住宅运维管理与智慧社区刍议

郭丽华 官靖峰

（吉林建筑大学经济与管理学院， 吉林 长春 130118）

0 引言

运维作为建设工程项目的重要组成部分更能验证工程质量。目前存在一系列管理问题亟待解决。住宅智慧社区的模式可以作为城市的组成结构，可以集中管理城市各种信息与资源，为居民提供更加便捷的服务。如将智慧物业管理和城市智慧社区管理结合在一起来,将对我们居住者的环境将会起到巨大的可改善性的作用。

1 我国工程物业管理的现状

1.1 物业公司的有限约束能力和居民意识的淡薄

在《物业管理条例》及有关监理实施细则中虽明确了物业责任和权利。但是在一些小区业主依然普遍认为,小区的日常清洁维护工作可以靠小区业主自己自行决定,并不需要委托物业公司，由于多次拖欠维修费用问题导致当地物业公司出现亏损,管理能力下降。建设项目后期管理形同虚设。另一方面，许多物业公司资质不健全，在收受业主酬金之后，管理水平低下使其无法胜任管理工作。最终导致业主与管理公司之间关系紧张，工作无法开展。

1.2 老旧小区与新建小区管理差异

一些老旧小区由于建设时我国尚未颁布实施《物业管理条例》，并未采取物业管理的方式管理小区，至今大多仍由居委会和业主共同管理。2007 年4 月4 日《物业管理条例》实施前建设的小区是按照《住宅设计规范》GB50096-1999 或者《住宅建设设计规范》GBJ96-86 进行建设施工，小区管理未引入物业公司管理机制，导致许多小区设施不配套，管理混乱，居民不配合等情况；新建小区从设计到施工充分考虑住宅后期运维管理问题，为物业管理服务提供基础保障，配备相应的设施，无法利用建筑结构设计中的约束设施进行管理。

1.3 旧工程项目后期运维缺少政府指导

在许多老旧小区后期管理中，仅仅依靠房地产企业和物业企业本身，不足以对业主产生约束力。机制中虽然成立了街道办事处，管委会等部门。但还是没有从立法中强制性对权责进行约束，导致业委会的决定即使是全员通过并符合法律的规定依然对居民无法产生实际的管理能力。尤其是老旧小区，在缺少政府的有效指导的情况下，导致管理一片混乱。

1.4 采用新型社区管理模式

近年来，兴起一种新型社区管理模式。利用移动大数据、云计算、物联网等多种方式可以实现对各个单位的信息融合。运用app 等信息渠道对信息进行整合。在云端对各种问题进行处理。

2 旧工程项目后期工作中存在的问题

2.1 没有强制力管理

众所周知当前住宅项目后期管理的方式一般在项目保质期内的一般维护是建设方和施工方进行回访与实际管理。因此在许多方面均受到业主的制约。例如：业主可以在小区楼道里面随意摆放杂物，但物业公司虽然贴出了通告，但是却并没有起到强制禁止作用,问题无法及时得到有效妥善解决，效果低下。

2.2 业主的公共意识不强

当前的居住模式是许多家住户共同使用一个小区。在一个小区内有几百家，甚至更多的家庭。那么，住户的公共意识就显得很重要。老旧的小区住户一般没有这种公共意识，经常地影响他人的居住。但是由于物业的强制力不强，部分居民也就没有了约束，业委会等基层组织没有实际的管理能力。导致了小区管理越来越乱，无法居住。

2.3 物业管理方的资质不全管理能力低下

在许多老旧小区的大部分物业都形同虚设，有时候新来的住户很长时间也不知道物业公司的存在。物业公司常年没有管理任何事物，并且在处理事物的时候能力低下，没有实际的能力，这也是一部分物业公司的资质不全，审批环节不严格造成的。就是俗称的收了钱，没有办事。最终造成了业主方与物业管理方的互相不信任，最终业主纷纷拒绝缴费，物业公司没有了经济来源，管理人员等越来越少，管理能力下降，形成了恶性循环。

2.4 没有解决公共需求的有效机制

在施工与建设方的保修期和回访期过之后，并不表示小区不会出现各种各样的问题。业主们提出的各种意见，和对小区有利的改造措施等无法得到妥善解决。物业公司通过业委会进行吸取大家的意见，但是并没有实际的机制对大家的意见进行处理。多数情况是大家的意见不统一，在设施的经费上无法达成一致，最后只有取消计划。重要原因是缺少相关的机制来解决问题，在关乎公共决策的问题上没法形成真正的决议，其实形成了也无法执行。

2.5 传统管理模式需改革

改变传统物业管理模式也亟需不断改革改变传统的城市物业管理经营模式。通常模式有六种:1 以本社区、街道办事处以及居委会转制为主组织成立的社区物业管理有限公司用来开展社区物业管理服务工作;以房地产物业管理服务部门转制为主成立的社区物业管理有限公司用来开展社区物业管理服务工作;3 房地产物业开发有限公司为主组建的社区物业管理有限公司用来开展社区物业管理服务工作;4 单位专人直管的办公房物业管理模式;5 完全按照国家现代国有企业管理制度要求建立发展起来的社区物业管理有限公司用来开展社区物业管理服务工作;6 由社区街道居委会、社区服务站以及社区物业管理有限公司以外的合三合二为一的一种物业管理模式用来开展社区物业管理。这六种合作模式之间互有不同利弊。在继续改革旧有企业管理模式的根本基础上还要进行体制改革。智慧社区企业模式管理是一种建立在企业信息化、大数据、物联网基础上的一种现代社区企业管理模式。

3 解决策略

3.1 发挥政府的作用

1.加强政府对后期管理的干预

工程项目后期管理中，管理职能显得尤其重要。必须要体现强制性，秩序性，不能散漫无章。政府相关部门必须与当地物业和居民相配合，共同管理社区。在公益设施和措施的建设上，政府在充分听取业委会和物业公司的意见之后，在确认各方均无异议的方案应该强制性的执行。但前提是各方均无异议，便可以实行。这样可以防止部分人出尔反尔，无视业委会做出的决定。

2.成立相关的问题处理体制机制

政府的干预是在一定的机制下运行，在法律的规定下，听取各种方意见作出决定。这样既可以体现加强基层民主自治的原则，又可以使居民区保持一定的秩序，提升居民的生活质量。决议应该有三方共同签字，即业委会，物业方，和政府相关部门。业委会用以整合各个业主之间的意见，拿出最佳方案，在与物业公司一并上交政府相关部门审批。在各方均无异议的情况下可以由政府发布施工令，再由物业公司和其他相关组织进行具体实施。实施过程中的相关问题、纠纷均用户可以直接上报业委会或进一步向上级政府部门相关主管部门申请进行投诉处理。

3.严格物业公司的审批程序

当前社会上的物业公司良莠不齐，许多物业公司的证件、资质不全但是依然担任着管理社区的任务。业主们看到这种情况于是就采取不配合的态度，最终恶性循环，物业公司不能正常运转，社区环境恶劣。政府应该进行物业公司管理体制改革，成立专门的部门对物业公司进行统一管理、严格管理。没有资质，或证件不全的企业一律不予审批，让资质更全，管理方式更完善的企业担任社区管理的任务

4.政府加强小区居民的日常管理

物业公司是企业法人，并没有实际的行政权力。在居民拒绝缴纳物业费用的时候，没有实际的能力对居民进行约束。这样居民、物业关系紧张。管理形同虚设。拥有完整资质的企业应该由政府审批完成，在企业履行相关义序的同时，政府也该出台相关机制配合物业公司对基层居民的管理。例如居民所享受的公共服务，应该由政府统一控制，政府应用相关软件统一管理各个居民的与物业情况。在物业费未缴纳累计到一定数额的居民，应该停止部分公共服务。并且还应出台相关法律确定此事的责权。这样既保证了大多数业主的权益，也让物业行业进入良性循环，并有利于国家基层民众自治的实行，维持社会稳定，各方受益。

5.政府间接参与基层社区的管理

在社区管理中主要由物业公司进行统一管理，许多老旧小区项目的问题繁杂，民间组织难以调和，需要政府出面进行调解。应该在一些特别情况的小区，由政府间接的对小区进行管理，原则上为三方一致同意的决定再进行相应的处理。体制上尽量发挥政府的强制、效率高等优势，也可以让基层民主充分的发挥，达到一举两得的效果。如此一来，社区的管理趋向正常化、民主化，居民受益。

3.2 建设智慧社区

1.智慧社区的概念 智慧社区模式充分利用网络，云计算等新一代技术为居民提供一个功能齐全且舒适方便的居住环境。智慧社区将推动物业管理智能化，运用总系统管理各个子系统实现小区系统的多方面整合，最终实现优化居民生活环境。

2.智慧社区的价值

智慧社区的运用在于通过统一的信息化管理，消除了以往挨家挨户，复杂困难的管理方式。

（1）便捷。运用app 对社区信息进行整合，同时APP 形成的各个信息终端也可以接收从管理中心发出的信息。从而对社区信息进行高效的传递。相对以往运用贴告示、挨家挨户通知等传统方式更加节省时间。

（2）效率高。实施“神经元和社区大脑”工程，建设与大型城市，单靠人工进行日常排查、日常信息传递和问题接收处理等效率低下。以一个或若干区域为一个“神经元”，设立信息采集、社区信息等设施，各个神经元上传信息到云端，统一管理、处理问题。提高了信息传递的时间，提高了城市管理的效率

（3）专业化。云端设立专业化处理社区问题云端。大量的信息从各个社区上传到终端，需要专业化、职业化团队对信息进行处理，并对突发情况紧急应对，云端应分为两种：①人工处理：上传的突发情况，重大情况由人工进行处理。②人工智能：对于一般情况，使用惯例或相关法规，利用人工智能自动处理

3.智慧社区的构建

智慧社区的平台构建也将采用先进的节能智慧物业科技在智能物业管理智慧服务中,逐步将应用无人机远程巡航、天网远程监视摄录控制系统、设施管理设备智能远程控制智能报警系统ba 控制系统、出入口门禁智能自动门禁远程管理控制系统、地下室停车库入口智能自动停车远程管理控制系统、停车场出入口智能管理控制系统、充电桩智能应用远程管理控制系统、绿化自动节能灌溉系统、led 自动节能电源管理控制系统、物业管理高低能耗系统远程控制智能抄录仪表管理系统等多种智能化物业设施管理设备,结合各物业项目服务特点合理设计运用,全方位立体化地打造智慧物业管理智慧和文化智能物业体系,为社区业主居民带来智慧科技智能物业,智慧家居出行的新体验,打造"5A"级智慧社区服务产品体系,让社区居民们的生活更加有智慧、更幸福、更安全、更和谐、更文明,成为创造城市居民美好生活的理念创造者和精彩智慧生活的行动倡导者。此外除物业智慧管控系统外,祺心协力物业智慧管控服务平台、祺物业智慧系统物业管理信息系统、祺物业生活智慧服务平台、电子商务发票管理系统、营收审计稽核信息系统、资金账户管理信息系统、e-hr 管理系统、crm 管理系统、祺管理(客户数据)管理系统、祺物业服务(客户投诉)管理平台等多个智慧物业管理信息系统服务平台也将在上市公司全面上线投入使用结论

社区是城市的灵魂，超大型城市是由一个个社区组成，犹如一个个神经元组成一个功能丰富的生命体。社区管理的问题是城市管理的缩影，运用互联网、大数据、区块链等先进技术打造智慧社区，使城市管理向数字化转型，提升社区管理和服务质量，从而更好地为人们实现美好的生活服务。