房价差异成因及影响因素浅析——以京津两市为例

■魏百一

（中国地质大学（北京））

1 引 言

近年来，我国房地产价格较为稳定，部分地区有房价下降的趋势，但一线城市的房价依旧居高不下。北京和天津作为中国北方的两大直辖市，房价一直处在较高位波动。从地理位置上看，两市相距不足150公里，房价上的差异却在逐年增加。由此可见，分析两市住宅商品房平均售价差异产生的原因及影响因素，有助于全面地认识，对调节和规划城市发展有一定的参考价值。

纵观学界房地产研究领域，学者们对于房价的影响因素及地域差异有着深刻的认识和诠释，对本文有着重要的指导和借鉴意义。肖磊等采用全国30个省会城市的截面数据对影响房价的因素进行定量分析，发现供给和需求是影响房价的最主要因素，中西部房价无明显差异，东部与中西部间房价存在明显差异（肖磊、肖佳文、辜佳新、李丽，2011）。向为民等根据2005-2017年省级面板数据，运用动态面板差分GMM模型，分析我国城市基础设施对房价的影响及其区域差异。结果显示基础设施对房价具有显著影响，对不同区域房价的影响呈现空间异质性（向为民、李新刚，2019）。朱丽夏运用房地产短期价格变动模型、长期均衡模型等方法，研究了我国房地产价格变动的主要影响因素，结果表明，对房地产长期价格变动影响最大的是城镇人口数，购房者对未来房价的预期与房地产开发贷款也对房地产长期价格变动产生比较重要的影响（朱丽夏，2016）。同时，学者们对房价差异的影响因素也有一定的研究。孙静采用逐步回归的方法，分析了房价差异的影响因素，得出城镇居民人均可支配收入的差异是导致城市房价差异的主要因素，交通便利性、外来常住人口规模、城镇居民富裕程度以及限购政策对城市间房价的差异可能产生不同程度的影响（孙静，2013）。张传勇采用LSDV法对2000—2010年中国东、中、西地区27个省份的面板数据进行回归分析，结果表明房价波动的收入分配效益存在明显的区域差异性（张传勇，2014）。

综上所述，国内学者对于房价的影响因素研究较为广泛和全面，对我国房价的区域性差异也有着一定程度的分析，但学界对于具体城市之间房价差异的成因及影响因素缺少详尽和深刻的研究和讨论。影响住宅商品房价格的因素大多类似，但对于某些具体城市而言缺乏一定的针对性。本文针对住宅商品房平均售价与地区生产总值、在岗职工平均工资、社会商品零售总额、年末常住人口等因素进行相关性分析，研究两市住宅商品房差异的成因和重要影响因素，并根据研究结果在城市发展、房地产开发等方面提出切实可行的对策及建议。

2 京津两市房价影响因素对比与分析

2.1 京津两市住宅商品房销售均价对比

初期，北京和天津住宅商品房销售均价有较小差距并且保持稳定，均在5000元、平方米以下。但自2006年开始京津两市房价出现分化，北京住宅商品房销售均价快速冲高，12年之间每平方米平均售价飙升了近35000元，而天津住宅商品房销售均价则以较缓的速度增长。截至2018年，两市住宅商品房均价差值已达到近25000元每平方米，并且两市房价的差异还有进一步扩大的趋势。

2.2 京津两市新建住宅商品房销售指数对比

2017年4月京津两市住宅商品房销售均处在火热的状态，同年5至9月住宅商品房销售的热度在逐渐下降，从117%下降至100%，在2018年-2020年初趋于稳定。2019年整体上北京市新建住宅商品房销售指数均大于天津市，说明北京住宅商品房销售热度与天津相比更高。

2.3 相关性分析

2.3.1 北京住宅商品房销售均价影响因素分析

北京住宅商品房销售均价和在岗职工平均工资、北京市GDP、社会商品零售总额、年末常住人口数之间的相关系数值分别为0.975、0.974、0.950、0.878，并且均呈现出0.01水平的显著性，说明北京住宅商品房销售均价与以上变量之间存在显著的正相关关系。

北京住宅商品房销售均价和普通本专科学生人数之间的相关系数值为0.351，接近于0，说明北京住宅商品房销售均价和普通本专科学生人数之间并没有相关关系。

2.3.2 天津住宅商品房销售均价影响因素分析

天津住宅商品房销售均价和在岗职工平均工资、天津市GDP、社会商品零售总额、年末常住人口数、普通本专科学生人数之间的相关系数值分别为0.977、 0.952、 0.945、0.927、0.866，并且均呈现出0.01水平的显著性，因而说明天津住宅商品房销售均价与以上变量之间均存在显著的正相关关系。

3 两市房价差异成因浅析

3.1 发展背景对比

北京是中华人民共和国首都，天津是环渤海地区的经济中心。两市均有深厚的历史文化底蕴，且都有一定的发展基础。

北京市高科技创新产业发展的动力十分强劲，高等教育事业也在蓬勃发展，为北京市储备了大量人才。天津市在人才方面的竞争力稍弱，高科技创新产业尚未形成较大规模。因此，两市的发展状况在一定程度上导致了住宅商品房价格的差异。

3.2 产业结构对比

2019年北京GDP同比增长6.1%，第三产业贡献率达87.8%，第三产业增加值仍在逐年增加，可见北京市第三产业已成为经济发展的主要动力。

天津市和北京市均有第二产业比重下降，第三产业比重上升的趋势，产业结构不断优化。从GDP增速上看，北京表现出更为强劲的发展势头。

3.3 人口结构对比

2018年北京市常住人口达2154万人，2018年天津市常住人口数达1560万人。根据供给和需求的理论，北京的住房需求在一定程度上大于天津，北京的住宅商品房均价也因此高于天津。

北京的人口密度、自然增长率均高于天津。同时考虑到北京市流动人口数量较天津更加庞大，对房地产市场新的需求也更大，北京市住房的需求量仍居高不下，从而使得北京市住宅商品房均价处在高位，并有逐年增加的趋势。

4 结论与建议

首先，城市的发展水平越高，房价也会越高。影响京津住宅商品房价格的两大因素分别是在岗职工平均工资和地区生产总值，其在一定程度上阐释了北京市高房价的原因。但对于北京而言，过高的房价会影响人才的引进，阻碍城市的进一步发展。因此，北京市可以进一步提高居民收入，同时合理疏解北京市人口，鼓励劳动密集型企业有计划地进行产业结构调整或企业外迁。

其次，供求关系影响房地产的价格，北京市人才的流动量大于天津，住房的需求量更大，房地产价格也更高。为保障天津房地产业健康发展，天津市应加大人才引进的力度，发展天津市的港口优势，鼓励高新技术产业来津发展，增加社会福利，推动城市经济繁荣。

最后，城市发展水平、产业结构和人口结构等因素影响着房价，使得不同城市的房价千差万别。对于居民和企业而言，城市的发展进步与房地产价格增长之间应保持相对平衡的状态，合理规划房地产的开发和布局、保障房地产业健康发展是城市发展建设中不可忽视的论题。