对住房公积金贷款风险及防范对策的探讨

◎王金红

一、住房公积金贷款风险分析

与商业贷款相比，住房公积金在利息负担上所具有的绝对优势使其日益成为职工购房贷款的首选。住房公积金贷款资金规模不断扩大，与其伴生的贷款风险也随之加大：

1.政策风险。住房公积金的政策性特征决定了住房公积金应向广大的刚性需求的家庭倾斜，如连续缴存满六个月，就可申请住房公积金贷款，贷款最高可贷房款总额的80%，最长可申请30 年。这对于一些单纯为了贷款而开始缴存住房公积金的人员提供了政策依据，但一些工作不稳定，收入不稳定的人员缴存满六个月后申请并贷款发放后，有的受工作或收入影响出现停缴住房公积金或还款不及时等，甚至拖欠不还。这会造成住房公积金资金短缺，影响正常缴存职工对公积金的贷款及支取使用。

2.信用风险。住房公积金信用风险是指借款人因主客观原因无法按合同规定按期还本付息所引起的风险。这部分风险主要源于借款人的履约能力及借款人与住房公积金管理中心之间的信息不对称。我国尚未建立个人信用制度，现行住房公积金贷款制度对借款人的信用评估依赖于借款人所在单位，导致住房公积金管理中心或商业银行难以评估和控制其违约风险。其次，住房公积金贷款主要用于保障中低收入阶层住房需求，因而其服务对象主要为中低收入阶层。相较于高收入人群，中低收入阶层的工作稳定性低及抗风险能力差，会加大违约风险。最后，住房公积金管理中心与借款人之间存在信用信息不对称，使得住房公积金管理中心没法准确评估借款人所提供的资料和担保物。

3.担保风险。现阶段我国住房公积金贷款主要以房产抵押和开发商阶段性保证加房产抵押的方式进行，抵押的方式存在很多弊病会带来很多不可预估的风险。其中对于房产抵押的处置存在风险，如房地产抵押物价格波动较大时，即在贷款期间，房地产抵押物发生贬值，所得无法全额清偿贷款本息，其次房地产抵押物处置费用高，期限长，甚至一些抵押人不配合，恶意拖延，阻碍抵押物处置程序，而无法处置。开发商阶段性保证加房产抵押这种担保方式是在未办理房产抵押前，开发商给住房公积金缴存一定比例的保证金，但在未办理房产抵押前，如果开发商出现经营不善等情况时，造成资金链断裂，而卷款潜逃，造成楼盘烂尾，无法交付使用或拖延交房。导致购房者产生抵触情绪，从而拖欠贷款。

二、住房公积金贷款风险防范对策

1.建立个人信用制度。建立个人信用制度，有利于降低住房公积金贷款的违约风险。住房公积金贷款的发放以及后期的偿还，关键取决于贷款人的个人信用。由于住房公积金贷款期限长，不确定性因素较多，因而无法对借款人未来的收入及履约能力进行准确评估和控制。在这种情况下，通过建立个人信用制度，有助于住房公积金管理中心对借款人个人信用情况进行判别，进而决定是否对其发放贷款，及加强贷款管理，有利于降低住房公积金贷款的违约风险。其次，根据住房公积金贷款的特点，设计包含个人风险、职业风险、家庭经济环境、抵押房产风险和保证人风险等因素的个人信用指标体系，并将个人信用作为审批住房公积金贷款申请的重要依据。在此基础上，可通过计算机网络技术建立个人信用信息系统，实现个人信用信息资源共享，提高住房公积金审批效率。再次，在住房公积金贷款发放后，可根据指标体系对借款人个人信用情况进行动态管理，依据借款人个人信用情况，对其贷款进行分类管理，并分别采取有针对性的收款措施，提高收款效率。

2.严格个人住房贷款的抵押管理。一是认真审查抵押房屋的合法性，对用存量房作抵押的，产权权属不清或共有比例划分不清的，不予贷款；用期房设置抵押的，严格审查开发商以往的社会资信状况及其已开发房屋的销售结存情况和过去开发工程的质量验审情况，信贷人员要对开发项目进行跟踪管理，确保抵押住宅按时竣工，交付于借款人方能贷款；二是要求售房单位承诺到期及时办理产权过户手续，不履行承诺的，负连带责任；三是抵押率严格控制在70%以内，避免抵押物的变现风险。

3.建立健全贷款风险管理制度。因贷款业务数额大，期限长，为了有效地防止风险，管理中心内部应建立健全各项风险管理制度。首先结合公积金贷款业务自身的特点，制定具体的操作规程和实施细则，以规范贷款的发放、管理、控制、收回程序；其次加强日常贷款业务管理，提高经办人员的自律意识和责任意识，建立完善的审核机制、内控机制，加强贷款台账及档案资料的登录和收集，实行规范化、制度化、科学化的管理；三是加强信用审查。严格把控贷前借款人信用调查和贷后审批环节，利用现代信息手段加强对公积金贷款人的资信审查力度，建立完整的失信惩罚制度，对于有逾期记录和不良信用的贷款人提高房贷的门槛或者停贷，严格处置以虚假材料骗取公积金贷款。

4.完善贷款公证业务运行基础。

（1）加强公证的立法工作。公证部门与人民法院在强制执行公证的条件、适用范围、办理程序等方面观点不尽一致，致使贷款公证预期效果大打折扣，一定程度上挫伤了住房公积金管理中心申请公证的积极性。事实上，公证不仅限于发挥强制执行的作用，住房公积金管理中心要把引入公证法律服务提高到依法行政，控制住房公积金贷款风险，维护住房公积金资金安全，避免操作风险的高度来认识，自觉接受公证机关的服务和帮助，积极配合公证取证，提高公证的质量和效率。

（2）进一步完善司法环境。人民法院与公证机关要密切配合，在较高层面上形成法院信贷公证方面操作的统一规范，在强制执行文书的执行上加强与公证机构的沟通，建立行之有效的强制执行机制，使住房公积金贷款公证取得预期效果。

结束语：我国公积金贷款政策是社会保障体系最重要的组成。随着住房公积金资金规模越来越大，住房公积金贷款在支持职工住房消费方面的作用越来越重要，贷款风险也会日益加大，关注并合理防范贷款风险已不容忽视。加强住房公积金贷款风险防范，是住房公积金制度持续健康发展的内在要求，也是维护职工合法权益，保证资金安全运作的客观需要，更是住房公积金管理中心当前和今后时期的重要工作和紧迫任务。