房地产开发项目经济评价的思考与实践研究

■沈群红

（杭州市城市土地发展有限公司）

引 言

作为国民经济的支柱性产业，在房地产经济持续快速发展的过程中，为更好的提升它的发展质量，不断优化它的发展成效，应该充分全面的做好房地产开发项目的管理以及控制，依托于科学全面的经济评价措施，行之有效的提升房地产经济的整体发展成效，全方位提升房地产开发项目的水平以及质量。房地产开发项目的经济评价是非常科学的，在经济评价的过程中，应该依托于科学且完善的指标。本文将以某房地产开发项目为例，探讨经济评价的相关思考以及实践。

1 房地产开发项目经济评价的目的以及实践意义

在社会经济全面快速发展的今天，房地产经济的发展水平得到了极大的提升和优化。特别是在一系列宏观调控措施的科学引导以及规范下，我国房地产行业的发展质量不断提升，市场泡沫逐步缩小。为持续有效的推动房地产开发项目的科学全面开展，应该依托于系统全面的经济评价方式，充分明确经济评价的目的以及实践意义，继而更好的提升经济评价的整体质量。在房地产开发项目的实践开展过程中，科学且高效的经济评价工作，具有非常重要的现实作用。为更好的提升经济评价的质量，为行之有效的提升经济评价的水平，必须明确经济评价的目的。经济评价是在项目开发前期运用科学的分析方法，对预建项目进行技术经济论证，为项目投资决策提供依据的一种科学方法。主要着眼于微观的财务分析，从企业的角度出发分析项目的收入和支出情况，为企业决策提供重要的依据。不同于其他的经济项目，房地产开发项目具有建设周期长、资金需求量大、制约因素广等诸多特点。在房地产开发项目的筹建过程中，依托于科学且精细化的经济评价，能够对房地产开发项目进行科学全面的梳理，能够整体优化和提升房地产开发项目的建设质量，同时还能够全方位优化它的资金投入，避免出现投资决策失败等问题。与此同时，在房地产开发项目的开展过程中，科学且高效的经济评价，还能够遵循优中选优的原则，继而综合全面的筛选最优方案，以此来科学全面的防控经济风险以及财务风险，更好保障资金安全。

2 房地产开发项目经济评价的主要方法

作为国民经济的支柱型产业，在房地产开发项目的建设过程中，为从源头上来管控它的风险，为更好提升它的建设效益，科学全面梳理其存在的问题，综合系统的提升房地产开发项目的整体质量，应该充分全面的应用经济评价的科学方法。经济评价是一项系统且综合性的工作，在经济评价的过程中，应该采用科学且高效的评价方法，以此来保障经济评价的整体成效。

2.1 静态评价方法

在房地产开发项目的建设过程中，经济评价工作是非常严谨且科学的。只有行之有效的做好经济评价工作，科学多元的提升经济评价的整体成效，才能够在很大程度上保障房地产开发项目的整体开展质量。在房地产开发项目经济评价的过程中，可以采用静态评价方法。静态评价是一种科学且高效的评价方法，依托于一定的评价标准以及原则等，以此来实现对房地产开发项目的合理高效评价。采用静态评价方法，应该明确静态评价工作的主要步骤。第一，通过建筑密度、容积率等规划限制指标，分析预开发地块能够建设的最大建筑面积、可租售面积的比例。第二，立足于详细且全面的调查研究工作，明确项目规划以及设计方案，以此来从规划设计的角度出来，研判房地产开发项目未来可能达成的经济收效。第三，依托于全面科学的市场调研以及专业调查工作等，精准研判房地产开发项目未来的销售策略以及租赁价格。第四，在综合全面进行市场调查的基础上，还应该合理测算以及评价土地的价格以及实际的开发成本，这些房地产开发项目的必要投入。实践证明，在投入相对稳定的基础上，只有不断提升和优化房地产开发项目的经济效益，不断提升房地产的销售以及租赁价格等，才能够更好提升房地产开发项目的经济收效。第五，计算开发项目的预期利润率、静态投资回收期等。

在房地产开发项目的建设实践中，依托于科学且高效的经济评价方法，能够综合全面地研判房地产开发项目的建设效益，能够综合全面地研判房地产开发项目的市场收益。作为一种科学的静态评价方法，在实践过程中既具有一定的优势，也存在着相应的不足。比如静态评价方法的利用相对比较简单，而且评价过程也相对比较便捷，能够整体提升评价效率。但与此同时，这种评价方式也存在着明显的缺点。比如在经济评价的过程中，采用静态评价的方法，没有考虑到资金的时间价值，也没有考虑到资金可能存在的流动问题等，这必然会在某种程度上影响着评价工作的精确性。

2.2 动态评价方法

在房地产开发项目的建设过程中，为科学全面地开展经济评价工作，还应该采用动态评价的科学方式。动态评价是同静态评价相对应的一种较为科学的经济评价方式，在动态评价的实践应用过程中，同样需要遵循科学的评价流程。第一，在进行经济评价的过程中，应该科学编制项目的现金流量表。第二，在房地产开发项目的经济评价过程中，要科学计算净现值以及内部收益率。第三，在采用这一评价方式时，还应该科学计算动态投资回收期等相关指标等。实践证明，在房地产开发项目的经济评价过程中，作为一种科学且高效的经济评价方式，在采用动态评价方式的过程中，必须充分全面地依托于科学的评价程序，只有这样才能够行之有效地提升经济评价工作的整体成效与水平，也才能够更好保障经济评价工作的整体成效。

在房地产开发项目的建设过程中，动态评价方法具有非常突出的应用优势。在采用动态评价方法的过程中，它能够较为全面系统地反映现金的流量，而且还能够在很大程度上提升经济评价工作的整体质量以及整体水平。但与此同时，在采用该评价方式的过程中，也或多或少存在着一定的问题。比如在成本估算的过程中，可能存在着相应的费用攀升问题，或者在成本估算的过程中，存在着较多的影响制约因素等，这些都会对经济评价工作产生直接的影响，也容易增加评价工作的整体风险。实践证明，在进行房地产开发项目经济评价的过程中，应该充分全面地把握静态评价方法以及动态评价方法的异同，将静态评价方法运用投资规模较小的房地产项目中，将动态评价方法运用到投资规模较大的房地产项目中。

3 房地产开发项目经济评价的动静结合应用实践

在房地产行业持续快速发展的过程中，为更好提升它的经营发展效益，不断优化它的发展质量，应该充分全面做好房地产开发项目的经济评价工作。房地产开发项目的经济评价工作是一项系统且综合性的工作，为更好提升经济评价工作的整体成效，为不断优化经济评价的整体水平，应该科学全面地应用动态评价以及静态评价相结合的科学方式，以此来在很大程度上优化经济评价的整体水平。

3.1 项目概括

本项目位于经济开发区，周围地势平坦，交通便利，距离火车站、汽车站等较近，未来具有非常大的升值空间，再加上政府部门在周围规划了大学新城。在该项目的规划设计过程中，其规划设计的要求如下：规划总用地面积50.72万m2，居住用地面积38.41万m2，容积率≤1.5，绿化率≥30%，建筑密度≤30%，建筑高度不限，规划用途为居住小区，土地使用年限为70年。周边配套设施已基本完善。设计方案规划容积率为1，总建筑面积38.41万m2，住宅建筑面积36.92m2，配套公建建筑面积1.49m2，机动车停车泊位666个。

3.2 动态评价方法的运用

在该项目的开展过程中，为更好提升评价工作的整体成效，不断优化评价工作的整体水平，应该结合项目自身的特点，科学高效应用动态评价的方法。在进行动态评价的过程中，要科学筛选相应的评价指标，通过科学且精准的分析以及研判等，综合高效地提升动态评价工作的整体成效与质量。在该项目的动态评价过程中，主要选取财务净现值、财务内部收益率、投资回收期等指标进行科学高效的分析。通过这些指标的科学计算，能够在很大程度上提升动态评价工作的整体成效，也才能够行之有效地实现方案的科学优选。比如在动态评价的应用过程中，依托于这些科学的计算工作，能够在很大程度上确定财务方案的经济性以及整体优化程度，继而研判房地产开发项目是否值得投资，是否值得建设。特别是在财务内部收益率的计算过程中，在进行所得税前项目投资财务内部收益率，可以采用试算法来计算出FIRR的近似值，为了保证FIRR的计算精度，i1与i2之间的差值不宜超过2%。依托于精细化的计算方式，能够精准有效研判它的收益率是否符合规范。只有在整体保障收益率的基础上，才可以进行投资建设。否则，盲目进行投资建设，很容易造成投资失败。

3.3 静态评价方法的运用

在该项目的开展过程中，依托于科学且精细化的动态评价方式，能够整体研判以及精准把握房地产开发项目的建设效益，能够科学全面地研判房地产开发项目的投资效益。鉴于该房地产开发项目为大型综合性的项目，在进行经济评价的过程中，应该巧妙科学应用动态评价方法。实践证明，动态经济评价方法能够以精细化的计算以及高效化的数据整合等，充分全面提升评价工作的整体水平，继而为房地产开发项目提供关键性的决策依据。但在动态评价方式应用的同时，还必须同步采用静态评价方法。在该项目的静态评价过程中，应该依托于详细全面的数据分析以及调查研究工作，应该依托于高效全面的数据整合等，建立在全方位的市场调研的基础上，整体提升静态评价工作的水平。该项目区具有较大的升值空间，且周围学校、基础设施等相对便利，生态环境也比较优良，在后期的销售过程中，具有较大的发展空间。依托于静态评价方法，综合高效提升评价工作的整体水平，继而确保该项目持续科学地开展，充分全面地提升该项目的整体建设水平。

结 论

在国民经济持续快速发展的过程中，房地产行业是非常重要的支柱性行业。为更好推动房地产开发项目的建设以及开展，应该充分全面做好经济评价工作。经济评价是系统且严谨的，在经济评价的过程中要综合利用静态评价方法以及动态评价方法相结合的科学方式，以此来行之有效地提升评价工作的整体水平与质量。