“营改增”对企业会计核算的影响和分析——以房地产企业为例

◎刘畅

一、“营改增”对房地产企业会计核算的影响

（一）积极影响

首先，营改增全面实施后，所有企业都新增了房地产，其中包含的增值税已纳入扣除范围。企业可以建造新的或者购买办公用品和工厂，以及工厂维修和道路绿化。扣除进项税，有利于各行业房地产投资，加快变革步伐，刺激买方对商业房地产购买的需求，帮助房地产开发商优化库存。对于从事商业房地产开发的企业，有利于将税负转移到下一个家庭，从而降低房地产税负的水平。在房地产经营过程中，由于涉及大量土地，建筑和材料，而且材料成本实际上已经缴纳税款，房地产公司仍需要在此过程中继续支付这部分税款。销售的反复征税的现象将是无止境的。在全面实施营地改革之后，房地产企业只需要按照自己的生产经营和各个环节纳税。也可以从建筑成本、材料费等增值税发票中扣除，避免重复征税的问题。其次，在全面实施营改增以来，房地产行业里部门之间分工趋于合理。业务部门人员在营业税之前的基础上，将持有的发票交给财务人员，没有进行分类和整理，会导致会计人员工作量增加。在财务部门的日常工作中。而且任务很严峻。在业务运营过程中，公司通常会产生大量的项目金额，因此财务部门将拥有相对简单的财务数据，并且还会产生不相关的内容。这些都需要财务人员来执行整个的过程。自从实施营改增改革和实施以来，由于进项税发票开出以后，可以报销。在单位交换过程中，法案的合法性和及时性得到加强。在此过程中，房地产企业的财务部门只需要验证增值税发票的真实性和准确性。因此，在房地产企业经营过程中，通过深入实施企业改革政策，有利于企业金融工具的科学整理和审查。

（二）消极影响

首先，营业税改为增值税后，房地产税收负担会受到冲击。当房地产企业在算企业所得税时，由营业税变为增值税。如果增值税是税后，企业所得税不能在税前扣除。此外，营改增实行后，房地产企业的增值税税率为11%。虽然然已经扣除里了一部分，但必须和一般纳税人进行结合，才能获得专用发票的使用。在一定层面上，它与其他公司的合作有限。与此同时，它也将面临其他公司将税收负担转嫁给房地产公司，从而提高价格的现象。同时，房地产开发的很大一部分成本不能扣除，因为无法获得特殊的增值税发票，例如人工成本。由于无法全额扣款，税率也会增加，这将在一定程度上增加房地产企业的税负。其次，营改增以后的财务报表将产生负面影响。在营改革实施前，购买资产负债表时的房地产价格应当全部计入固定资产的账面价值。但是实施重估后，购买房地产的价格应按相应的价格和税收分开，增值税可以减去扣完的税率，这会将企业本来的资产降低并将资产和负债的比率提高。这会对企业的融资产生应该影响。

二、改善房地产公司税务筹划的方案策略

（一）组织开展税务筹划

从房地产利润以及其他方面来看，率先在税务筹划方面进行改进。首先，房地产企业要做好劳务税收筹划外包工作。根据当地税务法规和税收优惠政策建设项目所在地的劳动服务的项目将被转移到承包商享受减免税收，从而获得相应的劳动服务的税收优惠，降低项目的开发和建设成本，提高营业收入。其次，房地产企业要做好税收筹划结算工作。结合项目情况，选择代理销售或分期付款的结算方法，通过改革，实现合理的税收分配和转换的计算支付方式，以减少房地产开发公司本身的税收压力并获得足够的时间恢复的房地产公司的资本账户。最后，提高房地产公司在别的方面的筹划能力。比如房地产公司依据合同的规定，将公司所有的设备、材料等财产在一定期限内交付承租人使用，承租人支付一定租金的；租赁物所有权仍归房地产公司所有，承租人仅在约定期限内享有使用权（包括空运、海运等）。租赁动产的，按17%的税率缴纳所得税。相关房地产公司应根据自身的经济情况和发展需要提前进行税收筹划，避免增加公司的税收负担。

（二）强化纳税意识做好纳税细节工作

在“营改增”的政策下，财会相关人员要依据现有的会计核算方法进行核算，要对核算的内容和数据高度一致，并且努力提升自己，做好本职工作。此外，在“营改增”的全面推行以来，房地产企业在成本方面有了很大的变化。针对房地产企业的缴纳税费的成本，对此提出一些策略。有必要提高企业员工的纳税意识，落实具体工作。在材料供应商的选择过程中，需要尽可能选择具有一般纳税人身份的制造商，方便取得相应的专用和普通发票，在增值抵扣方面进行相应的抵减，由此控制企业的最初投入的资本。

（三）改善运营模式，梳理业务流程

针对企业在交税方面的问题，相关企业需要进行税收方面的改进措施。例如，可以缓解房地产企业在发展过程中的生产周期，扩大资本空间，实现企业资源的合理配置。或者，优化经营理念，朝着不间断发展的方向前进，提高住房的合理，在所有相同行业一枝独秀，在市场方面取得一定的主导权。

房地产相关企业应针对自身做出相应的措施来将税收的压力降到最低，营改增之后要进行相应的调整，优化和完善企业的经营流程，减轻企业的财务负担。例如，企业可以以项目为切入点，对所涉及到的内容进行提前学习，并做到心中有数，充分了解。企业在实现扣除项目的同时，还应增加扣除项目的比例。

（四）强化税负发票管理制定全新管理制度

营改增全面推行以来，企业在获得发票方面给与一定的关注。因为这是企业发展的根本，而且在其他方面的检查当中提供相关依据。因此，相关行业应高度关注发票方面的注意事项。在销售运行及公司发展中，要尤其关注到个别发票的管理，做到各个方面都能够完美对接。对于企业来说，有必要在满足相关法律要求的条件下，根据企业的经营特点建立健全的税务发票管理制度，从而提高发票管理水平。

三、结论

将营业税改为增值税对于我国各行各业都有着不同程度的影响，在房地产市场中，许多小型企业无法适应这种改变而被淘汰。“营改增”对于房地产企业会计核算和纳税不仅产生有利影响，同时还产生了不利影响。对此，企业财务人员应加强自身的培训及完善，积极应对“营改增”带来的影响，才能使企业能够良性发展。