我国老年人居住权的保护

原申惠

(中国人民大学 法学院，北京 100872)

在中国传统观念中住房是安家立命的根本，尽管商品房价格居高不下，许多老年人可能为了子女的购房问题几乎倾尽所有，而使得自己的养老问题无法得到保障，从而与不履行赡养义务的子女对簿公堂。此外，“以房养老”等养老方式日趋流行。由此可见，居住权制度的确立将为许多司法判决提供依据，尤其是可以保障老年人的居住利益。本文通过一些经典案例分析总结我国目前遇到的老年人居住权的司法困境，由此引入对德国居住权制度的介绍及德国的司法判决如何解决居住权纠纷，旨在对我国未来居住权司法实践可能遇到的问题提出建议。

一、我国居住权的司法困境

在《民法典》出台以前，虽然我国没有居住权规范，但是在民事司法实践中仍不乏对居住权的探索。

1.以公序良俗原则保护老年人居住权。没有生活来源的老年人属于弱势群体，保护其生存权是公平正义的要求，也符合人伦情理。《民法总则》第八条和《物权法》第七条作为基本原则将道德引入法律适用，弥补了没有规定居住权的漏洞。在“高见与张圣菊排除妨害上诉案”中，虽然原所有权人并没有在遗嘱中明确张圣菊的居住权，但是江苏省南通市中级人民法院认为其拥有因婚姻关系产生的居住权益，并不因配偶去世而消灭。如果高见作为受遗赠人要求其搬离，与公序良俗不符。因此法院判决，张圣菊的居住权可以对抗房屋所有权人高见的排除妨害请求权。

2.引用法律法规中子女对父母的义务保障父母居住权。赡养老人，为老人提供适当的住房是中华民族传统家庭道德的重要内容。《老年人权益保障法》第十六条，以及地方法规《上海市老年人权益保障条例》第十七条都为老年人的居住权提供了支持。

在“夏涛、程婷诉夏本鑫、仲依群要求分割家庭共有房产因有损老年人权益被驳回案”中，苏州中院依照《老年人权益保障法》第十六条第一款的规定，赡养人应当妥当安排老年人的住房，从而驳回原告要求分割所涉房屋的诉求。

在“宋某某诉宋某赡养纠纷案”[1]中，虽然根据约定儿子宋某某帮助父母还债可以取得房屋所有权，但是法院认为子女对父母有法定的赡养义务，包括保障父母的居住权，要求子女为父母提供适宜的居住条件。父母无偿占有、使用子女的房屋，而子女请求父母腾退其占有房屋的诉求因违背赡养义务不会得到支持。

3.结合家庭居住事实予以认定。如果事实上形成共居关系，法院也会承认共居人的居住权。在“胡世凯、宋兰萍诉胡健、李德菊用益物权纠纷案”中，法院考虑到家庭成员的先前居住事实，在所有权与居住权冲突时选择保护家庭成员的居住权。

因此，在我国没有规定居住权的前提下，受制于物权法定主义，法院在对于居住权的认定时存在法律障碍，仅通过目的解释以及赡养义务进行保护难免牵强。[2]虽然当事人也可以在附义务的赠与、遗赠和遗赠扶养协议等形式中规定继承顺序在后或者没有继承权的亲属或者共居人的居住权，但终究只是在当事人之间设定的债权，如果没有登记，则不能对抗第三人。因此，居住权入典对于解决上述问题有重要的意义。然而根据《民法典》现有的条文来看，居住权制度体系的不完善，缺乏具体的居住权登记规范和居住权救济规范，与婚姻继承编的衔接等问题，还会导致一系列新的司法实践难题，因此还需要对居住权制度进行深入考察，对居住权纠纷如何解决予以深刻理解。

二、德国的居住权制度

德国的居住权(Wohnungsrecht)主要规定于德国《民法典》第一千零九十三条，本文也主要围绕本条所指的居住权展开。

1.德国居住权的制度体系。德国民法沿袭罗马法的体系，将役权分为地役权、用益权和限制性人役权。居住权属于限制性人役权的范畴，因此具备人役权的特点，即只能为特定人设定，但是居住权只能限于居住目的。依照第一千零九十三条第二款的规定，居住权也可以适用用益权的规定，由此确定了居住权人的权利义务。

2.德国居住权的特点。德国居住权的显著特点在于完全排除所有权人的使用，具有专属性，能够产生极强的物权效力。[3]居住权经合意和登记设立，并采登记生效主义。居住权人无需承担除生活必需之外的其他负担，不过对应的义务也相对苛刻，即不可以转让、继承，未经所有权人同意不得出租。

3.与相近制度的对比。由于居住权必须排除所有权人单独使用，通常的适用情境是被继承人在遗嘱中为配偶设定居住权而将所有权交付给继承人；或者所有权人将房屋转让后为自己设定居住权。如果所有权人和权利人因为亲属关系想要同居一室，则只能设定第一千零九十条规定的一般的人役权，在德语中称为Wohnrecht，意为居住权利。

居住的权利也可以依照第一千一百零五条设定物上负担方式来设定，称为住宅物上负担(Wohnungsreallast)。但是和第一千零九十三条所规定的居住权不同，权利人并不直接被赋予使用权，权利人也不能排除所有权人而占有房屋，而是由所有权人履行诸如给付实物、定期照顾、保证房屋处于可以使用的状态等义务。这种义务并不是居住权的法定内容，而是必须要在合同中明确下来。这种形式也是德国养老方式的一种。

居住权仅限于居住为目的的使用，如果权利人想出租、商业使用，则可以设定第一千零三十条所指的用益权。

三、从德国判决看居住权纠纷的解决及对我国的启示

围绕德国《民法典》第一千零九十三条所引发的纠纷主要有以下几类：居住权的登记问题，其中包括登记的内容、登记的权利类型等；居住权存在行使障碍是否构成消灭事由，例如权利人住到养老院或者房屋遭到毁坏，以及居住权如何救济等。

1.居住权的登记。首先，在不动产登记机关登记居住权时，必须指明所在的建筑、所在的房屋或者房间，如果是以“保障权利人能够居住在一定面积的房屋内”这样的表述申请登记则会被驳回。因为登记的内容必须是明确的，可以为第三人所知悉的，才能产生公示效果。

其次，居住权的设立需要排除所有权人，如果在登记中没有声明，且当事人双方因为婚姻关系或者亲属关系而没有排除所有权人使用的意思，则应当登记的不是居住权，而是限制人役权。

但在我国目前的裁判案例中，如果形成了共居关系，一般会确认同住人的居住权，这里的“居住权”属于家庭生活中的居住权，仅在扶养关系双方中产生效力，无法对抗第三人，因此和《民法典》中的居住权有实质上的不同。因此如果父母出资为子女购置房屋且将房屋登记在子女名下，并以赠与形式进行公证，则可以在明确的房间上设定居住权，保障自己的权益。

2.居住权的消灭。在德国《民法典》中居住权的消灭事由可以参考限制人役权的消灭事由。依据《慕尼黑法律评注》的解释，如果由于事实或法律原因，客观上导致居住权永久无法行使，则居住权消灭。此时如何恰当地解释“事实或法律原因导致永久无法行使”就非常有必要。首先应当排除的是单纯的主观行使障碍，例如居住权人因年纪或疾病原因入住疗养院。因为依照第一千零九十条的规定，经过所有权人的允许可以出租给第三人。1995年科隆高等法院的一则判决也可以说明，在居住权人无法负担养老院费用的情况下，法院考虑了设立居住权的房屋是否适合第三人租赁，以及居住权人是否处于危困境地等因素，虽然驳回了居住权人要求所有权人同意出租的申请，但是还是认可原告的居住权没有消灭。

如果出现客观行使障碍，居住权也不一定消灭。在2015年哈姆高等法院审理的一起案件中，设定居住权的房屋因为风暴导致屋顶受损而无法居住。所有权人修缮屋顶后由于经济原因对屋内设施没有修复。但是法院驳回了原告要求删除登记的居住权，理由在于涉争房屋不是因为彻底摧毁(Zerstören)而不可居住，而是由于所有权人以消极的态度放任房屋老化。

我国《民法典》所规定的居住权消灭事由仅有居住期间届满或者居住权人死亡两种情形，难以应对未来可能出现的情况。因此所有权人可以和居住权人详细约定权利消灭的事由，避免房屋空置无法利用，也防止权利行使陷入僵局对居住权人造成更大的负担。

3.居住权的救济。居住权人未经所有权人同意不可以出租房屋，但是如果所有权人在居住权人迁入疗养院期间将房屋出租，居住权人应当如何救济自己的权利。德国联邦高院在一份判决中否认了居住权人享有要求返还租金的请求权，并且也不能适用德国《民法典》第八百一十二条的不当得利返还请求权。鉴于居住权的人身属性，居住权人将权利转让给第三人行使受到限制，允许居住权人出租并不是所有权人的义务，这也是居住权区别于用益权的关键点。但是如果有合同约定，并且居住权人陷于经济困难无法负担日常开支，在居住权人无偿将房屋让与所有权人的情况下，允许居住权人向所有人要求返还已经转让的房屋。

居住权作为一项物权，其权利人享有与所有权人几乎相同的权利，但是在我国《民法典》中没有规定如何解决这一困境，然而在今后的实践中必不可避免。因此在登记时工作人员应当依照《民法典》第三百六十七条建议双方当事人约定好解决争议的办法，包括协议如何分配租金，以应对租金返还请求权的缺位。

结语

可以预见，居住权制度将会对我国产生重大的影响，其不仅创造了一种新的物权，还会为新型的养老模式提供法律保障，例如选择“以房养老”的老年人可以要求金融机构为自己设立居住权，以此保护自己的权益。[4]但是目前《民法典》的制度设计仍然不足以解决许多现实问题。从德国的司法实践来看，居住权可能引发的纠纷涉及到众多法领域，因此未来会有难题不断涌现。一个新的居住权制度仍需要登记、补偿救济等配套制度来保驾护航。