投资性房地产计量模式变更对企业财务的影响

徐金凤

摘要：近年来，许多企业进行了投资性房地产计量模式的变更，嘉凯城集团股份有限公司2016年10月投资性房地产计量模式由成本计量变更为公允价值计量，变更后嘉凯城的偿债能力、盈利能力增强，营运能力减弱。研究嘉凯城变更投资性房地产计量模式对其财务状况影响，企业应根据战略选择投资性房地产计量模式;完善我国投资性房地产评估市场;完善监管制度。

关键词：投资性房地产;计量模式变更;财务状况影响

中图分类号：F234    文献标识码：A

文章编号：1005-913X（2019）12-0116-03

一、引言

在我国市场经济突飞猛进的情况下，很多企业拥有房地产不仅仅是为了生产管理，而是将房地产作为投资项目，这些房地产通常属于投资性房地产。目前，相比于普遍采用公允价值模式的国外企业，我国企业仍然倾向于成本模式。我国房地产市场高速发展，越来越多的企业投资房地产，房地产价格也居高不下，企业投资性房地产的历史成本无法体现市场的真实价值，而公允价值相比之下可以及时反映市场价值的波动情况。所以，一些企业会变更会计政策，转而采用公允价值模式计量投资性房地产，理论上这也是适应市场发展的。我国企业在国际公允价值潮流下如何选择投资性房地产计量模式是企业所有者的关注问题，企业转换投资性房地产计量模式对财务状况的影响也受到管理层和投资者的关注。

二、案例分析——嘉凯城变更投资性房地产计量模式的财务状况影响

嘉凯城集团股份有限公司（以下简称“嘉凯城”）是2009年在深交所上市的浙江省国资委旗下房地产公司。嘉凯城从上市以来一直使用成本模式计量投资性房地产价值，直到2016年10月才变更为公允价值计量模式。

（一）投资性房地产计量模式变更对偿债能力的影响

根据表1-1显示，嘉凯城使用成本计量模式计量投资性房地产时，投资性房地产价值较为稳定，2014年投资性房地产价值为397 182 070.05，2015年投资性房地产价值为517 227 609.89，占总资产比例也一直没有较为明显的波动，2014年所占比重为1.08%，2015年所占比重为1.49%。而在2016年，嘉凯城变更为公允价值模式后，企业的投资性房地产价值为5 619 497 900，与2015年相比增加了5 102 270 290.11，同比增长率为986.47%，可以说是剧烈增加，且其占总资产比重增加到15.79%，与2015年相比比例提升了14.30%。毫无疑问，投资性房地产公允价值计量模式对2016年嘉凯城的总资产增加起积极作用。

结合表1-2可以清晰地看出2016年嘉凯城投资性房地产价值增加分两步，第一步是第二季度与第一季度相比增加较为明显，查阅报表得知嘉凯城将一部分作为存货的房地产变更成投资性房地产，第二步是第四季度相比第三季度明显增加，这主要是变更会计政策的影响，嘉凯城计量模式转换为公允价值模式后，根据市场对投资性房地产价值进行评估，得到的公允价值明显高于历史成本。嘉凯城第四季度投资性房地产占总资产的比重由于变更投资性房地产计量模式增加了5.39%。

嘉凯城2015年资产负债率为90.51%，2016年变更模式后的资产负债率为 88.69%，下降了1.82%，从表2也可以看出嘉凯城第四季度资产负债率相比第三季度减少了5.91%。从资产的角度来看，嘉凯城变更计量模式降低了资产负债率，偿债能力增强，让市场的投资者对嘉凯城的信心提升，嘉凯城的外部融资会更加容易。

但是嘉凯城变更计量模式后资产负债率还是偏高。根据统计数据，2016年房地产行业的资产负债率平均值是66.03%，嘉凯城高于平均值22.66%，对于保守的投资者来说，嘉凯城资产负债率超过50%，资不抵债，投资风险较大。

（二）投资性房地产计量模式变更对盈利能力的影响

由表2数据分析，嘉凯城2014年和2015年的净利润都为负，而2016年净利润增加到272 903 648.62，这主要是因为投资性房地产公允价值計量模式下嘉凯城总资产增加，进而导致利润总额和净利润增加。可见变更投资性房地产后续计量模式使嘉凯城利润增加，利润的增加能够为企业创造更有利的融资环境。

嘉凯城采用公允价值计量模式对投资性房地产进行计量后使加权平均净资产收益率指标提高，2016年加权平均净资产收益率相比2015年增加了91.61%，可以说是起到了显著的积极作用。净资产收益率的提高显示出股东净资产的获利能力提高，表明嘉凯城的盈利能力得到改善，提升了嘉凯城的融资能力。

（三）投资性房地产计量模式变更对营运能力的影响

通过表3可以看出嘉凯城2016年总资产周转率减少了0.03，主要是因为营业收入降低而总资产价值增加。2016年嘉凯城流动资产周转率减少了0.01，主要是因为企业将一些属于存货的房地产变更成投资性房地产并以公允价值模式计量，导致流动资产减少，而其减少幅度小于营业收入减少幅度，所以流动资产周转率也下降。综上，不管是从资产整体来看，还是从投资者角度来看，嘉凯城的营运能力都下降。

（四）投资性房地产计量模式变更对发展能力的影响

衡量企业发展能力需要对企业的年度财务数据进行对比分析，所以整理嘉凯城的财务报表数据得到表4。嘉凯城2016年营业利润增长率和总资产增长率都正向提高，因为计量模式变更后，投资性房地产价值提升，总资产价值也因此增加，进而营业利润增加，所以嘉凯城营业利润增长率和总资产增长率自然而然都增加。但是嘉凯城2016年利润的增加只是因为会计政策变更导致的相关财务指标的提高，嘉凯城的营业收入反而处于下降趋势，2016年相比2015年降低了981 312 597.61元，营业收入增长率降低了24%。营业收入衡量企业的经营状况和市场占有能力，营业收入的规模及其成长性是评价上市公司财务业绩的关键所在。从营业收入的角度来看，2016年嘉凯城的经营状况并不良好。

一般来说，判断企业拥有良好发展能力的前提是企业的利润、收入和资产都正向增加，而且必须满足高于行业平均水平的条件。从表4可以知道，嘉凯城变更投资性房地产计量模式后无法判断发展能力是否增强。

三、企业投资性房地产计量模式的建议

（一）企业根据战略选择投资性房地产计量模式

作为一个企业，可以尽可能减少财务风险，但并不能完全消除财务风险。虽然变更投资性房地产计量模式增加企业的财务风险，但如果企业的战略是扩张型发展，那么选择公允价值计量模式更加适合。我国的房地产价格仍然处于上升趋势，企业使用公允价值计量模式对投资性房地产进行计量，将提高企业的资产，降低资产负债率，提高企业的融資能力，有利于企业的扩张。如果企业的战略是稳健型发展，那么选择成本计量模式更有利于企业的经营。

（二）完善我国投资性房地产评估市场

目前，我国的房地产价格评估体系是低质量的、可人为操纵的，难以承担起管理和控制房地产市场的重任。除此之外，房地产价格控制目标无论与什么指标挂钩，在本质上都是与市场化改革方向相背离的，因为这种方法是希望以计划经济的思维方式来管理或控制已经市场化的价格。所以，各级政府特别是地方政府必须承担起应负的责任来，以“执政为民”的态度来完善评估体系。在互联网时代，完善评估体系可以利用大数据技术，将投资性房地产价格透明化，这也需要政府的大力支持。

（三）完善监管制度

对于投资性房地产公允价值计量模式下的评估方法，监管部门要明确企业评估方法合法合规的标准，强制企业披露相关信息。其次，监管部门需要对资产评估水平低下的资产评估机构进行经营限制，旨在让这些评估机构不断提高资产评估水平，对做出违规评估行为的机构和个人也要处以严厉的惩罚。

不仅如此，还需要完善企业资产的监管制度。如当房地产市场价格处于下降趋势时，相关部门需要制定相应的规则杜绝企业通过资产交换的方法减少损失的可能性。制定投资性房地产监管制度时应该充分考虑企业有可能粉饰财务报表的行为，在实际案例中发现制度的漏洞，不断对其进行完善。

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[责任编辑：方 晓]