新时期西安商业地产经济开发研究

张英辉

摘 要：西安自古以来就是各类经济要素的聚集发散之地。新时期，西安是促进亚欧合作交流的国际化大都市，肩负着带动大关中、引领大西北、推动西部崛起的重要使命。同时，其作为省会城市，肩负着以区位、科教、产业优势，实现强关中、优陕北、兴陕南的历史使命。本文将结合新时期西安商业地产的发展状况，对西安商业地产经济开发的相关问题展开研究。

关键词：西安；商业地产；房地产经济；升级路径

中图分类号：F127 文献标识码：A 文章编号：2096-0298（2020）10（b）-153-02

西安古称镐京，历史上先后有多个王朝在此建都。西安是陕西省省会城市，是国务院批复确定的中国西部地区重要的中心城市，也是国家重要的科研、教育、工业基地。西安是古代丝绸之路的起点，是新时期“一带一路”倡议的重要节点城市。新时期，西安以建设成为国家中心城市、国际性综合交通枢纽、建成具有历史文化特色的国际化大都市为目标，不断地推动区域的产业布局发展和交通规划。商业地产作为西安经济发展和产业布局的重要内容，其经济开发水平对推动西安发展目标的实现具有重要的影响。本文将结合新时期西安商业地产的发展状况，对西安商业地产经济开发的相关问题展开研究。

1 新时期西安市商业地产发展状况分析

2019年西安市实现生产总值（GDP）9321.19亿元。其中，分产业来看，第一产业增加值279.13亿元，增长4.3%；第二产业增加值3167.44亿元，增长7.6%；第三产业增加值5874.62亿元，增长6.8%。房地产业作为涉及房地产开发、经营、管理和服务等相关产业，既是第二产业，也是第三产业。商业地产作为房地产业的主要构成部分，在新时期推动西安市房地产业发展中作出了突出的贡献。2019年以来，西安市政府相继出台利好政策，调节房地产市场，推动了西安房地产市场的持续升温。2020年上半年，受新冠疫情的影响，西安市商业地产市场供应量有所下降，但这种情况在6月发生了转机，实现了大幅增长。供应面积增加量达到了17.90万平方米，环比增长率87.43%。从2019年西安市商业地产的发展状况来看，发生了多起重大事件。例如“兰桂坊百亿投资西安”，意味着兰桂坊集团从多个方面入手与西安高新区结成了战略联盟，涉及餐饮、旅游、投资、酒店、地产等方面，将会对西安发展起重要的助推作用，实现西安现代化、国际化发展的提速，使西安能快速成长为一座既有丰厚文化底蕴，也有浓郁时代气息的国际化大都市，成为时尚、品质的象征。再如，万达集团决定在陕西省创建20个万达广场。这些大型项目相继落户，与陕西省出台的一系列优化营商环境的政策不无关系，营商环境得到了明显改善。

甲级写字楼市场和零售物业市场是商业地产的主要构成部分。根据Savills 《西安2020年上半年房地产市场回顾与未来展望》中公布的相关数据显示，西安零售市场总存量接近580万平方米。近来，西安市的疫情防控卓见成效，目前最应该考虑的就是怎样实现消费市场的回暖。当新冠疫情逐渐平稳，要采用灵活多样的形式刺激消费，实现经济快速增长。自5月以来，西安市就向市民发放了消费券，此举的目的就是为了对消费进行引导，实现商业市场的复苏。由于2019年西安市在商业革新方面取得了优异成绩，所以要将这种良好的势头保持下去。大融城位于西安城北部，对其负一层进行改造，将其发展成为大型购物街区域，由于近十家潮流品牌入驻，形成了鲜明的“潮玩生活”主题。再对西安市甲级写字楼市场的发展情况进行分析，总体量达到了188万平方米，由于受到新冠疫情影响，办公租赁写字楼的需求量有所下降，楼宇到访量有了大幅下降，空置率为33.5%，一直保持着2019年下半年的水平。受新冠疫情的影响，第三方办公运营商竞争激烈，各大品牌的发展举步维艰，高新区及市中心区域甚至出现了退租现象，但一些实力较强的品牌却没有受到过多的影响。与此同时，第三方运营方的产品优势得以扩大，凭借着较高的性价比、较为灵活的租期而受到了中小微企业客户的青睐，为其过渡调整提供了有利条件。

2 新时期西安商业地产经济开发的转型和升级路径

新时期，无论从西安自身的发展规划和发展定位，还是从国家层面西部经济战略部署出发，都对西安经济的发展提出了高标准的要求。房地产中的商业地产是推动区域经济发展的重要产业构成部分。新时期，推动西安房地产业经济开发的转型与升级，对推动新时期西安更好的发展具有重要的现实意义。新时期为分析西安商业地产的发展情况，以下将侧重对西安商业地产经济开发相关问题展开研究。

2.1 推动商业地产的多重升级

商业地产实际上就是商业综合体，功能较为丰富，涉及休闲、餐饮、零售等方面。随着商业地产的快速发展，人们的消费需求也发生了重大改变，各种新的商业地产类型相继出现在公众视野，例如社区商业、旅游地产等。在这种情况下，要努力實现商业地产的升级，在具体实践中要做到以下几点：第一，对商业地产项目内容进行创新。对商业综合体下一阶段的发展趋势进行分析，体验化成为必然。要想获得良好的体验，商业综合体要同时具有多项功能，包括娱乐、文化、休闲、餐饮等，同时，也要积极发展家庭娱乐业态、休闲业态、运动业态、康体业态等。随着多元化业态的形成，客户多样化的需求能得到极大满足，客户忠诚度得到有效提升，实现业务的整体增长。第二，实现商业地产与旅游业的协同发展。旅游业的快速发展，为商业地产提供了新的增长点。近年来，人均可支配收入一再提高，人们希望得到精神层面的满足，旅游能达到拓宽视野、增长见闻、缓解压力的目的，与国民消费需求的发展趋势保持一致。同时，目前景区服务难以满足人们的需求，新型旅游对旅游业的发展起到了引领作用。目前，在旅游地产中，主题乐园、商业与酒店相结合的项目得到了快速发展，这些项目功能较为完善，能更好地为各种类型的旅游消费群体提供服务。与此同时，城市文化旅游产品也受到了追捧，这种类型的旅游产品有着丰富的文化内涵，能更好地满足人们的需求，例如万达丹寨小镇、海口冯小刚电影公社等都是杰出代表。总之，通过采取多重升级措施有效地推进西安市商业地产的转型升级，对活跃西安市商业地产市场，带动区域经济的发展，有力地推进西安市发展规划和发展目标的实现。

2.2 加强对西安商业地产经济的引领和调控

西安市商业地产行业在发展过程中，有些问题逐渐浮出水面，这是由多个原因促成的，所以在对商业地产经济进行引领、管控的过程中，一定要从多个方面入手制定出合理的管理措施。一定要立足于我国的发展环境，将各个区域整合到一起，以城乡统筹的形式谋求发展，增进不同规模城市之间的联系，实现各种基本公共服务的均衡化发展，使人口分布更加合理，对住房需求进行引领。此外，住房制度改革也要常抓不懈，创建完善的住房制度体系，充分发挥出多种供给主体的优势，以多种方式为满足群众的住房需求提供保障，人口的不断扩大，商业需求在不断增强，人口流动在加速，对商业地产的需求起到促进作用。同时，要引领住房租赁市场的发展，尤其要关注一些人口净流入较大的城市，积极培育租赁市场，为国有租赁企业的发展提供支持，争取在国有企业的带动下实现市场的规范化发展，起到有效调控的作用。在商业地产市场发展的始终，都要对市场秩序进行规范、整顿、审查，时刻保持高压态势，确保所有商业地产企业和中介机构都能在法律条款允许的范围内进行经营，确保商业地产行业能始终保持着稳定有序的发展态势。因此，为推动西安市商业地产经济的健康、快速发展，必须要加强宏观层面的引领和调控，确保其沿着正确的轨道向前发展。

2.3 完善和创新商业地产经济开发风险管理体系

在对商业地产经济实施管理的过程中，要把风险防控当成重要内容。在具体实践过程中，一要结合商业地产市场的发展情况，对现有的市场风险监管体系进行创新、优化，然后要围绕商业地产金融市场的特征，创建完善的预警指标体系，增进金融机构与金融监管部门之间的联系，对每一种类型的商业地产金融创新产品进行风险防控，将金融风险发生率控制到最低限度。二要采取合适的手段对各种进入商业地产市场的投机性资金进行控制，以此来达到规避风险的目的。三要以最快的速度创建社会征信体系，在商业地产行业、地产项目开发、购房贷款等方面发挥出应有的作用。有了這样的铺垫，再结合当前商业地产领域风险的发生机制、引发原因等，创建相应的征信体系。四要创建完善的商业地产金融体系，使之更好地与商业地产的发展形势保持一致，并要对该体系进行动态调整，使商业地产金融发展模式变得更加合理和完善。

2.4 完善促进商业地方健康发展的长效机制

构建和完善推动西安市商业地产经济的转型与升级的长效机制是新时期西安市商业地产发展的重要工作。新时期，随着经济的繁荣、互联网技术的发展，为商业地产行业的发展做好准备，但要想把这种良好的发展势头长期保持下去，一定要在分析现状的基础上，创建能促进商业地产发展的长效机制。具体包括：第一，在创建商业地产发展机制过程中，同时发挥出购房与租赁两种模式的优势，促进商业地产的稳定发展。在下一阶段的发展中，要将更多的精力用于租赁市场发展方面，也要积极进行配套设施建设，促进租赁市场的规范化、多元化发展，创建完善的租赁体系，使更多城镇居民的住房需求得到满足。第二，创建层次化的住房供给体系。乘着国家供给侧结构改革的东风，对商业地产行业供需进行调整，对住房供给体系进行调整和完善，尤其要通过清库存、转住房等手段，使长期困扰商业地产行业的住房短缺问题得到解决。

3 结语

新时期，西安市有着明确的发展定位和发展规划，而在此发展定位和发展规划下，商业地产作为推动西安市发展的重要力量，必须要认清当前西安市商业地产经济开发的实际情况及发展趋势，合理地对新时期西安商业地产经济开发的转型和升级路径进行探索，采取切实有效的措施，才能更好地推动西安商业地产经济的发展，助力西安市发展目标的实现，为将西安市打造成国家中心城市、国际性综合交通枢纽、建成具有历史文化特色的国际化大都市作出应有的贡献。

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