房屋交易网签备案对房地产市场的重要意义

苏晓敏

（乌鲁木齐市房屋产权交易中心，新疆 乌鲁木齐 830000）

0 引言

由于购房人对交易风险认知不全面，房地产交易中可能“一房多卖”、“阴阳合同”、交易合同不明确等问题[1]。在房地产行业发展的同时，我国政府部门对房地产市场的管理力度逐渐加强，且采取多种措施以预防交易风险。《住建部关于进一步规范和加强房屋网签备案工作的指导意见》（建房〔2018〕128 号），是国务院同意颁发的文件，其中指出我国需落实房屋买卖合同网签备案机制，保证网签备案业务流程规范性。

1 房屋网签备案对防范交易风险的意义

部分购房者认为买房需要经过看房子、交定金、签合同、办贷款这一系列过程，其认为网签与备案是同一项工作。房地产交易双方通过网络签订房屋买卖合同即网签；房屋买卖合同签订完毕后，由房产管理部门公示房屋买卖合同信息的过程即备案。房屋网签备案对防范交易风险的意义主要为以下几方面：

1.1 房屋交易网签备案将体现政府公信力

朋友之间的交易靠的是双方的诚信，陌生人之间的交易靠的是契约。房地产交易合同选择相同范本、相同网签制度、相同备案制度，可提升房地产交易行为透明度，其对规避阴阳合同”、“多价不一”等问题具有重要意义[2]。房屋交易网签备案对提升房地产交易规范性及公平性有利，同时政府部门公信力可为房地产交易当事人履行合同提供保障。

1.2 房屋交易网签备案可约束中介行为

众所周知，房地产中介机构员工流动性较大，房地产经纪人业务能力差异较大。房屋交易网签要求房地产中介机构具备合法经营许可证，房地产经纪人需考取职业资格证、掌握相关法律法规、具备专业能力，在此要求下房地产中介机构、房地产经纪人专业能力将逐渐增高。加强对房地产中介机构、房地产经纪人的监管，可避免房地产交易欺诈问题，营造良好交易环境，推动房地产交易市场向规范化方向发展。

1.3 房屋交易网签备案可规避“一房多卖”问题

房地产交易具有资金量较大、交易周期长、与购房人财产及利益密切相关等特征。房屋交易网签备案后，房地产将被锁定，房地产交易过程受相关部门监管，这对规范房地产企业、房地产中介机构房屋销售行为、保障房地产交易安全性，避免非法融资及“一房多卖”等违法行为具有重要意义。

1.4 房屋交易网签备案可降低不动产登记审查难度

房地产交易过程中，不动产登记是最后的环节。不动产登记的主要目的是公示民众权利，保障民众房地产权属。房地产登记是依据申请启动的，虽然可保障民众合法权益，但是不能规避房地产交易中的风险问题。房屋交易网签备案信息可实时传输给不动产登记部门，如此可提升物权登记信息准确性、降低不动产登记审查难度、规避房地产交易风险。

1.5 房屋交易网签备案对政府履行市场监管职责有利

房屋交易网签备案完毕后，房地产购买时间、房地产购买金额、房地产购买方式等明确。房价统计监测基础数据可为房地产调控政策提供依据，且对抑制投机炒房行为、加强房地产市场监管有利[3]。房屋交易网签备案数据是房价统计监测基础数据的基础，由此可见房屋交易网签备案对政府履行市场监管职责具有重要意义。

2 房屋交易网签备案对房地产市场管理的意义

房地产市场管理工作贯穿房屋建设、交易直到消失整个过程。全面、准确的市场分析，才能提升房地产市场动态监管水平，为国家房地产调控政策制定提供准确依据。房屋交易网签备案对加强房地产行业管理、落实房地产调控政策、规范房地产市场、保障群众合法利益、推动房地产行业稳定发展具有重要意义。

2.1 房屋交易网签备案与房地产市场调控联系紧密

现阶段，房地产市场管理工作将稳定土地价格、稳定房屋价格、推动房地产行业稳定发展作为目标，通过房屋交易网签备案可有效控制房屋销售节奏，同时可依据房屋交易网签备案信息了解本地区房屋价格、房屋交易量、房屋库存量等信息，依据各地区、楼盘销售现状及商品房交易价格，分析房地产市场调控政策目标实现中存在的风险、制定评价考核标准及目标，合理调整土地供应量，制定并落实房地产市场调控政策，最终达到平衡房屋供需关系、稳定房屋价格目标。

2.2 房屋网签备案是房地产市场监管着力点

未达到购房条件、未达到上市交易要求的住房，不能进行房屋交易网签备案。采用此方式，可避免炒房等问题，提升对房地产开发企业、中介机构、租赁机构等房地产市场主体的管理。同时，房屋交易网签备案对避免规避税费、高评高贷等问题、预防金融风险、推动房地产市场稳定发展十分重要。

（1）政策性房屋上市交易。与征收部门合作限售、解限征收安置房源，可避免一房多卖问题。配合房屋交易网签工作，可加强对棚改房、人才房、两限房、保障房等政策性房屋的交易管理。

（2）资金管理。联通房屋网签备案系统、银行结算系统、监管系统，可使监管部门全面了解贷款发放情况、贷款缴存情况，若发现开发企业未缴存资金可及时对其进行催缴，这对避免房地产项目烂尾问题具有重要意义。

（3）问题楼盘处理。与地方政府合作通过房屋网签备案等方式加强对问题楼盘的处理。

（4）构建企业信用体制。可基于房屋网签备案系统，建立企业信用评价体制，为规范房地产市场奠定基础。

（5）采用规范化网签合同文本。通过规范商品房、存量房网签合同文本，可避免“阴阳合同”等问题。

（6）避免企业违规行为。采用停网、部分限网等管理方式，避免房地产市场中的“捂盘惜售”、“阴阳合同”等违规行为。

3 结语

总而言之，在房地产行业发展的同时，房屋交易合同网签备案制度在逐渐完善。房屋交易合同网签备案可降低政府形成成本、提升市场监管力度、保证房屋交易安全性、保障当事人合法权益。