真房源实现的制约因素及规制路径

刘桂海 崔福龙 刘小红

（1．江西师范大学 江西 南昌 330022 2．南昌工程学院 江西 南昌 330099）

房源真实性事关房地产市场健康发展和租购并举住房制度建设的顺利推进，一直是人民群众关注的焦点所在。互联网时代，通过网络寻找房源信息是主渠道，房源真实性直接关系到消费者权益保护，关系到房地产经纪行业公信力，因此分析真房源实现的制约因素，探求真房源的保障路径，不但有利于维护人民群众居住权益，而且对促进房地产市场健康发展，构建租购并举住房制度具有重要意义。

一、真房源实现的制约因素

首先，政府职能部门监管乏力。一方面，监管职能分散，没有专门的监管部门。根据《房地产经纪管理办法》第五条规定，县级以上人民政府建设（房地产）主管部门、价格主管部门、人力资源和社会保障主管部门均有权利对房地产经纪活动进行监督和管理，虽然众多部门可以对房地产经纪活动进行监管，但“九龙治水”的困境导致假房源现象依旧存在。据2018年“互联网房地产交易服务平台认知及满意度调查”显示仍有53.26%的受访者遭遇房源信息作假。另一方面，管理部门专门管理程序和有力行政手段不足，常用的手段为约谈、罚款等，不能起到震慑作用，故非法机构肆无忌惮，避过风头后依旧发布假房源信息。

其次，房地产经纪行业内部恶性竞争。目前，房地产经纪行业处于信息孤岛状态，机构之间依旧是零和博弈的关系，企业之间缺少合作，这是假房源泛滥的重要原因。从盈利模式考虑，房产信息平台的营收模式决定了他们更在意信息的“全”和“多”，而非“真”和“实”，且总市场的份额有限、同行竞争激烈、经纪人收入总体偏低、收入差距大、波动性强，故发布假房源信息是经纪机构的理性选择。从运营模式考虑，互联网时代经纪机构运营模式发生了变化，从传统的线下门店咨询转为当前的线上网站查看房源为主，转变为消费者查询房源信息带来便利，但不少非法经纪人通过线上网站发布虚假房源信息，消费者难辨真假，增加了筛选成本，同时也给存量房市场增加了隐性风险。曾有经纪人员明确表示，真房源行动最大的困难在于真房源价格过高，少有人关注，只会被假房源信息所淹没，最终将导致经纪机构业绩下降，而现今中介的盈利模式导致这项行动无法有效开展。

再次，真房源实现成本昂贵。真房源保障如果纯粹由人力来实现，不但效率低下，且准确性不高，现今大数据及VR技术等新型技术的研发已到实用阶段，积极引入新型技术与存量房市场相结合能有效杜绝假房源问题，且能减轻资源浪费及节约人力成本，加快房地产经纪行业的信息化发展。但技术研发的过程需要耗费大量资金，对大多数中介而言，这难以承受。链家“楼盘字典”自2008年启动，覆盖7500万套房源，同时建立了1200TB的数据量的数据库，截止2017年已经耗费4.5亿元，目前楼盘字典还在继续更新数据，耗费仍旧在增加。2017年，51同城发布以大数据智能为核心的“房源全息字典”，目前已经覆盖全国640多个城市，该项技术每年需耗费亿元进行维护更新。故如何减少保真技术的研发成本及促进技术推广至全行业仍需探讨。

最后，房地产经纪人员趋利特点。二手房市场中普遍存在信息不对称现象，在交易博弈过程中，经纪人员能凭借信息优势占据有利地位，故以此谋利是其理性选择，这是导致假房源乱象难于根治的主要原因，由此衍生多种问题：第一，信任缺失危机。经纪行业本质是服务业，服务消费者应排在首位要求，但现今经纪人利用信息差谋取私利的行为，不但加剧了经纪人与消费者之间的信任问题，而且危及到房地产经纪行业健康发展。第二，从业队伍素质危机。杨玉红曾利用风险决策模型论证后得出，顾客完全不了解经纪人的道德水平，使得一些惟利是图的经纪人常常在交易中欺骗顾客，最终演化的结果是道德水准不高的经纪人在群体中所占的比例越来越大。随着不良经纪人的数量增加，发布虚假房源信息等不法行为也随之增多，从业人员素质愈发低下，经纪行业乱象剧增。

二、保障真房源实现的规制路径

（一）树立消费者维权意识，提升法治精神

消费者作为假房源的直接受害人，应当积极参与假房源治理攻坚战，筑牢行业治理基础。一方面，加强培育消费者维权意识。少有民众在遇到假房源问题困扰后，积极通过司法途径为自身争取权益，一般采取冷处理或通过网络发文痛斥，但对治理假房源起不到实际作用。北京市住建委相关工作人员曾呼吁，虚假房源信息充斥二手房市场，管理难以面面俱到，故希望消费者配合除假运动，积极举报假房源信息。治理假房源，从消费者层面可以做到如下几点：首先，交易前应当认真筛选合适的机构，查看是否有合法资格许可，以缩减黑中介生存空间进而改善劣币驱逐良币的行业生态环境，为治假行动提供前端保障。其次，现场认真查询房屋现状、房主相关证件，存不在在因违规而被查封等隐性因素等。最后，确认交易后严格审查合同内容，确保合同内容与实际情况相符。另一方面，消费者需明确自身所拥有的权利及义务，目前相关普法途径单一，形式及内容多样化不足，消费者若不主动学法用法，难以充分了解，目前与假房源治理有关且能为消费者维权提供依据的法律条文有《中华人民共和国电子商务法》第十七条及《消费者权益保护法》第十条，但少有人知晓，因此，消费者应提升法治精神，在自身权益受到损害后善于拿起法律武器维护合法权益。

（二）强化经纪机构诚信文化建设，提升技术保障能力

经纪机构是假房源问题的源头，对保障真房源至关重要。第一，重塑合法服务理念，坚持诚信服务至上。近年来房产中介备受争议，在各行业满意度排名中靠后，行业负面消息多、机构收费乱、经纪人素质低等现象普遍存在，有报道披露房产中介行业的消费者满意度仅为11%，同时还拥有84.4%的消费纠纷比例。服务理念的偏差是中介行业出现乱象的本质原因，树立诚信经营理念是解决途径之一。第二，提高岗位招聘门槛，提升经纪人员素质。行业门槛偏低，大量不具备从业资格的人员涌入市场，极大地降低行业整体素质。目前全国房地产经纪机构达到了25万家，从业人员超过150万人，有21万经纪人员取得了房地产经纪人的职业资格，比率仅有14%。经纪机构应提升从业人员门槛，缩减非专业人员数量，最大程度保证专业人士服务于消费者。与此同时，在确保硬实力达标的基础之上，积极对从业人员进行德育教育及专业能力培训，提升人员素质水平。第三，加强保真技术研发，降低实现成本。目前房源保真技术不成熟，成本高昂，让多数经纪机构难以承受，但保真技术是与时代结合的产物，具有推进行业进一步发展的能力，若避之若浼只会落后于行业。一方面，现今房地产中介行业加盟趋势加强，据中国连锁经营协会发布2018中国特许百强榜单，门店总数17.7万个，上浮了15.1%。加盟店数16.5万个，上浮16.1%，加盟店占比91.2%，中小型经纪机构可考虑加盟具有研发能力的大型机构，完善自身技术不足的缺陷。另一方面，推动全行业房源信息共享进程。美国MLS房源系统盛行于西方诸多发达国家，在房地产中介行业占举足轻重的地位，不但促进行业形成良好的自律性，而且有效贯彻了行业交易规则。中国式MLS系统初步萌芽，通过多年的实践和不断迭代，链家打造出了一套完整、有效且可复制的合作网络——“ACN（Agent Cooperation Network）”。“ACN”改变了经纪人各自为战的工作方式，将房源和客源信息打通，整合所有资源实现精准匹配，但仅限于企业自身，目前行业房源信息共享仍处于发展不完全不充分的阶段，积极推进房源信息共享，将是解决假房源问题的关键之处。

（三）健全相关法律法规，完善政府监管机制

我国保障真房源的相关法规还不完善，无法为假房源治理提供长效机制保障。首先要健全相关法律法规。一方面，目前规范房地产中介的法规仅有《房地产经纪管理办法》，但其中也无明文规制发布虚假房源信息的条款，更多的是依靠地方性政府通知或文件打击不法中介发布假房源信息，缺少全国性法律明文规定，无法对中介产生足够的威慑力，因此有必要出台全国性法规，加大对发布假房源信息的惩处力度。另一方面，监管部门分散且不明确的管理职能导致“九龙治水”尴尬局面，无法形成合力对假房源乱象进行监管，故应从法律层面上进一步明确管理部门的职能和定位，建立专门的监管机构或重新分配职权形成分工明晰、团结协作的运行体系；同时实行绩效考核制度，将监管房源信息工作完成度作为政府绩效考核的指标之一，以考核促进监管效率，改变目前低效现状。

其次要完善政府部门监管机制。一是扩大监管范围。传统监管范围仅是线下中介机构，但互联网时代，线上查询房源信息已逐渐成为主流，中介机构发布房源信息必须通过找房平台审核才能发布，如贝壳找房、房天下、58同城等主流平台，这些平台不参与具体交易，只通过出售出租端口或发布广告进行盈利，对房源信息审核不严的现象普遍存在，政府应重点加强对此类平台监管，建立严密监控制度以确保平台依法运营。二是建立经纪机构信用档案。目前我国尚未建立全国公开的经纪机构信用档案，信息流通程度低，消费者难以了解机构及经纪人员的信用状况，故应推动经纪机构登记经营及经纪人员实名从业，夯实真房源保障的行业基础。三是推进真房源管理及交易透明化，确保交易合同及服务费用标准统一化，构建由政府管理的经纪机构评分系统，定期发布行业评分结果，为消费者选择经纪机构时提供权威参考。

当前，我国租购并举住房制度建设正有序推进，真房源实现有利于满足人民群众对美好居住生活的需要，通过积极构建政府部门有效监管、经纪机构合法自律、消费者主动参与的三位一体治理格局，以系统性筹划、体系化推动形成社会合力共同保障真房源实现。