行维护；关注绿色建筑与可持续管理等[2]。

传统社区设计往往从技术成本和销售角度考虑，在规划布局中向可销售物业及其中利润最大的业态倾斜。而作为大型完全自持物业的青年社区，则需注重与周边区域的交融、配套自给自足、长租及创业情景氛围的塑造以及可持续发展，从而形成区别于传统规划设计的更多特色。

3.1 规划变迁是政府角色、开发和运营角色协同推进的成果

从2019年3月中标方案至8月22日规划设计方案通过专家审核，半年间虽规划结构和业态有所变化，但一直坚持“可持续发展的混合街区、探索生活更多可能”的概念，从而达成政府影响力、操盘者内聚核心、设计思路深化的共赢，最终形成定案规划。

3.2 多元业态交汇融合，打造富有活力的区域中心

项目包含长租公寓、集中商业、影院、超市、企业酒店、星级酒店、商务酒店、创客办公、小微/中型企业办公、展示洽谈、文体休闲等多种业态，既要凸显自身的特征，又要与社区、城市相联系。项目周期紧凑，全部自持物业的运营招商将与设计同时甚至晚于设计展开，运营主体难以早期确定对于开发和设计来说都是非常大的挑战。

表1 建设成本平衡的角色责任

表2 运营成本平衡的角色责任

表3 规划变迁至定案的进程汇总

15 规划设计鸟瞰图

16 中心公园

17 西北角商务酒店区

18 东侧商业鸟瞰

19 东侧商业

20 南侧集中商业鸟瞰

21 南区集中商业透视日景

22 南区集中商业立面

23 南侧商业办公

24 长租公寓

25 文化馆

正如湖北省科技投资集团刘坤先生所说，要充分考虑自持的特点，在和时间赛跑的同时，既满足通用设计要求的相对标准的模块，更要预留未来变化的可能，以便满足不同潜在分运营方的要求。

3.3 塑造多种多样的商业办公产品

在靠近南侧入口与华为酒店衔接，沿着开放式街区即进入了商业办公区，体量并不大的近8 000m2办公空间均可灵活划分，可满足企业由初创到成长发展的各阶段办公形式。底层注重营造商业氛围，商业外摆与人行坡道、楼梯、天桥走廊及对面的集中微型购物中心共同形成环境优美的情景式商业街区。东侧社区商业由独栋类商业和公寓裙房组成自有街区，利用地形高差营造多首层空间，并以连廊连接成整体，通过扶梯、楼梯、坡道东接社区出入口，西连核心公园。

3.4 细化落实庞大体量的长租公寓

未来4 983套公寓将租赁给华为和周边企业员工居住，除一期已被华为定向租用外，其他企业员工有意向但无确定数据，这与销售型楼盘早已确定户型配比大不相同。定位之初，之寓置业有限公司李应鹏先生建议户型设计尽量考虑多个面积段的产品，且应比销售型住宅户型面积偏小以适应市场租赁需求，满足各类年轻人的生活需求，解决户型比定位难题。

3.5 营造核心亮点给城市注入活力

项目中心为由弯曲转折的流线串起的多边形核心公园区，台阶、坡道、天桥与不同景观自然衔接。同时，核心公园将主轴、两条副轴与商业、酒店办公无缝连接，极大地促进了商业内部人流微循环，让租户、商户和消费者、酒店住客及其他商务人士可便捷地往来其间，形成居住、购物、工作、商务、社交融为一体的浸润式空间舞台。

3.6 利用起伏的地势打造立体商业交通系统

作为一个大型城市综合体，交通动线的合理规划能够有效分流大量不同业态人群，提高人们在这里生活、工作、居住、娱乐的舒适度。南区以“微型购物中心+影院+展示+商务商业街”构思打造，将零售与体验相结合，利用原有地形高差顺势而为，并以天桥连廊形成1～3层多首层商业，提高可达性。微型购物中心在首层和二层均设东西通道方便进入；三层平台连接商场及展示、办公，方便运营后的业态共享，为自持创造更多可能性；四层预留适合多种院线的配置，以便未来操作更加灵活。

3.7 令人耳目一新的文化馆

项目注重文化艺术设计与商业的融合，引进文化馆、艺术馆等作为核心公园的南向起点和一期重要配套。正如刘坤先生所说，不同于传统销售型物业的示范区，文化馆肩负着对外展示和招商洽谈等多种功能，对招商商户和长租客户来说所见即所得非常重要。

文化馆邻接核心公园旁二期的艺术馆和核心区域的台地景观，通透的玻璃幕墙向人们展示着园区的未来，节节高升的屋顶既顺应地势，又凝聚了向上的力量，这也是青年社区的蓬勃精神。

4 结语

持有型物业和销售型物业在开发和设计逻辑上有很大区别，规划方案的完成并不是结束，后续的实施与落地才是更大的挑战，如地下空间的大规模开挖和分期实施、尊重场地风貌节省成本的竖向设计，以及减少运营经济和时间成本的建材选择、投资的回收及盈利、长期维护及管理等运营方面。政府主管部门和开发团队都将高度重视，力争让政府、投资方、品牌商、经营商、消费者满意，实现多方共赢。