经济法视野下房地产宏观调控的正当性与必要性分析

高欣宇

（黑龙江大学，黑龙江 哈尔滨150080）

当前，我国更加重注国民经济发展的质量，房地产市场经济作为我国经济的主要组成部分也不例外。房地产业为我国经济发展贡献力量的同时，仍然需要政府进行宏观调控，部分学者对政府对房地产宏观调控方面进行研究，认为政府实施该行为缺少必要的法源支撑，并且过于依赖行政手段作为应急手段。对于这种观点笔者是持不同意见的。一方面是考虑到我国宏观调控系统还没有形成体系，法律法规尚不健全；另一方面是出于政府对于房地产信息资源的掌握程度。房地产市场遇到的问题纷繁复杂，政府作为掌舵者有绝对的话语权，同时解决问题要做到因时因地制宜，房地产宏观调控才能发挥其引领经济发展的作用。当前，我国对于房地产市场经济要做的还有很多，本文将从经济法角度对房地产宏观调控的正当性与必要性进行分析，为了将该问题阐述得更加清楚，其中会涉及经济学内容，对于房地产宏观调控中存有的关于经济法部门的重点问题进行阐述，最后对该问题提出了几点建议。

一、我国进行房地产宏观调控的正当性与必要性分析

（一）经济学实证角度

随着市场经济的发展，许多学者从经济学进行研究，并且提出了不同的学说和理论。亚当斯密作为代表人物之一，主张“自由放任主义”，一些原理对现在经济学研究仍然有重要影响，市场是一双无形的手，单纯地依靠市场自身调节是有很大局限的。就房地产领域来说，单单依靠市场调节是不够的。房地产宏观调控在很大程度上就是对该弊端的补足。凯恩斯的“国家干预主义”在其具有标志性意义的《就业、利息和货币通论》一书中有极其明确的体现，该书为人类认识经济提供了一个新的范畴，为人类管理经济提供了新的工具即宏观调控。近几十年以来，我国的国民经济发展取得了巨大成就，房地产业作为经济发展的支柱产业发挥了巨大作用，但也出现了一系列挑战，存在许多值得深思的地方。在市场经济体制下，国民经济主要由市场自由调节，但由于市场调节带有盲目性和无序性等固有的局限，市场在调节国民经济时会使国民经济发生周期性波动，导致经济发展极其不稳定，甚至可能酿成经济危机。对于房地产业发展来说中央先后采取了多次大规模的房地产宏观调控措施。虽然有所成效，但这些调控措施大多是政策调控，一般都是临时性措施而不是持久性常规措施，缺乏普遍性和规范性。

各方主体对房地产信息的掌握是有很大不同的，房地产市场中的房地产企业对房地产市场的信息有着更精确的了解，一些房地产企业为了追求自身利益的最大化对政府弄虚作假，从而导致市场反馈信息的不真实，导致政府不能准确判断房地产形势。通过对房地产宏观调控可以在一定程度上克服房地产市场经济的弊端，使房地产市场向着良性方向发展，从而促进国民经济又好又快发展。因此，从经济学实证角度来说，房地产宏观调控是符合经济学原理的。

（二）经济法分析角度

从经济法角度出发，不能单纯地把经济学中的逻辑体系照搬到经济法学中来。从经济法出发，房地产宏观调控主要关注点也是在于房地产宏观调控的正当性和必要性问题。

目前我国还没有形成完整的宏观调控法体系。尽管在我国《宪法》第十五条第二款中提及房地产宏观调控的正当理由和法律依据，但大部分房地产宏观调控措施任意性很强，不具有稳定性和预见性。笔者认为，经济法价值理念对房地产宏观调控发挥着指导作用。经济法是“私法公法化”和“公法私法化”的必然结果，是公私法交融的第三法域。宏观调控法与经济法在追求的价值理念上具有高度的一致性。因此，房地产宏观调控政策的实施离不开法律保障，国家对房地产行业运用法律的手段进行系统全面的调控是充满信心的，但是需要经济法的价值理念作为引领，主要包括：

1.社会整体利益最优化理念

政府实施房地产宏观调控，应当有一个整体的把握把各方的得失考虑清楚，遵循价值位阶法学原理，房地产宏观调控的出发点是不能侵犯社会公共利益，这是原则和底线，因此，对房地产宏观调控应立足于社会本位的经济法价值理念。

2.社会公平理念

以经济法为视角，在房地产相关活动中要以主体利益冲突为切入点，在房地产宏观调控中对房地产企业、购房消费者抑或是政府经济职能管理部门来说社会公平的起点都是一样的，它们都是社会经济管理中的平等主体。哪怕是相对弱势的购房者也有权享受相关权利的基本保障以及获得其他一切相关福利的机会和好处。法律要做到不偏不倚，公平正义，房地产宏观调控也离不开公平正义。因此，房地产宏观调控也要从公平正义的经济法价值理念入手。

不论是从经济学实证出发，还是从经济法分析角度来说，房地产宏观调控都应朝着符合社会整体利益最优化理念和公平正义理念发展，只有这样，房地产宏观调控才更具正当性和必要性。既然有这个前提，笔者接下来将对房地产宏观调控中遇到的问题进行归纳。

二、房地产市场宏观调控存有的难题

对于房地产宏观调控存有的难题本文重点从以下几个方面进行归纳：

（一）土地调控方面

我国相关土地管理法已经规定了房地产用地必须是国有建设用地，同时土地的所有权和使用权是分开的，房地产相关企业只具备土地的使用权。地方政府出于地方经济发展的需要，收取土地出让金。这不仅扩宽了地方政府的收入来源，也为地方建设提供了资金支持。由于我国土地出让程序相关的法律规范缺乏明确性和必要的监督，通过地方优惠政策吸引外来房地产投资，使得房地产市场环境难以得到净化，从而无法真正贯彻和落实土地管控政策和方针。土地调控出现的难题是需要关注的问题，房地产市场的发展离不开对土地的管控文件、政策以及法律制度的认识和把握。

（二）金融调控方面

政府对金融管制目标的偏差定位造成我国房地产融资体系还不够完善，同时有关金融市场法律不够健全，导致各方主体对银行信贷依存度高。在房地产市场中，地方政府通过向银行抵押土地获得贷款提高自身的融资、信贷能力；房地产开发企业通过竞价得到的土地向银行做担保以此获得回笼资金，进行房产项目开发建设；对于购房者来说通过贷款购得商品房；在这其中银行扮演着重要角色。各个主体之间形成利益网络，牵一发而动全身，一个方面出现问题就会对整个房地产市场造成影响。

（三）税收调控方面

房地产税收调控过于强调增税，从而增加了房地产的成本，有些税收政策与法律规定相冲突且许多措施违反了税收法定原则及税收的契约性原则。在房地产市场中，部分购房者通过倒卖商品房获取差价，但是由二手房购买者承担其中的房产税，这种行为很大程度上加大了房地产市场倒卖投机行为，无疑为房地产市场埋下了隐患。笔者对于房地产税收调控的认识有限，本文是从经济法有关税收的法理和我国目前房地产税收现状出发进行的表达，一些观点还不够详实，因此将对税收调控进行研究。

三、经济法视野下对我国房地产宏观调控的建议

正如上文所述，经济法对我国加强房地产宏观调控发挥着重要的作用，同时也应该认识到房地产宏观调控中存在的问题，因此，对我国房地产宏观调控笔者有以下建议：

（一）建立健全房地产宏观调控政策体系

要有房地产宏观调控的全局意识，加快推动经济法体系下与房地产宏观调控相关的立法工作，同时从土地法、税收法、金融法等常见房地产宏观调控出发，真正实现房地产价格的合理回归。同时，可向当前房地产宏观调控有着成熟经验的国家学习，不断吸收和借鉴有益的经验，结合中国在房地产宏观调控的国情，探索适合自己的宏观调控道路。现阶段，在世界经济发展日趋融合的大势下任何国家或者地区都不可能独自存活，要坚持走“命运共同体”的发展模式。我国房地产市场有更高的发展定位，政府对房地产宏观调控也需要站到新的高度。

（二）充分发挥经济法在房地产宏观调控中的作用

经济法价值理念和利益观要彰显在房地产宏观调控中，房地产市场会不断遇到新的问题和挑战，需要借助社会本位的价值理念来把握、分析房地产市场出现的挑战和困难并提供切实可行的解决方案，对房地产市场经济进行科学合理调节和分配，平衡房地产市场在国民经济的供需问题。笔者认为，在经济法价值原理和利益理念的指引下，才能更好地维护房地产市场经济的发展和安全，解决房地产市场出现的投机牟利等不法行为，有了利益观念的加持才能更好地认识到问题的本质才能知道探索出解决问题的路径。

四、结语

通过对房地产宏观调控相关问题的阐述，笔者对于房地产市场中存在的问题有了更加深刻的认识，解决问题要有全局意识，对面临新的问题和挑战才能做到应付自如。房地产市场本身就存在很多未知性，需要不断地研究和思考。加强房地产宏观调控，离不开社会利益最优化、公平公正等经济法价值理念的指引，只有秉承价值理念，才能更好地推动房地产宏观调控工作的开展。在房地产宏观调控领域，对房地产市场出现的问题，经济法中各个部门法之间不应是单兵作战的关系而应是并肩作战的关系，对于房地产宏观调控未来的态势笔者是充满信心的，殷切希望各个主体都能参与到房地产宏观调控中来为了国民经济更好地发展，为了国民生活更加的美好，贡献出自己的一分力量。