浅析房地产企业以股权收购的方式获得土地的法律风险及防范

■孔烨男

（中铁二十二局集团房地产开发有限公司）

随着土地资源供应的减少，土地价格的不断攀升，很多房地产企业难以获得用以开发的土地资源。同时，有部分房地产企业虽然持有土地资源，但是由于房地产政策的宏观调控、楼市市场不景气、银行贷款紧缩等原因导致其并没有充足的资金来开发现持有的土地资源。在此情形下，股权收购的交易方式在一定程度上满足了不同资金规模的房地产企业的需求。大型的房地产企业可以通过收购小型房地产企业的股权，进而间接获得土地资源，可以扩大经营规模，同时小型房地产企业也可以获得资金，避免资金链断裂的风险。

1 股权收购获得土地交易方式概述

股权收购获得土地交易方式是指被收购的目标公司先将其它资产先行剥离，只留下土地使用权资产或小部分其它资产，然后收购方购买被收购的目标公司大部分的股权或100%的股权，达到可以控制被收购的目标公司，进而间接获得目标公司名下的土地。通过购买股权的交易方式收购方成为了土地受让方，间接获得了被收购方也就是土地出让方的土地。

通过股权收购获得土地交易方式相较于直接转让土地的交易方式具有很多的优势。通过股权收购获得土地的交易方式可以减少税费，在股权收购交易模式下无需办理土地的过户，自然就不产生与房地产交易相关的税费。在手续的变更方面，收购方与被收购的目标公司签订股权收购协议，办理股权转让的工商变更登记，无需办理土地使用权、项目建设开发者名称、许可证、批文等事项的变更登记。股权转让手续办理完成后，收购方就可以投入资金继续开发，不受房地产公司资质等条件的限制且无需另行成立房地产项目公司。

2 股权收购获得土地交易方式存在的法律风险

股权收购获得土地交易方式虽然具有很多优势，但毕竟收购方直接购买的是一家公司，被收购的目标公司是否存在或有债务、重大合同是否涉及诉讼风险、公司成立时是否存在缴纳出资、出资形式不符合法律规定等历史遗留风险。而收购方购买的房地产项目本身是否是久拖未建设或停建的项目，土地或房地产项目本身也存在很多法律风险。

2.1 土地或房地产项目本身的风险

土地使用权、土地的取得方式、土地性质、土地规划、土地使用期限、政府部门的各项审批是否完成；土地上已经有在建工程的，工程的施工质量风险、在建项目或土地是否已经被目标公司设立了担保抵押、已签署的项目建设中的合同是否存在风险。任何一个环节出现漏洞都会给收购方带来重大的损失。

2.2 目标公司或有债务风险

目标公司是否存在未履行的债务或将来要履行的债务，在短期内很难全面了解。在双方完成股权转让工商登记手续后，债权债务也同时转移给了收购方。收购方如果承担了不必要的债务，承受了不必要的资金损失，必然会影响自身的发展和经营扩大。

2.3 目标公司重大合同及诉讼风险

目标公司已经签署、正在履行的各类重大合同，比如工程施工合同、设备采购合同、土地出让合同、拆迁补偿合同等涉及房地产项目的合同是否存在法律风险及潜在的诉讼风险；目标公司是否存在其它劳动人事争议、行政处罚的风险，都是收购方需要注意的风险，稍有不慎卷入不必要的诉讼、仲裁会影响收购方的经营发展扩大。

2.4 目标公司主体可能存在的风险

目标公司成立时的股东未足额缴纳出资、出资形式不符合公司法规定、采用非货币出资的还涉及到出资财产的评估作价是否合法、用于出资的财产是否办理权属变更手续等历史遗留问题。这些历史遗留问题随着股权转让手续的办理完毕也一并转移给了收购方。以及目标公司是否具备房地产资质、历次股东变更情况、工商登记的股东是否与实际股东一致、是否存在股权代持情形、公司章程中是否限制了股权转让、其它股东的优先购买权等。

3 股权收购获得地交易方式法律风险防范

房地产企业采用股权收购的交易方式获得土地或房地产项目，最终的目的是开发土地或房地产项目以获得收益，区别于股权投资中的购买股权获得收益，虽然形式上都购买了股权。只有收购方正确合理的降低股权收购的交易风险，才能达到通过控制股权进而拿到土地或房地产项目的投资目标。下文将重点分析以股权收购的交易方式获得土地时，如何防范法律风险。

3.1 收购前应进行全面的法律和财务尽职调查

股权收购获得土地或房地产项目这类大型的投资项目，为维护自己的合法利益，建议收购方委托行业专家、会计师和律师成立尽职调查小组。

法律尽职调查方面要侧重于核查目标公司持有的土地出让金是否全额支付、审查土地出让合同中是否限制了股权转让、土地是否是投资入股、投资入股的土地是否变更权属到目标公司、土地使用权人与目标公司是否一致、土地开发条件的限制、项目土地是否可能被征收或征用、土地使用权证是否存在抵押担保、目标公司的股权是否存在抵押质押、土地是否存在第三方的承租人等方面。公司如果有正在进行的诉讼及仲裁，案件结果的不确定性会给目标公司带来经济损失，如果后续被法院采取财产冻结、查封或强制执行等措施会严重影响收购方的利益，有时候会影响到收购方是否要停止股权收购的交易。要核查目标公司是否存在因环保、税收、产品责任等原因接受过行政处罚，目标公司是否整改完毕，是否有未缴纳的行政处罚金。

财务尽职调查土地方面要侧重于土地出让合同金额与目标公司支付凭证金额是否一致、土地拆迁补偿合同金额与付款凭证金额是否一致、土地出让价金契税的缴纳、城镇土地使用税、房产税等税费是否缴纳完毕等方面。还要审阅公司的历年财务报表、审计报告、向银行的贷款明细、对外担保明细、资金往来、应收应付账款明细、注册资金实缴比例、成本或存货类科目的发票合规合法性等方面。

3.2 确定收购后，应签署完善的股权收购协议

通过尽职调查，收购方已经对目标公司有了基本的了解，但限于尽职调查的时间、目标公司项目资料的保留完备、目标公司的配合度及是否存在隐瞒其它土地的重要情况的情形，难免会遗漏重大风险。所以在双方签署股权收购协议时，收购方一定要制定完善严密的股权收购协议文本，一定要增加被收购方及目标公司的陈述与保证条款，由被收购方作出目标公司及土地项目完全无瑕疵的陈述与保证，以最大限度的保护收购方利益。当交易开始后，发现被收购方及目标公司违反了陈述与保证条款的，比如出现了或有负债、诉讼、股权或资产存在瑕疵等情形，收购方有权停止交易且要求对方支付赔偿金，以保护收购方的利益。

制定先决条件条款，经过法律尽职调查和财务尽职调查后，发现的一些问题，收购方认为经过整改后交易仍然可以进行，就可以在收购协议中约定为股权收购协议的先决条款。比如要求收购方先行处理完股东出资瑕疵、财产出资的权属瑕疵、土地或房地产项目的审批瑕疵等，待收购方处理完这些瑕疵后，股权收购协议才生效，收购方才开始投入资金，如果在一定期限内，收购方没有达到先决条件，收购方可以退出交易。

3.3 制定适宜的股权价款支付方式

股权收购方与被收购方可以设立一个第三方托管账户保管股权转让交易的转让价款，收购方可以根据收购进度的不同阶段分期支付价款，在股权交易的过程中发现遗漏的重大问题，可以随时停止支付剩余的价款，以减少收购方的损失。从股权收购开始到股权交割完成，是一个比较长的时期，在完成股权交割前，之前遗漏的重大风险可能会这一时间段出现，也有可能产生新的重大风险，在发生这些情形时，收购方可暂停付款与被收购方进一步协商达成补充方案或停止收购，要求对方返还款项。

3.4 完成股权交割后，对目标公司的整合、项目的运作

采用股权收购的交易方式获得土地或房地产项目，间接获得了土地或房地产项目，直接获得的还是目标公司。收购了目标公司后，涉及到对目标公司的管理、整合，统一公司的管理制度、调整人事管理岗位、重新制定公司经营策略、稳定旧员工骨干等各项公司整合运作模式。为了运作好目标公司土地或房地产项目，尽快获得项目投资收益，收购后对目标公司的整合有时候关系着整个收购的成功与否。

综上所述，房地产企业采用股权收购的交易方式间接获得土地或房地产项目，符合现在经济形势的发展，相对于“招牌挂”交易方式更加简便、资金投入的回报快。越来越多的房地产企业采用股权收购的交易方式扩大经营规模、快速占领市场、盘活资金。机遇与风险并存，在这一过程中有成功的案例也不乏失败的案例。所以只有在正确控制法律、财务等各项风险的前提下，才能将股权收购的交易方式的优势发挥出来，使房地产企业获得新的发展机遇、达到新的战略目标。