房地产办证信访突出问题及解决措施分析

■姜运祥

（湖南省永州市宁远县自然资源局不动产登记中心）

1 引 言

近几年来，受到我国房地产政策宏观调控的影响，许多房地产公司在运营过程中所遇到的阻力增多，从而使得房地产行业的办证信访突出问题越来越多。房地产行业作为现如今信访稳定风险防范的关键领域、主要群体、主要隐患、主要人员，其信访问题值得被予以充分重视，务必要从整体上进行考量，多管齐下，系统施策，多加防控。基于此，为了进一步合理地处置好宁远县房地产项目办证的有关问题，有效维护当事人的诸多合法权益，依据有关法律、法规以及方针政策，本文将提出几点针对性的解决措施，希望能够给同行们带来一定的参考价值。

2 出现房地产办证信访突出问题分析

首先，房地产办证信访工作受到我国经济下行压力因素的影响。考虑到经济下行的压力逐渐增大，部分房地产公司需要依据形势的发展演变提供针对性的经营方略调整。在实际运作中，部分公司的实力亟待提升，他们应对风险化解矛盾的水平较低，比如说，针对融资困难的现实难题，部分房地产开发公司很难通过正规的金融渠道进行融资，因此会转而投靠民间借贷，只要资金链出现了连续性地断裂，那么一定会导致工程叫停，无法按时进行交房等等其他问题，从而导致购房客户以及债权人的担忧及不信任，从而引发集访非访等事件地出现。其次，部分企业的主体责任意识不高，一般会出现信访冲突的公司，都是综合实力有限，统筹能力不强，管控水平低。部分企业为了获得短期的利益，还会出现病急乱投医的现象，这严重损害了购房客户以及单位职员们的正当权益，造成信访诉求事件屡屡发生。其三，业主缺少必要的维权观念。通常而言，房地产开发商产生纠纷，尤其是出现了无法兑现购房合同的问题，那么购房客户作为利益受损的主体，理应得到社会的支持和帮助。部分理性维权观念缺失的房屋业主觉得自己作为重要的受害一方，在维权的过程中，即使作出了过激的行为也是情有可原，比如说经常性地发帖炒作、集体上访，严重时还能够诱发群体性的不良事件。第四，政府部门监管服务不全面。比如说，在房地产开发构建以及管控期间，部分工商管理、自然资源、规划建设、不动产登记等职能单位对于开发商资金注册、资质认可、工程核验、预售许可等流程中监管不严格，从而使得诸多不具备资格的房地产企业提供了行政许可和服务。第五，相关的工作人员在处理负面舆情时掉以轻心。尤其是在当前互联网的浪潮之下，精准及时地回应网络舆情是党委政府单位的关键举措。房地产领域的负面舆情很容易引发或者加剧信访问题，只要构成负面舆情，部分职能单位以及房地产企业公司的反应速度绝对跟不上舆论演化的速度，缺少充分多的思想准备以及敏锐程度，如果对负面舆情不予以重视，而是任由其发展演化，那一定会丧失处理危机的黄金时间。除此之外，政府有关的职能部门以及房地产开发商对舆论引导较为有限，对黄金节点的掌握程度不够，在处理难点问题时的精准化程度不够，因而很容易引发房地产办证信访突出问题。

3 化解房地产办证信访突出问题的措施

依据“尊重历史、照顾现实、信守承诺、让利于民、完善手续”的基本准则，为了能够顺利地构建“政府主导、部门推动”的运营格局，相关的工作人员可以通过积极促进出台政策、措施等多重方式，有效地化解房地产项目办证问题，具体如下。

3.1 针对未通过竣工验收备案的处理措施分析

首先，通过依法处置、补办手续、补缴税费等方式，在经过综合竣工验收备案之后，顺利地办理登记工作；其次，针对已经履行工程质量验收过关，或者通过工程质量鉴定单位鉴定过关，同时通过消防部门验收符合规范的，购房业主在交清购房款及契税的情况下，直接办理登记工作；第三，针对那些已经入住的，根据当前的有关规定和标准予以验收、备案以及收费，如此一来，就能够减少不必要的信访风险。

3.2 针对无土地出让合同、划拨决定书等权属来源文件问题的措施分析

首先，由原开发建设单位补办用地手续，相关部门出具建设工程符合规划、房屋质量鉴定合格等材料，登记机构公告无异议后办理；其次，原开发建设单位不存在的，由工商部门或原建设单位主管部门出具证明，由住建部门、乡镇、街道、业主委员会等代为申请；第三，用地时间久远的老旧小区，无权属争议的，登记机构主动开展权籍调查，经政府批准后按划拨用地处理；第四，已取得房屋所有权证的，在办理不动产登记的同时，完善补办用地手续。

3.3 对于欠缴土地出让价款或相关税费问题的措施分析

首先，对于业主已入住或已取得房屋所有权证的，采取“证缴分离”原则，购房人办理登记与项目建设单位税费征(追)缴、责任追究相分离；其次，对于单位或个人欠缴土地出让金、税费的，在其依法缴纳后办理登记。

3.4 对于未通过规划许可或规划核实问题的措施分析

首先，因规划调整造成规划手续缺失或未通过规划核实的，由自然资源部门进行复核并处理后，按现状出具规划意见，补办相关手续后办理登记；其次，超出规划范围部分经自然资源部门审定予以保留的，按协议出让补办出让手续，缴纳相关税费后办理登记；第三，超容积率的，经自然资源部门同意并出具规划意见，补交土地出让金后办理登记；第四，未按项目规划建设配套公用设施的，先对住宅部分予以核实并出具同意办理意见，其它问题由执法部门继续处理；第五房改房、单位集资建房未办理工程建设前期手续的，由自然资源部门出具符合规划意见、建设单位委托并通过质量安全鉴定后办理登记。

3.5 对于原分散登记的房屋、土地信息不统一问题的措施分析

首先，房地权利人不统一的现象，登记机构主动核实，收回原两证，由双方当事人签署知悉该情况的具结书，办理登记，无法提供原证的，登记机构公告作废后再办理；其次，土地和房屋产权证书记载用途不一致的，按照原证书记载用途分别注明，未经批准不得改变已登记的用途；第三，房地范围不一致的，因开发项目建设超面积的，由开发单位经批准补签出让合同、补缴出让金及有关税费后，办理登记。已办理房屋所有权证的宗地超面积，登记机构如实记载，同时书面通知相关部门调查处理。房屋未登记的超宗地建设项目，在取得相关部门出具的批准文件后登记。

3.6 对于项目跨宗地建设或界址不清

首先要进行宗地合并，根据权利人意愿，按照跨越宗地中的其一终止日期修正土地出让年限，补缴出让金后办理登记；其次，房屋已登记的，可正常办理后续登记，按实际用地范围确定用地界址，同时告知相关部门调查处理；第三，对于未取得房屋所有权证的项目，提供宗地界址调整、土地出让年限修正等批准文件后办理登记；第四，无权属纠纷的，按房屋实际占地范围重新确定宗地，超面积的经批准、补缴出让金后办理登记。

3.7 对于已购住房的土地使用权被开发单位抵押或被司法查封问题的措施分析

首先，开发项目的国有土地使用权被查封，但购房人已办理房屋所有权证的，可正常办理转让、抵押等登记手续，不受查封限制；其次，协调人民法院解除不合理查封或调整查封范围后，办理登记；第三，由地方政府或部门与银行、法院、开发商协调，由抵押权人向登记机构出具同意书面函后办理登记。

3.8 针对擅自改变土地用途问题的措施分析

首先，违法用地需要完善相关手续后，再行办理登记；其次，住宅用地改变为商业用途的，补缴出让金差价后，按新用途办理登记；第三，划拨方式供应的保障住房用地部分改变为商业用地的，在补办出让手续、补缴出让金后，办理登记；第四，已办理房屋所有权证的，照常办理后续登记，但在簿证中如实记载，同时将该情况告知相关部门进行处理。

3.9 对于缺少开发建设主体的问题措施分析

首先，针对有承继单位、其他合作方或上级主管部门的，由其办理首次登记；其次，无承继单位、其他合作方或上级主管部门的，由不动产所在地的人民政府指定乡镇、街道、居委会、社区、业主委员会、业主代表等代为办理首次登记，但需要公告；第三，项目用地来源合法、房屋已全部出售的，登记机构直接登记；第四，引导购房人通过司法途径解决。

4 结 语

综上所述，要想有效地化解房地产办证信访突出问题，采用针对性的解决措施，相关的工作人员务必要牢牢地遵循依法依规，考虑民生利益，实事求是，与时俱进，分类施策，标本兼治的基本准则。用足用活法律政策，不突破法律底线，稳妥推进办证工作。为人民服务，以群众利益至上，实行购房人办证与追缴项目开发建设单位税费、追究相关责任相分离，购房人办证与项目整改相并行，优先解决购房人办证问题。遵循历史发展规律，全面地考量考虑当时的实际情况和法规政策要求，参照建筑物建造或转让时所施行的政策标准执行。要依据客观实际，跨部门合作，创造性开展工作，积极寻求妥善的处理办法。综合当前房地产办证的实际情况以及难易水平，分类分步处置，讲究策略方法，采取针对措施，做到“一案一策”。最后，相关的工作人员一定要站在全局的观念，不仅需要从当前问题入手，又要着眼长远，建章立制，从而培育出长效机制，要夯实政府牵头、相关部门共同参与的房地产办证信访问题处理机制，针对目前不动产登记工作中遇到的普遍性问题，深入开展调查研究，找准问题症结所在。自然资源、住房和城乡建设、财政、司法等部门要密切配合，形成工作合力，制订出台政策文件，主动搜集、定期研究解决办法，加快问题处理进度，及时回应人民群众的信访诉求。