城市轨道项目征地拆迁验工计价管理措施

马元静

（中铁十六局集团有限公司，北京 100018）

在城市轨道工程建设规模持续扩大的背景下，表现出更强的项目用地需求，在整个投资体系中征地拆迁费用也占据了较大比重。为满足项目所需，征地拆迁已成必然方式，需要做好相关验工计价管理工作，全方位保障资金合理性。

1 城市轨道征地拆迁的出资方式与补偿费计算分析

1.1 城市轨道征地拆迁中的出资方式

城市轨道工程建设所需成本较高，为给工程施工创设稳定环境，工程中采用了投资与融资相结合的方式，由政府与铁道部门携手展开，尤为突出的是征地拆迁资金，通常采用的是政府已征地拆迁资金入股的模式。总体上是一种较为可行的方式，可加大当地政府对于城市轨道项目的参与力度，以达到共同承担的效果，充分改善了地方政府积极性不足的问题。但受碍于地政财政的限制，实际运行中又表现出入股资金难度大等痛点，不利于征地拆迁工作的顺利展开。从城市轨道建设单位角度考虑，在项目前期要注重对所在区域地方政府的分析，明确其支付能力与后续经济发展对城市轨道的需求，尤其是要提升征地拆迁补偿合理性，顺利与当地政府拆迁标准对接。

1.2 城市轨道征地拆迁中的补偿费计算

关于城市轨道征地拆迁补偿费用，其主要可划分为两部分：一是征地拆迁数量，这是整个征地拆迁工作中最为基础的环节，也是确定合适征地拆迁补偿费的基本指导。由于城市轨道项目复杂度高，且线路较长，与之相关的拆迁补偿费用涉及到多方面内容，诸如拆迁范围、房屋面积等都要得到全面考虑。二是征地拆迁标准，这是计算补偿费用的文件依据。

1.3 界定边界地与夹心地

受城市轨道狭长特性的影响，带来了上下行城市轨道“夹心地”的问题，与此同时部分城市轨道虽然有征地需求但仅仅只需要少部分田地，随之引发了“边角地”现象。尽管国家做出相关规定，即提出了边角地与夹心地的控制标准，要以征地总量的2%而展开，但在实际操作中普遍存在界定模糊的问题。所以，在后续国土资源部门要积极行动，提出适用于边角地与夹心地的使用规范。

2 强化城市轨道征地拆迁的资料收集归档与审查

2.1 城市轨道征地拆迁的资料收集与归档

发生城市轨道征地拆迁行为后，需要做好验工计价管理工作，其复杂度较高且覆盖范围极广，要注重对征地资料的收集并有效解决拆迁补偿中的争议性问题。应当明确，征地拆迁资料收集与归档是推动后续工作的关键基础，主要涉及到如下几点内容：

（1）与征地拆迁有关的政策性文件，同时还涉及到相关会议纪要，常见有拆迁补偿文件等；

（2）国土资源部门制定出的征地图解，常见有红线图、勘测定界图等，还要包含与房屋尺寸、周边附属产品的基本资料；

（3）建交表，要严格遵循城市轨道征地拆迁设计所给出的表样要求，有助于验工计价工作的展开；但地方政府现场登记表样不具可行性，容易引发计价管理重复造册的问题，意味着实际操作必须建立在城市轨道建交表的基础之上；

（4）各项协议，通常指的是征地协议、拆迁补偿协议等；

（5）房屋及其内部附属品的评估表，与房屋有关的执照以及影像资料等。

除上述提及的内容外，还要积极收集改路、改河、区域电力等各项改建资料，所得资料要讲求准确性原则，在第一时间做好归档工作，保障资料完整性。

2.2 强化征地拆迁资料审查，增强资料的有效性

政策文件需满足合法性与有效性要求，这是推动城市轨道征地拆迁计价管理的重要基础。验工计价管理工作中，围绕政策性文件展开审查必不可少，主要涉及到两方面内容：（1）政策文件中要有足够明确的评估结论，并给出详细标准；（2）含有经多方参与后所得的决议与纪要。不仅于此，还要考虑到政策性文件的适用性问题，应满足各类型征地拆迁项目的需求，换言之，在城市轨道建设中具有通用性。

审查征地拆迁补偿，分析相关文件是否具有合理性与合规性，主要涉及到房屋所有权证书、房屋权属；除此方面外，还要审查自建房屋的成本问题，看建造过程中所花成本的合理性，与补偿标准做对比分析，确保补偿标准达足够合理状态。

审查城市轨道征地拆迁范围，除国家规范文件外，还要考虑到用地红线图，以二者为基准确定拆迁范围，关于带征与带签，必须建立在概算许可的前提之下，要交由特定评价机构做进一步审核，在无误后方可列入征地拆迁中。

3 优化城市轨道征地拆迁的验工计价程序

3.1 城市轨道征地拆迁的验工计价方式

在长期发展下，已经围绕城市轨道工程建设项目创建出一套验工计价方式，可交由建设单位或是地方政府做出计价行为[1]。在实际验工计价过程中，对应的计价表格存在差异，但二者的金额均不存在任何差别。具体来说，地方单位以万元为单位，相比之下建设单位则以元为单位，此情形下易引发数据小数点保留误差问题。基于此，在验工计价管理工作中，需要得到统一计价表格的支持。

3.2 城市轨道征地拆迁验工计价的程序完善

3.2.1 建设单位的验工计价程序

将拆迁费用总额作为基准，在此基础上拆迁办公室做出相应的编制方案，基于特定流程展开申报；严格遵循合同中明确的比例，建设单位主动预付动迁款；在发出验工计价申请时，要从评估报告、补偿协议以及项目实际情况出发；对资金拨付申请做全面审核，确保无误后，建设单位即可拨付特定资金。当然，若后续存在二次验工计价申请，有必要准备补偿资金的支付凭证，此举旨在避免资金发生挪用等不良问题。

3.2.2 地方出资方的验工计价程序

完成多次征地拆迁款的拨付工作后，要求当地政府给出完整的资料，常见有数量表、支付凭证等，在面对地方政府给出的各项资料时，要求建设单位作出明确的审查，若出现偏差需在第一时间与地方政府沟通[2]。此外，验工计价涉及主体较多，必须在征地拆迁款达成共识的前提下展开。

3.2.3 环境敏感点与特殊构筑物的迁改验工计价

若迁改验工计价涉及到学校、医院等建筑，往往存在较大的拆迁规模，要交由专业评估机构展开，看是否满足功能置换的条件以及可行措施。在搬迁过程中，要给予合适补助费，这也要经评估后得出。

部分城市轨道工程项目表明，还会遇到园林、寺庙等一些性质较为特殊的建筑物，当前并未形成一套适用于迁改验工计价标准，为保障拆迁补偿的合理性，要深入现场做全方位勘察，获取相关资料，尽可能采取拆迁方式，在条件允许的情况下恢复现有建筑物的功能，全面提升旧物利用效率。在迁改工作中，要充分考虑到评估报告净值，还要兼并做好对残值的综合评估工作，以所得评估报告为基准，确定合适迁移补助费用。

在征地拆迁验工时，若遇到设备或资产推出转移的要求，需委托鉴定机构做出评估，看各类资产是否满足搬迁的条件。若因资产的特殊性而无法搬迁时，便要引入收购模式做进一步评估，还有必要对处理后的残值做相应扣除操作；若资产具备搬迁条件，便要考虑到拆迁、安装等环节提出的资金要求，做好此方面的补偿工作。

4 结语

基于本文分析，城市轨道工程建设规模持续扩大，对征地拆迁验工计价管理提出更高要求，做好此项工作是保障拆迁费用合理性、推动城市轨道项目开展的关键所在。在实际操作中，由于建设单位与地方政府存在标准不一的问题，抑制了拆迁补偿合理性，因此统一标准必不可少，且要以合理方法计算费用，委托专业机构鉴定，为城市轨道征地拆迁工作创设稳定的环境。