上海市住宅修缮工程竣工结算审核要点分析

SHI Huiying

0 引言

根据上海市住房发展“十三五”规划，到2020年，各类旧住房改造面积要达到5 000万m2。2016年以来，上海市已全面实施旧住房成套改造、屋面及相关设施改造和厨卫改造面积达3 270万m2，每年持续推进约1 000万m2。为了确保财政资金使用的合理性、有效性和安全性，竣工结算审核是确定整个工程项目总造价控制的最终一环，因此，如何做好住宅修缮工程竣工结算审核，具有现实意义。

1 上海市住宅修缮工程特点

住宅修缮工程与其他工程建设项目相比，主要有以下几个特点。

（1）住宅修缮工程以改善人民群众居住条件为出发点，属于民生工程，资金来源多以财政资金为主。项目类型大多包括屋面及相关设施改造、成套改造、厨卫等综合改造、多高层小区综合整治等。

（2）注重项目的勘查工作。勘查是编制设计方案、修缮实施方案的前提，勘查工作的准确性直接影响工程造价。

（3）大多数工作量无法用施工图纸表示，往往以工程量签证单的形式体现。

（4）住宅修缮工程的实施对象为老旧小区且人员聚集，无法对施工区域和居住区域分离，安全文明施工要求较高。

2 上海市住宅修缮工程竣工结算审核要点分析

2.1 审核准备工作

审核准备工作是进行竣工结算审核的基础工作，主要有以下几方面。

2.1.1 政策法规的熟悉

随着《上海市住宅修缮工程管理办法》（沪府办法[2013]69号）的颁布，在设计、施工、监理、招投标、造价等方面形成了一系列管理办法，并朝着精细化管理方向发展，在造价管理方面对竣工结算审核也做了一些规定，主要文件有：①《关于进一步做好2013年度享受市级财力补贴资金项目决算管理工作的通知》（沪住修缮[2014]1号），对项目的决算管理、投资控制管理、审价审计管理、补贴标准及取费标准等方面都做了明确规定；②《关于明确市级财力补贴住宅修缮工程项目相关管理措施的通知》（沪住修缮[2014]5号），对审价审计时限、投资控制管理、有效业绩形成、组建专家复核组、审价审计投资监理的管理等提出相关管理措施；③《关于进一步加强住宅修缮项目审价审计相关工作通知》（沪住修缮[2016]12号）。

2.1.2 结算资料的收集

结算资料的完整性是保证竣工结算审核准确性的首要条件。为此，根据上海市建设工程结算资料内容结合住宅修缮工程的特点，在施工单位报送结算时要求提供招投标文件有关资料（需提供投标电子文件），施工总包合同、分包合同、补充合同或施工协议书，工程竣工图纸（含电子版本），设计变更图纸和设计变更签证单，材料核价文件，经批准的施工组织设计，施工过程中双方签证资料（包括工程量签证明细表及工程量签证汇总表），工程结算书（加盖编制单位公章、预算员签章），开竣工报告，社会保障费缴费凭证，修缮科目确认表，工程量查勘表，以及增值税缴纳凭证等资料。

2.1.3 结算审核前准备

通过对上海住宅修缮工程相关政策法规及文件的熟悉，以及结算资料的收集，首先对比施工单位报的结算价款与合同价，如超出合同价的25%以上，应退回施工单位重新上报结算；其次，梳理招投标文件、合同文件等一些重要条款，如哪些是材料暂估价、哪些项目是专业工程暂估价、变更估价的原则、社会保障费如何结算、措施费所包含的内容、投标报价的水平等等，都应该进行深入了解，为正式开展审核工作打好夯实的基础。

2.2 现场踏勘

现场踏勘主要是核查竣工图纸与现场实际施工内容的相符程度。由于竣工图纸是施工单位绘制的，往往对自己有利的因素体现在竣工图纸中，不利的因素未必体现在其中，这无疑会给审核单位带来巨大的风险。因此，进行现场踏勘是有效规避审核风险，同时也是对工程量计算准确与否的有效检验。

2.3 工程量审核

随着工程量清单计价规范的实行，业主往往承担工程量的风险，施工单位则承担价格风险，因此，工程量的准确与否是直接关系到整个造价的关键。现实中，出现工程量偏差往往是由于工程量计算规则、图纸理解不透彻造成的，只有在工程量审核时熟练掌握这些，才能更好地计算工程量；同时，咨询公司内部也应加强内部复核程序，确保工程量的偏差在允许范围内。此外，在审核方法上，应采用全面审核法，不得采用其他审核方法。

由于修缮工程的特点，工程量往往是以签证的形式出现。①对于竣工图纸能反应的，一律应根据竣工图纸计算工程量。如某一项目采用粘钢工艺对楼板及梁进行加固，结算时，工程量按签证确认的282.6m2上报送审；然而，核对图纸发现，该做法已在竣工图中体现，通过仔细复核，工程量仅为103.09m2，核减费用约16.9万元。②对于不能在竣工图纸中反应的签证，应对签证的工程量进行抽检，且对抽检中发现实际工程量与签证工程量不符的差额部分，可按比例进行扣除；同时，在签证审核时，需注意工程量签证明细表与工程量签证汇总表的对应关系，要复核工程量签证明细表中工程量的累计数是否与工程量签证汇总表的数字相符。

2.4 单价审核

2.4.1 综合单价的审核

综合单价是指完成一个规定清单项目所需的人工费、材料和工程设备费、施工机具使用费和企业管理费、利润及一定范围内的风险费用[1]。综合单价一旦确定，除合同约定外不得调整。在审核综合单价时，首先要对原清单项目特征描述与现场实际施工特征进行对比分析，以此来判别该项目是属于适用原投标单价项目、类似于原投标单价项目还是属于新增项目。①若属于适用与原投标单价项目的，可按原投标价格计取；②若属于类似于原投标单价的项目，可在合理范围内参照类似项目的单价；③若属于新增项目，可按合同约定的计价原则进行调整，还要对调整方式的合理性进行审核，如人工、材料、机械的价格及管理费、利润费率的取定是否合理。

2.4.2 材料暂估价的审核

根据《关于本市住宅修缮工程招投标采用工程量清单计价的通知》（沪住修缮[2016]18号）规定，对涂料、瓦片、卷材、瓷砖、毛板、瓷盆、座便器等材料可按材料暂估价进行报价。至于其他材料暂估价的审核，根据批价单的材料价格替换暂估价时，应注意批价单中的材料价是含税价还是除税价；若材料暂估价未履行批价手续，应退回施工单位办理好手续后再予以计入。

2.5 措施费用审核

2.5.1 分部分项措施费用的审核

分部分项措施费用主要指模板和脚手架费用。模板费用审核比较简单，仅需计算模板工程量套用相应单价即可。对脚手架费用的审核，应注意：①密目式安全网不应计取，该费用已包含在安全文明施工费用中；②外墙脚手架的工程量与底笆、直笆工程量应有相互关联关系；③要区分定额计价与工程量清单计价的差异，根据《上海市建设工程工程量清单计价应用规则》（上海市城乡建设和管理委员会-2014）规定，墙体脚手架的费用应包括脚手架搭拆、底笆及直笆铺设等，切不可按定额计价的思路来计取。

2.5.2 整体措施费用的审核

整体措施费用通常为包干价，其审核应关注以下两点：①对于2016年12月1日前以“2000房修”定额招标的项目，安全文明施工费以费率的形式计取，审核时应注意此项费用为包干价；②垃圾清运费在招标时通常以暂列金额的形式，结算时，应仔细查看是否已包含在整体措施费用中，以免重复计算。

2.6 规费、税金的审核

2.6.1 规费的审核

规费包括社会保障费和住房公积金。其中，住房公积金按原投标的费率计取；社会保障费为暂定价，工程结算时，凭相关凭证按实际发生费用结算。在实际结算中，社会保障费的人员及数量通常按施工监理确认的计取；缴费基数则按总包或劳务分包，向上海市社会保险事业管理中心缴费凭证计取。有些项目在审核社会保障费缴费人员时，甚至将该公司的董事长、法定代表人都计入项目的缴费人员中。因此，建议在社会保障费审核时，应根据实名制管理系统人员名单，并结合社会保障费的缴费凭证计取。

2.6.2 税金的审核

自2016年5月营业税改增值税以来，增值税税率从11%降到10%，再降到9%。若某个项目从招标到完成竣工的时间跨度较长，应进行增值税的调整。对于2016年5月1日营改增以后的项目，其招投标若还是按照营业税计价方式的，在结算时，应根据《关于实施建筑业营业税改增值税调整本市建设工程计价依据的通知》（沪建市管[2016]42）和《关于进一步规范住宅修缮工程招投标相关管理工作的通知》（沪住修缮[2016]8号）的要求转换成增值税的计价方式，同时,对计价方式的调整应形成相应的会商纪要。

3 结语

竣工结算审核是造价控制的最后一环，也是检验造价控制成果的体现。本文以咨询单位的角度为出发点，从审核前准备、现场踏勘、工程量审核、单价审核、措施费用审核、规费税金审核等方面对上海市住宅修缮竣工结算进行了深入分析和探讨。根据住宅修缮工程的特点，签证工程量的审核是竣工结算审核的难点，由于缺乏对现场实际施工情况的了解，很难掌握第一手资料，而签证工程量的审核往往只对工程量的逻辑关系上及一些面上的工作量进行审核，对于隐蔽工程的工程量基本无法审核。在实践工作中，一般都认可现场监理工程师的签单证明，这也是竣工结算审核的致命弱点。在此，笔者呼吁有关部门要有意识地将事后的竣工结算审核改为全过程造价控制，使得造价咨询单位可以提前介入，以避免此短板，从而更能确保造价的有效控制。