房地产企业如何构建有效的运营计划管理体系

赵宏

（四川天誉房地产开发有限公司，四川成都 610000）

0 前言

在房地产行业宏观调控的升级，以往的土地溢价开发模式逐渐消失，产品溢价、品牌溢价、高周转溢价的模式已经来临，有些企业计划管理的薄弱，特别是在一些小型的房地产企业，甚至是没有计划管理的部门，计划管理主要是由综合部门代为管理的，这部分的企业没有目标的管理概念，局部企业内部甚至存在着工程部门、运营部门对当前企业开发面积、竣工面积、在售面积口径的不一致等情况，所以对企业运营管理提出更高的要求，必须不断向保准化、精细化管理模式发展，进而充分发挥出品牌、资金、资源、建设、运营和管理的优势，激发企业更高的创新力和综合竞争力。本文就对房地产企业如何构建有效的运营计划管理体系进行分析，以供借鉴。

1 房地产溢价率的意义分析

在新形势下，房地产企业的品牌溢价能力已经成为新站场，大批品牌房地产企业主动向市场亮剑，把品牌转化成生产力。我国的房地产品牌价值则是成为房地产行业最受关注的活动，房地产的溢价率数值越高，则是表示中间商能够谋取赚取更多的利益。就宏观角度进行分析，若是溢价率过高，就会造成房价的过高，政府宏观调控作用在此可以显现出来，溢价率在移动程度上可以看出中间商的谋取获取利益的手段，以及从另外一个方式看出整个经济局势增长或是降低的；若是溢价率过低，就证明房地产在某中间运行缓解受到损伤，或者是受到其他方面的影响，造成房地产下降或是房地产溢价率下降。

2 当前房地产企业运营管理的现状分析

2.1 房地产企业运营管理的问题分析

房地产企业运营管理的现状主要有很多部门对本部门的职能不清楚，经常有相互推诿的问题，对于所处岗位的工作不明确，对个人授权的不清晰，不知道什么事情该做主，所有事情一律向上级反映，工作被动且效率低下，领导越级指挥，命令不一致，使得计划时常存在着变化，总是重复性的出现同样问题，解决后下次同样再犯，不断处理各问题。另外，流程制度虽然说比较多，但都流于形式化，员工收入越高，但是满意度却是不断下降，对企业报怨的不断，有80%的房地产企业有以上的现象，其主要原因是企业发展过程中不能形成一套规范的运营管理体系。

2.2 房地产企业的运营管理原理

房地产企业开发价值链包含主要系统、策划、立项、设计、施工、竣工和销售，支持系统则是指人力资源、财务、行政、采购、技术、采购、报建方面，房地产企业运营管理则是优化设计主要系统、全面的提升企业核心的竞争力，进而降低成本增加开发价值链上的效率。

3 房地产企业的管理体系设计的原则

（1）满足有关法律规范要求，在当前我国房地产行业有关法律规范比较完善，为更好地建立房地产企业的工程管理体系，使得该体系健康的发展，在建立过程中，还需充分了解有关法律规范、房地产专业法规和堤防的政策方针，使得建立体系能够满足有关法律规范要求，进而确保体系合法性。

（2）对各种影响因素进行控制，为有效建立管理体系，还需建立有关房地产管理信息的体系，进而细致了解有关行业信息。在现阶段房地产项目较多，建立信息管理体系，能够保障随时了解工程施工工艺、施工技术、施工经验等等，进而随时了解工程施工最新信息，建立工程管理的体系可以实现工程管理体系不断发展。

4 房地产企业运营管理体系的设计要点

4.1 房地产运营管理主要是以目标管理为核心导向

运营目标管理主要是指运营部门最为核心使用和最重要的职能，包含目标的制定、目标监控管理、目标考核元素，运营目标的制定紧紧围绕平衡积分卡的思维进行开展，在实际应用的时候，更多的是围绕财务目标进行开展，其中包含销售额、回款额、利润率等。在一般情况下，小企业的小定位小目标，大企业大定位大目标，在一定程度上对企业项目进行扩大。

4.2 房地产企业运营组织系统的设计

管理制度还需体现在“广”的原则上，制度方面需要最大限度覆盖全公司所有的部分，以体现“深”的原则，必须明确处理。创造出综合的效应，进而实现资源的共享，全面提高效率，对管理的成本进行降低。管理制度、管理的方法、管理的制度还需保证各核心业务实现经营的目标，尽可能的实现企业战略发展目标，进而随着组织重大战略进行调整。组织结构体系良好的运行，需要系统文件把各部门、各岗位进行完整的结合，和其他部门交叉内容进行衔接，共同确定出系统文件详细程度、培训程度也并非是越细越好，关键能明确要求，进而发挥自我完善的作用，统一文件格式主要包含了文件编码、文件目录、文件版号、纸张大小、字体、字号、LOGO、封面。

4.3 房地产企业的业务管理系统设计

房地产企业的业务管理制度作为总体上管理的要求，全面概况各部门对所管理内容规范要求，管理的规定则是规范有关部门的各业务内容，落实管理制度要求，部门管理办法还是对复杂的某业务操作过程、方法的说明等，对实际业务的深度要求和成果标准，进而补充和细化管理规定。在设计的过程中，房地产企业应结合实际组织结构设计，使得本企业组织结构体系可以有效运行，确保企业日常运作的有依据。

4.4 注重房地产品牌建设物业的服务

房地产主要是后验性比较强的商品，商品的后验性对商品一些品质消费者需要经过长时间使用之后才能了解，房地产商品品质比较多，比如日照、通风和社会环境等，需要消费者在入住一段时间后，才能有全面的理解。在当前政策条件下，房地产行业绝大部分采取预售制方式，在正式交房前，消费者对于产品的评价和期待都是来自开放商前期的营销推广活动。除此之外，另外，房地产企业持久的品牌溢价是来自业主口碑，就业主来讲，入住房屋只是产品体验的开始，对品牌映象则是依靠后期漫长的生活验证，物业服务则是成为房地产企业品牌建设另一部分的，进而积累业主品牌口碑。

4.5 提升房地产企业运营管理架构设计的合理性

房地产企业需要有效总结研究运营管理体系建设和操作的复杂性，使运营管理架构设计的重要价值得到充分体现，为运营管理体系提供更高质量的构建基础。要从保障机制创新构建的角度出发，分析房地产企业运营管理架构的作用，结合房地产企业拓展市场份额的战略性需求，创新设置其运营架构，为战略决策的合理化制定以及资源的优化配置提供充分完善的保障，为业务支持中心的有效构建提供帮助，使企业的运营管理架构实现不断优化。企业必须加强对区域管理主体情况的研究，结合房地产开发企业的业务特征，找出影响经营利润的主体因素，以合理地构建日常运营决策方案、设置运营管理架构。在推进房地产企业运营管理架构创新的过程中，需要分析企业的利润中心构成情况，结合房地产企业的日常运营情况，对企业总部的调控进行价值分析，使运营管理架构在创新设计的过程中，可以适应异地项目管理体系的创新构建需要，为企业运营管理体系具备更加理想的基础性运营条件提供帮助。

5 运营管理对信息化对接的提升

信息化的手段能够提高管理效率，实现实时化局部数据监控、局部无纸化的办公，在现阶段数字化的转型是热点话题，其本质上是企业内部信息化。还需提醒有很多企业走入信息化误区，为信息化而信息化，是特别不可取的。信息化是一种技术，需要合理管理体系框架作为支撑，就是房地产企业首先注意建设合理的组织管控模式、合理的组织权责分配、合理的流程体系、合理的薪酬考核制度，有的这些之后再把这些框架经过信息化手段进行实现，使得管理体系的日益完善。若是基础管理框架的不合理性，可能在表面上提高流程效率，但是公司本质上却损失管理效益，有可能信息化做的越深，积累叠加管理风险的难度就越大。不管是大型房地产企业还是中小型的房地产企业，在推进信息化建设数字化的转型阶段，都需要进行完善管理体系，再实现信息化数据，否之就会本末倒置。不合理的信息化体系搭建后，再进行完善管理，可能就是亡羊补牢。

6 结束语

总而言之，在现阶段，我国当地产发展已经进入新的历史发展时期，市场规模的不断扩大，使得市场竞争日益的激烈化。科学管理的手段能够实现企业可持续化的发展，为更好地促进房地产企业快速的发展，实现利润最大化，科学化管理是必不可少的，就当前的问题，进而实现我国房地产企业的发展，提升企业的核心竞争力，进而建立房地产企业管理的体系，促使房地产企业的可持续化发展。