住房租赁行为对有限理性下房地产泡沫的影响研究

郭明珠，郑晓云，高美义

（东北林业大学，黑龙江 哈尔滨 150040）

1 引言

1998年的“房改”，停止了福利房分配制度，开启了中国的商品房时代，大量资金涌入房地产市场，开启了从1998年到2007年房地产行业的黄金十年，房产泡沫初步累积。2008年受国际金融危机影响，中国经济增速快速回落，国家放宽货币政策，投资四万亿资金刺激经济增长。导致房地产市场依旧十分火热，在城市吸引作用带来的刚性需求与民众对房地产市场看涨的非理性心理双重作用下，房地产价格一路上涨。房地产兼具消费与投资的双重属性。同时房地产开发商过分地依赖银行等各种信贷资金，在获得高收益的同时，把高风险转移给了银行等各种信贷资本。房价的上涨总是伴随着国家各种政策的宏观调控，政策对房地产的影响大小程度和结束时间总是难以精妙控制，且全国各地的情况又不尽相同。当前房地产市场，随着人口的流动迁移，城市版图面临着着扩张或收缩的新情况。经济发展情况好，政策利民的大城市在吸引人才方面具有得天独厚的优势，而人口的红利又为这些城市发展注入了新活力，这些地区有存在非理性泡沫的可能性。人口流失严重的城市，经济发展疲软，房地产市场供给大于需求，人们对该地区房地产市场发展抱有相对悲观的预期。城市的房地产泡沫的存在以及存在的大小对国家及各地政府制定相应的政策具有很重要的作用。为了研究人口流入较多、经济发展势头较好的城市是否存在非理性泡沫，及住房租赁行为对房地产市场的“虚胖”起到什么样的作用。文章选取山东省沿海城市青岛来进行研究青岛市是否存在房地产非理性泡沫、房地产非理性泡沫的大小及住房租赁会对房地产泡沫产生怎样的影响。为政府制定政策提供值得参考的依据。

2 现状分析

非商业性住房的租赁在美国英国等国家发展已久，体量较大，产业成熟。我国目前对非商业性住房租赁的市场还处于初级阶段，市场上各大房企纷纷布局押宝长租公寓，许多新兴住房租赁品牌也开始出现。政府目前对住房租赁持支持态度，但政府对于住房租赁市场的未来走向，利弊仍不确定，住房租赁市场在尝试中前进。政府也需要根据住房租赁市场的发展来确定如何作为使房地产市场更好的更均衡的发展。山东省作为我国经济发展较好的省份之一，各个城市之间发展差异较大。近年来青岛市因为优越的地理位置，国家对青岛的重视以及青岛市政府自身定位及未来规划，青岛市对山东省外省市购房者产生了很大的吸引力。楼市火热，楼价升高，人口流入带来发展红利，市场有活力，楼市更加火热。这是由于发展必然带来的刚性需求，经济的向好会使人对房地产市场的发展预期看高，导致青岛市的房地产市场存在一定的非理性投机属性。2016年青岛市房地产市场涨幅明显，青岛市国土资源房管局在2017年整年都在不停的出台调控政策。3月出台限购令，对公积金首付比例进行调整，同月又对住房上市交易进行限制。5月发布规定对于涨幅明显过高的，房管部门可暂缓办理《商品房预售许可证》，规定房价不得高于去年均价最高月份价格。7月，在土地出让公告中规定，竞买报价达到或超过最高限价后，竞价终止。8月集体用地建租赁住房。9月调整住房预售条件。10月土地出让公告中规定禁止开发商利多家子公司同时参与竞拍，增加拿地几率的可能性。11月楼市禁止出现首付贷。故市国土资源管理局出台一系列房地产相关政策后，市场活跃度快速降低。青岛市会展业在2017年有了飞跃性的发展，陆续举办了很多大型峰会。尤其是2018年举办的上合组织峰会，对青岛市的综合实力，政治经济人文方面都有巨大的影响，住房租赁市场也借着这股东风，开始发力房地产市场。

3 租赁行为下的房地产泡沫模型

在现今的金融市场大环境下，消费者掌握的投资渠道与信息有限，手中掌握的现金面对通货膨胀的压力，消费者只能在保持有限理性的前提下进行投资。房地产作为一种公众看好的保值方式在满足居住的同时被普遍用来投资。房地产住宅预期收益价值包括资产基础价值上涨以及住宅在存续期间以租赁的形式带来的收益。

房地产资产价值会随着时间的增加而增加。所以无论是房地产市场本身的基础价值或是偏离其基础价值那部分都不是固定不变的，计算需要考虑时间成本。所以他们都可以用未来资产的贴现值来表示。这也可看做是房地产市场资本增加的红利，即房地产在其存续期间可获得的租金。如果预期利率为r，根据预期利率及利用计算机算法按照租赁行为下有限理性模型就可以得到住宅房地产的基础价值P't。

根据预期收益率同样利用计算机算法进一步得到预期租金收益率P"t。

由此可知，两者所构成的房地产总价值就愈高。因此，代表房地产价格；代表房地产价格，P"t代表租金收益。即就是住房租赁行为下房地产市场的泡沫度。

4 实证分析

4.1 数据的选取

相关数据及其来源如下：房价数据来自住宅与房地产信息网；租金取自中国经济信息网；住宅房屋的租赁年限取住5年既房屋使用寿命的1/14。期望收益率；选用同样具有较高风险与回报率的与石油债券收益率，数据来源国家统计局；

根据青岛市2014-2018年度的国家统计局等机构提供的数据带入类比股票的有限理性模型中。通过计算机进行编程计算得出如下表格。

2014-2018年青岛市房地产价格泡沫数据

图1 青岛市2014-2018年房地产市场情况数据图

图2 2014-2018年青岛房地产市场泡沫度与警戒线对比图

4.2 结论

从图表中我们可以清晰地的看到，2014-2016年青岛市的房地产市场中房地产的基础价值及租金收益保持平稳，由于住房租赁行为产生的收益使房地产市场价值与房地产价格之间的轻微差别，可以判断该段时间内青岛市住宅房地产市场仅存在极轻微房地产泡沫。从2016～2018年的数据来看，青岛市房地产市场价格飞速上涨的同时，住宅房地产的基础价值略有上升，住房租赁的需求并没有快速增加，租金收益变化不大，房地产市场价格较大程度偏离了房地产资产的基础价值与住房租赁收益之和，表明这时间段房地产泡沫快速增加。

住房租赁行为在一定程度上能提升房地产整体价值，但在房价快速攀升时，以青岛市为例的地区住房租赁的需求并没能同步激增，因此，住房租赁市场的发展使房地产市场可以减缓泡沫产生，但因现有的住房租赁的模式的滞后，并不能控制房地产泡沫的快速产生。

5 建议

①完善并开放青岛市房产信息库

房地产市场环境模糊复杂，信息不透明会导致人们不能理性的看待房地产市场，会造成房地产泡沫的产生。因此，青岛市国土资源局应收集青岛市房地产市场的各种信息，建立房地产市场信息库，提高该地房地产市场透明度。

②政府可以引导建立住房租赁新模式

政府合理引导住房租赁市场住房消费观念转化、出台住宅租赁相关规范形成公平公正的市场。鼓励住房租赁市场的投融资行为，严惩恶意操纵租赁市场行为，保障租房者的权益。在促进住房租赁市场的发展下，构建满足各种住房需求的房地产市场。