TOD模式下东京城市综合体开发策略研究

覃志凝，叶红

（华南理工大学建筑学院）

1 引言

如今，中国城市商业开发已经从传统百货时代、购物中心时期进入城市综合体时代，各城市掀起了城市综合体规划建设热潮。随着土地等有限资源缺乏、城市居民消费需求多元集中化，打造城市综合体成为城市发展的重要途径。同时随着轨道交通的大量建设，TOD模式作为推崇以公共交通为导向的城市发展模式，也为城市综合体的蓬勃发展提供了支撑。然而，中国目前的城市综合体对于轨道交通的利用，还是先有“轨道交通后有综合体”的“被动利用型交通枢纽型综合体”[1]。不仅如此，在开发过程中还存在着如“选址不科学”[2]“盲目追求规模”“开发强度偏低”[3]“开发商缺乏运作能力，后期管理不规范”“业态定位不科学”[4]等问题。如此，探寻一种适合的开发模式至关重要。日本与中国同处东亚，在消费习惯、人口密度等有较多相似性，经济方面中国处于追赶姿态。而东京作为日本轨道交通体量最大的城市，轨道交通起始建设时间1897年，轨道长度2500km，日平均客流量1600万人次。日本TOD模式下发展的城市综合体规划设计和开发运营已经总结出自己的特色，具有研究代表性。随着轨交发展，中国城市综合体势必面临与东京TOD综合体开发类似的问题，经验值得中国借鉴。

2 东京TOD综合体开发运营特点总结

东京在城市开发策略上主张借助民间资本实现城市更新，规定设置“都市再生特别地区”其用地性质、容积率和建筑限高等开发条件不受已有规划限制。[4]基于此，开发商联合政府、轨道交通公司共同制定开发策略，做到 “利用政府政策，与开发商一起改变城市”，实现游客可达性最高、片区经济利益最大化、空间功能多样化，最大程度实现土地高效利用。

2.1 多元主体统筹开发

丸之内位于东京市中心，地处日本皇宫与东京站之间，片区内有13个车站28条线路穿行，涵盖4300家企业，其中30% 世界500强企业，占日本GDP总值 25%，是日本超级TOD城市综合体。三菱地所作为日本数一数二的大型开发商，占据 1/3 的丸之内核心物业，丸之内120年的可持续发展历程由其主要推动，形成政府、企业、轨交一体化统筹开发的开发模式。丸之内项目于1988年创新实行民间复合开发，三菱地所主导的OMY开发联合体将东京市政府、东日本铁路公司、千代田区委员会与UR都市机构纳入PPP架构，由三菱地所针对丸之内提出最优的开发提案，并负责健全完善设施以及后期的管理运营。东京政府根据地区发展规划，适时松绑过时的法令，在保障经济发展的同时倡导文化、历史、传统等场所建设。轨道交通公司在土地再开发过程中，寻找新的契机，使铁路沿线的土地再升值，整合片区铁道网，即通过改建终点枢纽车站，将缺少魅力的近郊私铁与市中心的地铁相互直连。

1）容积率转移，开发与保护并存

三菱地所在继承历史、保护传统的意识指导下，与政府协商圈定特别容积率适用地区。在丸之内片区开发过程中，通过保护历史建筑物以换取容积率，而这举措也为日后的再开发项目，制定了东京历史建筑物保护标准。而三菱地所在之后的开发过程中，手段更加多元，比如提出将容积率转移到后背地块以保存日本重要文化遗产的明治生命馆，允许超过一般规定建设更大体量的超高层，并设置了公共券廊联系。[5]

2）活跃街区，站城一体化开发

活跃街区的涵义不是单一考虑建筑本身的开发，而是置身于片区整体考虑，通过彻底“打开”街区，将建筑与人、与片区的社区价值结合，实现引流人群的目标，构建人与建筑、街区的情感及文化的粘性。具体表现在交通体系方面，地下停车场全打通、地下路网全通达、地面临时街区步行街、地面节日街区空间。地下部分打通楼宇间的地下空间，包括能源、水电、通讯、交通、停车系统、垃圾处理等，实现该区域的一体化和通达性。地上部分活化利用办公楼大堂空间，开放贯通，布置商业，方便行人自由出入。根据白领上班高频时间，设置临时步行空间，同时，根据节假日设置地面社区文化活动等。

2.2 公共空间与盈利平衡

以涩谷站为中心，9条轨交线路于此交汇，涩谷stream、涩谷未来之光、Mark City综合体等城市综合体屹立其中，涩谷片区发展历程展现了公共空间与盈利平衡的最优选择。在奥运会的契机下，东京轨道交通公司一直致力于使自己铁路沿线的土地再升值或者再开发，于是前期策划中，先将轨道、枢纽站周边零星的土地进行整合，根据其地形与周边情况确定车站的变化及后续的开发。轨道交通与开发商合作，政府通过容积率奖励的方式，激发轨道交通公司寻求与开发商合作，共同完成城市更新与轨道沿线周边再开发。如此一来，轨道交通在提升轨交沿线土地的基础上，获取地块收益补贴。而开发商则在TOD模式的指导下，为城市综合体带来人流，增添收益；而城市最终也可高效紧凑的发展，这种合作方式为日后TOD城市综合体的开发提供了可持续的轨交开发模式。

1）文化空间带动人流

涩谷stream引进城市所需文化功能如自行车文化展示馆、小剧场、咖啡厅、足球场等和地下广场，容积率由原本的7提升至14，建筑高度要求也放宽了。整个建筑中低层为商业，中层为文化空间。对城市来说，在空中的多样化的公共空间，让整个涩谷变得更为丰富。而对开发商来说，通过剧场等带动人流上来，大大提升了整体商业的垂直交通的利用率。城市综合体最终呈现的并不完全是一个建筑造型，而是把利益与功能进行平衡后，立体地组合成一个建筑。

2）整合站点，释放建设用地

以轨道交通为导向指导开发，最大程度方便轨道沿线居民出行，合理规划站点选址，站点之间设立直连通道，提高游客出行便利性、轨道交通利用率，以此吸引人流，为轨道交通增收票务收入。比如在涩谷站周边城市更新中，涩谷站9条地铁线交汇，通过整合车站数目，合并一部分车站，释放车站空间以用于城市再开发。同时争取政府容积率奖励，将释放出来的空间用于空间的营造，例如建设城市广场，完善步行网络，在拥挤的城市繁华中心，大幅提高城市空间品质和价值。

3 东京TOD综合体规划设计特点总结

3.1 特色的空间营造

日本TOD模式下开发的城市综合体，在政府的政策支持下，开发主体也注重回馈社会，通过整合零散的相邻地块、提高地区防灾能力、公共设施建设、增强建筑底层开放性、步行空间、公共开放空间和城市绿化等手段换取容积率，在空间的营造颇具特色。如：在涩谷“STREAM”开发过程中，从三个方面展现历史文化传承要点。其一保留铁路记忆，利用空中廊架、铁轨的元素，重塑公共空间氛围；其二重现涩谷川水流，带动河畔空间和创意文化发展，stream本身也含有有流动、小溪、线形和可持续发展的意思。在将涩谷川改造成河畔生态步行街，形成一个怡人的都市小绿洲的同时，一层到三层设置了新时尚 “涩谷流-自定义”的新型商业空间，人们在这里体验和交流这个场所的历史元素和诞生的新空间互相交汇产生的各种元素，并创造新的可持续发展的未来。其三，依据政府提案，保留生活文化记忆，在商业空间内引入自行车文化主题咖啡馆。注重渐进的城市发展的流动和历史文脉之间密切关联性，从历史遗迹、自然情景和场景记忆等多角度表达对文化的尊重。

3.2 整合的信息设计

TOD模式下城市综合体空间信息极为庞大，结构呈现多层次、多功能的特点。信息设计需要既精准表达游人需求，又要高效衔接和多源引导，使空间能被高效利用，提供完善的标识产品体验。信息设计游客化，永远以游客的视角布置标识和呈现内容，将游客服务体验的颗粒度做到极致。例如地图导视不按正北布置，按照游客所站位置的前后左右关系布置。标识信息全覆盖，大中庭、转折点、通道盲区、天地墙等全空间节点覆盖。标识台、橱窗、立牌、吊牌、地导、柱体等全维度形式展示。每个区域的信息内容都根据实际需求进行单独编辑。不仅仅是指示也是装饰，信息不多余，形式不过度，简介的信息表达更是一种美的装饰。

3.3 合理的科学技术

科技创新让城市综合体竞争力更强，开发商在获得更大经营收益同时，节能减排迎合公共政策，获得公共资源如补贴、减税、贷款、容积率奖励、土地出让金减收等政府激励政策，推进城市综合体开发往可持续的低碳绿色建设。如：涩谷Hikarie中的“城市核心”采用地铁风自然通风换气节能系统，地铁的运行犹如活塞作用，高温气流从车站上升，并使站台周边气压下沉，带动新鲜空气进入，如此形成空气流动，节能减排效果明显，经过实践证明仅靠车站的自然通风一年便可减少碳排放量约1000t。又比如三菱地所在建筑立面多选用双层玻璃幕墙，通过LOW-E玻璃+空气+普通玻璃智能化体系的组合，通过中间层空气的流通进行散热，使得室内空调负荷降低一半。又通过安装智能百叶，根据天气、温度、阳光自动调节百叶角度减少热量的直接进入，进一步节能。更多的还使用了节能设施如照明自动感应器、雨水回用等。

4 对中国TOD综合体建设的思考

4.1 多元的开发思路

我国目前的城市综合体规模偏大但开发强度偏低，这无疑会降低城市综合体的运营效率，同时使得城市综合体的“综合性”不强，更类似于单一城市功能的拼合。这种情况下，效仿东京，开发商可通过与政府、轨交公司沟通，在片区内进行土地置换、功能转换、容积率转移、连锁更新等手段，促使片区土地统一开发，多元主体统筹规划，方可增强城市综合体综合性，并大大提高其盈利的可能。

4.2 特色的规划设计

从前期设计建立对TOD进行充分理解和精细化推敲的提案，明确TOD城市综合体打造的基本模式，确定综合体规划设计理念、特色空间营造、主题IP设计等思路。传承文化历史内容，不仅是政府需求，文化历史元素也是吸引游客关注点，打造城市综合体特色的关键。主要从建筑形式的互融、生活场景的交替、古今文化的表达三个层面进行突破，互相融合，相互促进。IP设计应与空间营造共生共长，是独立艺术个性的表达，也是加强版的空间体验，还是精神层面的认同归属。主要以场地历史记忆打造精神IP、以产品空间体验打造体感IP、以特定社群内容打造圈层IP、以艺术雕塑装置打造个性IP四个层面制造场景空间。

4.3 创新的技术赋能

通过多年的项目打磨和历练，不断总结经验和教训，基于对类似项目的思考，形成一套适用中国城市的TOD模式城市综合体的开发运营模式，在新的项目运营管理中不断更新和进步。同时积极利用科技给产品赋能，追求城市综合体创新发展。秉承着科技不是设计的附属，从设计思维主导向产品经营思维统筹的转变，充分挖掘科技创新给游客带来更好的空间体验。开发主体应加强创新科技的获取渠道和获取方式，拓展和挖掘科技资源，拓展外部相关优秀合作资源，有意识积累科技产品清单或专项技术运用等支撑，并从项目主体出发，对实际情况进行深度论证，运用创新科技解决空间节能等问题。

5 结语

国内的城市综合体建设正如火如荼，面临难得的机遇和挑战，如何结合TOD模式，在已有的开发条件下，更好的平衡多方利益打造特色运营模式，如何为未来TOD模式下的城市综合体建立高标准的规划设计模板，建立出创新高效的城市综合体是急需思考的问题。东京的城市综合体统筹多方合理开发，合理运用TOD模式打造出特色创新的城市综合体，是值得国内城市综合体设计借鉴的成功案例。