新经济形势下房屋租赁市场的风险分析

杨桂英 大庆油田昆仑集团有限公司

一、发展房屋租赁市场的现实意义

（一）促进房地产企业转型

长期以来我国房地产的开发模式导致房地产企业普遍存在重债务融资、销售收入和开发建设，对于资产负债结构调整、服务收入和运营管理都较为忽视。在当前宏观经济形式不断变化的新形势下，房地产市场的变化迫使房地产企业需要通过转型来保持持续稳定的经营，即通过持有和出租等服务来增加收入。通过发展租赁市场，能够加快推进房地产行业的转型升级，对房地产发展与国民经济之间的矛盾起到有效的缓解。

（二）推动房屋制度改革，改善城镇居民的居住状况

通过发展房屋租赁市场，可能促进房屋租买选择机制的形成，进一步促进房屋市场自我调节功能的完善，加快推进供给侧结构的深入。而且加快发展房屋租赁市场，在推动房屋制度改革的基础上，还能够进一步改善城镇居民的居住状况，促进住有所居发展目标的实现。

（三）有利于房地产企业去库存，防范金融风险

当前房地产市场无论是需求还是发展都具有较大的潜力，房地产行业仍然为国民经济的支柱性产业。但在当前房地产企业发展过程中对于贷款过于依赖，这就导致银行资金集中流向了房地产行业，房地产企业资产负债率居高不下，部分城市去库存压力较大，这就导致无法按时还款现象普遍存在，这极易引发金融风险。通过发展房屋租赁市场，使房地企业由出售调整为出租和经营，不仅有利于资金的快速回笼，而且对金融风险的防范也十分有利。

二、新经济形势下房屋租赁市场的风险分析

（一）企业过度融资风险

目前房屋租赁市场供给主体存在抢占市场份额的问题，对于自身发展缺乏准确的定位，过于乐观，因此选择商业模式多以经营规模为导向和高杠杆驱动发展，这必然会造成过度融资和过量建设风险发生。

（二）区域供给过剩风险

目前各地房屋租赁体系的建设，中央要求根据人口净流入情况合理进行培育，但在具体实施过程中却出现了全同城市一哄而上的趋势。部分常住人口基本持平或是净流出的城市也开始大力发展租赁市场，这必然会导致租赁房屋供给过剩现象发生。

（三）企业经营风险

部分租赁企业为抢占市场先机，违规开发不合规土地，租下产权带有瑕疵的房源，或者对租赁房屋的消防、卫生等管理不完善等，都将影响到租赁企业的正常运营，导致其没有充足的经营现金流偿还融资本息。

（四）贷款挪用风险

若融资方为房地产企业，客户存在以建设运营租赁房屋的名义向商业银行申请贷款，贷款发放后却挪用至其他房地产项目的可能性。

三、推进房屋租赁市场稳步发展的策略

（一）加强土地供应供给侧结构性改革

调整城市供地结构，在土地供应中明确保障房、租赁房屋用地面积供应比例，对工业商业相对过剩的区域或者利用率较低的闲置土地，重新统筹土地的性质与功能；出台放宽集体土地用于建设租赁房的准入政策文件，在政府有序引导下持续加快供应，发挥集体土地开发成本低、周期快、租金定价较低的优势。

（二）重塑房屋租赁市场关键环节

积极建立健全财税政策，鼓励房地产企业进入房屋租赁市场，加快培育更具规模化和专业化的房屋租赁企业，使其能够发挥示范和带头作用，打造多元化的运营主体。同时还要构建房屋租赁综合管理平台，实现精准的房屋租赁信息发布，并借助于平台实现租户、经营企业和监管部门的有效对接。另外，还要加大租金补贴力度，具体可以遵循稳定性和公开性的原则，针对城市弱势群体和低收入群体进行租金补贴，引导居民房屋观念的转变。

（三）创新房屋租赁管理和服务机制

明确各部门在规范发展房屋租赁市场工作中的职责分工，整顿规范市场秩序。推进部门间信息共享，承租人可按国家有关规定，凭登记备案的房屋租赁合同等有关证明材料申领居住证，享受相关公共服务。充分发挥基层组织的作用，将房屋租赁管理和服务重心下移，实行房屋租赁网格化管理，建立纠纷调处机制，及时化解租赁矛盾纠纷。

（四）加强房屋租赁的金融支持和拓宽直接融资渠道

积极鼓励金融机构与租赁房屋建设主体之间建立战备协议，并在风险可控和商业可持续的基础上，针对租赁房屋项目提供信贷支持。同时商业银行还要针对信贷产品和服务进行创新，针对租户提供个人租赁房屋贷款，贷款要具备时间长及利率低的特点。还可以通过设立保障性基金，通过投资房屋租赁服务公司等方式，参与租赁房屋的开发、租赁运营、物业管理，提供一揽子综合化的金融服务。针对房屋租赁市场的发展，为了有效的防范风险的发生，还要建立资金监管制度，针对房屋租赁金融存在的潜在风险，相关主管部门要加强资金监管，严防房屋租赁业务信贷资金流入其他领域。

基于法律框架下，积极推进房屋租赁产品制度设计，推出房屋租赁公募产品。同时还要打通税务障碍，构建更加清晰明确的税收制度，避免出现双重征税的现象。

（五）加快房屋租赁法律制度体系建设

一是从法律层面确立房屋租赁内涵，推进房屋政策法制化，赋予房屋租赁者和房屋购买者“租购同权”，保障出租人和承租人合法权益。二是建立健全租赁房屋开发供应管理、房屋租赁管理、公共租赁房屋管理等法律法规，规范房屋租赁市场行为。

四、结束语

在当前新经济形势下发展房屋租赁市场的出发点具有积极性，但由于当前整体环境和行业发展都不够成熟，政府管控存在一定的滞后性，这也导致房屋租赁市场发展过程中存在较多的风险隐患，市场中各主体承担着较大的风险压力。针对这种情况下，需要强化房屋租赁市场的风险管控，并从土地供给、重塑市场关键环节、创新管理和服务机制、加大金融支持及法律制度建设等方面入手，通过采取有效的措施来推进房屋租赁市场的稳步发展。