离婚房产分割协议的物权效力

左 跃 林

（华东政法大学法律学院,上海 200042）

一、问题之提出

离婚财产协议可能包括以离婚为条件的财产协议、协议离婚作出的财产分割约定。[1]前者非本文所讨论之范围，本文仅考虑协议离婚的房产分割效力。婚姻关系存续期间可能会发生各种房产登记与实际状态不一致的情形：比如夫妻一方继承他人遗产，仅登记在一方名下；婚后用共同财产购买的房屋，房屋权属证书登记在一方名下等情形。物权法与婚姻法针对物权变动确定了不同的规则。那么夫妻财产约定是否需要依《物权法》之规定才可以发生物权变动的效力？如果夫妻财产制本身即具有变动物权的效果，那么《婚姻法》第19条之规定是否仅涵摄夫妻约定财产制，不包括离婚协议？离婚协议是否具有对抗第三人的效力？以上问题为本文讨论之重心。

二、实务见解

离婚协议中常约定登记在夫妻一方名下的房产归对方所有，此种约定是否具有物权效力？能否对抗第三人？各法院之间存在三种不同的观点。

观点一认为，离婚协议具有物权效力。在某则继承纠纷上诉公报案例“（2014）三中民终字第09467号”中（案例一），法院认为，“物权法第二十八条至第三十条对于非法律行为所引起的物权变动亦进行了例示性规定，列举了无需公示即可直接发生物权变动的情形。当然，这种例示性规定并未穷尽非因法律行为而发生物权变动的所有情形，婚姻法及其司法解释规定的相关情形亦应包括在内。”在“赵广胜、王亚珍执行异议案”中（案例二），法院认为，夫妻协议离婚，约定将登记在丈夫名下的房屋归妻子所有，未办理登记，案涉房屋归妻子所有，不属于丈夫离婚之后所负债务的责任财产。在“宋长青与案外人郑赋花执行异议案”中（案例三），法院认为，“宋长青与李庆华、王宜贵之间的金钱债权，系郑赋花与王宜贵的婚姻关系解除后发生的，属于王宜贵的个人债务。在该债权债务发生之时，郑赋花已与王宜贵解除婚姻关系并约定涉案房产归郑赋花所有，故涉案房屋已不再成为王宜贵的责任财产。人民法院在执行涉案房屋过程中，应当保障被执行人及其所抚养家属基本的居住权，不能仅考虑执行房屋，不顾被执行人及其所抚养家属的基本生活。”

观点二认为，离婚协议不具有物权效力，但可以对抗签订离婚协议之后所生之债权。在“张红英与万人辉执行异议案”中（案例四），夫妻双方协议离婚，并约定登记在男方名下的房屋归女方所有，长达八年未办理过户登记。后男方的保证债权人主张执行涉案房屋。法院认为，女方的请求权成立在前，其与男方不存在通过离婚协议预定转移、逃废此后男方可能发生的担保债务。债权人的请求权与女方的请求权相比较，在时间上不具有优先性。另一方面，从两种请求权的性质和内容来看，女方享有的是针对案涉房产要求变更登记为所有权人的请求权，而债权人享有的是针对成清波的一般金钱债权，该金钱债权并非基于对案涉房产公示的信赖而产生，该一般金钱债权在性质和内容上亦不具有优先性。

观点三认为，离婚协议不具有物权效力，且不可以对抗债权人。在“赵宇烨与刘兴辉、顾春江、陈贺所有权确认纠纷”案中（案例五），夫妻双方协议离婚，约定房屋归女方所有，由男方偿还贷款，未办理登记。事后男方提前偿还贷款并将房屋登记在自己名下，事后发生一连串交易，但并未移转登记，女方要求确认所有权。法院认为，离婚协议虽然约定了房屋所有权归属，但是并未办理登记。协议本身只产生债权效力，不能作为确认所有权的依据。在“颜风妹、林琛、陈金龙执行异议案”中（案例六），男方离婚之后负有金钱债务，债权人要求执行涉案房产。法院认为，讼争房屋系夫妻关系存续期间购买的房屋，依法属于夫妻共同财产。虽然离婚时协议诉争房屋归女方所有，但未办理房屋所有权变更登记，讼争房屋仍然登记在男方名下，依法女方尚未取得讼争房屋的全部所有权，讼争房屋仍为夫妻共有财产。在“张某、吴涅杨执行异议案”中（案例七），丈夫在被判决对一笔债务承担连带责任后，通过离婚协议将登记在自己名下的房屋约定为妻子和儿子所有，未办理过户登记。法院认为，该处分行为未经产权变更登记并不直接发生物权变动的法律效果，在该房屋产权人未依法变更的情况下，离婚协议中关于本案房屋归属的约定不具有对抗外部第三人债权的法律效力，离婚协议对房屋处分的约定不属于法律规定的不需要办理登记即能发生物权效力的除外规定情况。此类观点认为，离婚协议不具有物权效力，不仅不得对抗离婚协议签订之前发生的债权，甚至连离婚协议签订之后发生的债权也不能对抗。

从上述观点分析，较多法院以房产不经登记不发生物权变动为说理基础，认为离婚协议不具有物权效力。在此基础上，部分法院又认为，其虽不具有物权效力，亦非普通债权可比。公报案例甚至直接表态，认为离婚财产协议在夫妻之间具有物权效力。由此可见，离婚协议财产约定之效力，决非物权变动形式要件所能断言，更考虑到交易安全、强制执行等因素。

三、理论分析

（一）夫妻财产约定具有物权效力

《婚姻法》以法定夫妻共同财产制为原则，辅之以约定财产制。原则上夫妻财产推定为共同共有，持异议者承担证明责任。以不动产为例，无论采取何种财产制度，出于节省不动产移转登记手续费的考虑，顾及夫妻生活的和谐稳定，在婚姻关系存续期间，夫妻一方不会有动力进行物权移转登记。那么夫妻一方是否享有登记在另一方名下的不动产物权，还是仅对其享有债权？

学界经过较长时间的理论释疑，达成了以下共识：《婚姻法》关于夫妻财产归属的规定，属于《物权法》关于物权变动公示要求的“法律另有规定”的情形。无论是法定财产制，还是约定财产制，夫妻一方取得财产所有权系直接根据法律规定，无需进行物权变动公示。[2][6]物权变动的公示原则是物权绝对性的需要，也是交易安全的需要。在依法律行为移转物权时，必须要求进行物权公示，使第三人“知”所有权变动。如果仅依当事人的意思即足以发生物权变动的效果，则会危及到交易安全。而非基于法律行为而发生物权变动的情形，如法律文书、政府征收决定、继承或建造房屋，其本身就具有使第三人“知”的要素，因此物权变动自特定事实发生之时即发生。而夫妻关系之存在本身，即已经具有了使外人“知”的要素，夫妻间财产约定即足以发生物权变动的效力。

夫妻财产约定具有极强的身份属性，不宜盲目适用法律行为一般理论。首先，夫妻财产约定基于夫妻身份而产生，其不仅是约定财产归属，其背后隐含着对父母赡养、子女教育、双方职业发展的安排。[3]其次，“法律行为”作为抽象概念的集合，其一般规定主要适用范围在财产法领域，能否以及能在多大程度上适用于身份法领域是存在疑问的。以夫妻财产约定属于法律行为，进而认为应当适用基于法律行为所发生的物权变动形式要求，属于纯粹的概念推理，实不足取。夫妻财产约定虽以财产关系为内容，但确以身份关系的变动为生效条件，属于亲属法上的附随行为，其性质和效力具有特殊性，[4]不应适用《物权法》的规定。

况且，《婚姻法》司法解释（二）第十九条规定：“由一方婚前承租、婚后用共同财产购买的房屋，房屋权属证书登记在一方名下的，应当认定为夫妻共同财产。”此处的“共同财产”不可能理解为未登记一方仅有变更登记请求权。在夫妻共同财产制下，登记状态与权利状态不一致不影响物权的取得，那么在夫妻分别财产制下，亦当作相同处理。

（二）离婚协议亦属于夫妻财产约定

《婚姻法》第19条规定：“……夫妻对婚姻关系存续期间所得的财产以及婚前财产的约定，对双方具有约束力。……”此条一般可认为夫妻约定财产制之规范。约定财产制可以分为三种形式：各自所有制；共同所有制；部分各自所有、部分共同所有制，夫妻双方可以约定的财产范围包括婚前财产以及婚姻关系存续期间所得的财产。

离婚协议的财产约定是否可为《婚姻法》第19条所涵摄？首先，离婚财产分割协议不违背三种法定的财产约定形式。财产分割的可能方式包括按件分割、按财产份额分割、净身出户。按件分割、净身出户符合“各自所有”，净身出户的情况一方分得全部财产，另一方丝毫不取，亦符合各自所有的特征；按份额分割则符合“共同所有”；混合的分割方式亦符合“部分共同所有、部分各自所有”的特征。其次，分割的财产包括离婚之前夫妻共有的财产。离婚之前的所能分配的财产就包括婚前财产和婚姻关系存续期间所能得到的财产。既然一方的婚前个人财产，可以通过约定的方式变为夫妻共同财产，甚至转变为夫妻另一方的财产，那么同样的，在离婚协议中改变财产的归属也并未脱离文义。再者，订立离婚协议时双方仍然存在夫妻关系。即使订立的是离婚协议，双方即将解除身份关系，但不可否认的是，协议双方仍然处在夫妻关系中。从上述分析来看，离婚财产协议仍然在《婚姻法》第19条的文义范围之内。

与夫妻财产制相同，离婚协议亦是夫妻双方对于婚姻关系存续期间财产归属的安排。夫妻约定财产制是夫妻双方对未来婚姻生活的安排，而离婚协议是夫妻双方对于已经存续的婚姻期间的财产安排，两者同属于婚姻关系的自治范畴，两者之间并无实质不同。夫妻对于婚姻关系存续期间的财产安排并不妨碍交易安全。在《婚姻法》司法解释对善意取得作了规定的情况下，第三人的利益已经能够得到足够的保护。夫妻关系存续期间，房产的权属登记与真实状态不一致是很常见的。若是认为夫妻房产登记人即为真实权利人，如果登记名义人与第三人订立了房屋买卖合同，夫妻对方将与第三人处于同等的变更房产登记请求权的地位，债权的成立顺序并不产生履行的优先性。若是夫妻一方执意给第三人办理登记，如果登记人即为实际权利人，其移转登记属于有权处分，夫妻对方无计可施。如此，夫妻共同财产制将名存实亡，未经登记之夫妻一方对房产的权利将沦为普通债权。况且，将登记名义人视为真实权利人，婚姻领域还剩多少善意取得制度适用的空间？婚姻法司法解释关于善意取得之规定将形同具文。

四、离婚协议物权效力之限度

离婚协议具有物权效力，但其仅有权利移转之事实，并无权利移转的形式，于离婚后，真实权利状态外人不得而知。该如何保护第三人之权利？第三人常主张其对登记簿之信赖，进而主张权利。于此，先讨论不动产登记簿之效力。

不动产登记簿仅仅具有权利推定的效力，[5]与真实的物权状态并非完全吻合。从我国《物权法》第106条承认不动产善意取得制度可以看出，不动产登记簿并不代表权利的真实状态，其只是为了交易完全所作的一种权利推定，推定登记名义人即为真实权利人，第三人因信赖登记簿之记载而与登记名义人进行交易，并移转登记即可以善意取得不动产所有权。

能够主张信赖不动产登记簿而取得权利者，仅限于善意取得的物权人，包括所有权人和抵押权人。家庭关系内部由于财产分割、继承等非交易原因可能对不动产享有权利者，自然更不能主张对登记簿的信赖。

在善意取得与原所有权人之间的权衡，已有定论。争议的关键在于夫妻一方的变更登记请求权与债权人的金钱债权之间，何者效力优先的问题。

在金钱债务发生在离婚之后的，法院会倾向于论证这两债权之性质不同，进而主张变更登记请求权优先于金钱债权。而在金钱债务发生在离婚之前的，离婚协议有逃避债务嫌疑的，法院会认为房产没有办理登记不发生物权效力。需要澄清的是，离婚协议有没有物权效力，与夫妻双方是否存在转移财产、逃避债务的行为属于不同的事实判断。若财产约定构成逃避债务，即使房产已经转移登记，通过债权人撤销制度仍然能够追回财产，而不需要借助离婚协议因未办理移转登记，进而不发生物权效力这条道路。将两者混为一谈，实属逻辑混乱。

其次，债权人的利益在于责任财产，而责任财产与对不动产登记簿的信赖并无必然联系。债权人主张信赖登记簿记载的房产归债务人所有，出于对债务人资力的信赖才会与之进行交易，因此其信赖应该得到保护。但需要注意的是，不论是由夫妻财产制引起的权属登记不一致，还是由于法律行为效力瑕疵、通谋虚伪表示，不动产的权属与登记不一致在生活中并非少见。对登记簿的信赖仅在于保护物权人，债权人本来就应当承担债务人破产的风险，并不能主张登记人即为财产所有人的信赖，进而将其登记财产纳入债务人责任财产的范围。除非债务人善意取得了不动产的抵押权，否则其并不能对他人之房产主张权利。

《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条规定：“对于案外人的异议，人民法院应当按照下列标准判断其是否系权利人：（一）已登记的不动产，按不动产登记簿判断；......”此规定很容易使人认为未登记之夫妻一方不是房屋权利人，进而又需要判断未登记一方是否享有足够排除强制执行的民事权益。以是否具有排除强制执行的民事权益为起点，进而认为离婚协议具有物权效力（案例三），此倒果为因之说理未见令人信服。如前所述，不动产登记簿仅仅具有权利推定的效力，据此不能排除未登记一方的权利。

五、结论

离婚协议具有物权效力，其与夫妻约定财产制并无实质不同。婚姻领域内的物权变动，应当遵循夫妻双方的意思自治，不适用《物权法》的形式要求。夫妻约定所导致的房产登记状况与实际状况不一致的情形下，对善意第三人可借由不动产善意取得制度进行保护，债权人对登记簿并没有信赖利益，不能主张信赖登记名义人即为实际权利人。夫妻财产约定是否发生物权效力，与夫妻是否通过分割财产逃避债务属于不同的事实判断，两者应当分别认定。