地下车库收费标准待规范

◎ 文 《法人》全媒体记者 彭飞 甘肃兰州报道

今年5月，一则反映“天庆集团违法转让格林小镇地下车库”的帖子出现在人民网“领导留言板”贴吧上，发帖人为格林小镇的业主。与此同时，业主们还拉起了横幅，在小区内集聚控诉。

业主们反映称，格林小镇开发商违反售房时关于地下车库（含人防工程）“只租不售”的承诺，将车库20年的使用权以20多万元的价格卖给业主，这一价格高出政府法定停车费5倍。

帖子很快引起兰州市政府的重视，一个月后，兰州市住房和城乡建设局、兰州市人民防空办公室、兰州市市场监督管理局三部门联合调查处理后对此予以回复。回复称，格林小镇车位采用长期固定车位使用与短期租赁使用两种方式，业主可以自愿选择。车位使用权限与该小区国有土地使用权出让期限一致，要到2074年1月8日才届满。购买车位者，自车位移交之日起，前20年为第一个使用期，第一个使用期满后，业主有权继续使用，直至届满日期间，业主无需再额外续费。

如此计算，通过20年使用权到期后自动延续的协议方式，业主的租赁期限将达到50年以上。而很快兰州市住建局又出台了一份针对地下车库租赁的管理文件，明确要求车库租赁期限按照合同法不得超过20年。

兰州市住建局为何会出台与回复相矛盾的文件？地下车库产权究竟归谁所有？开发商出售地下车位为何会遭到业主抵制？业主们为何会认为停车位的价格过高？带着这些问题，《法人》记者日前来到兰州实地考察了格林小镇小区，并走访了相关部门。

业主：开发商高价出租车位

西北重镇兰州属于国内地形很特别的一座城市，两山加一河，整个城市呈条状，最长与最窄处差距达20多倍。独特的地形造就兰州市区主干道不多、地面停车位稀缺的现状。

兰州格林小镇资料图片

格林小镇小区位于兰州市城关区雁北路，属于雁滩的中心位置，由兰州当地知名房地产开发商天庆集团开发。因宜居的环境、充足的车位而受业主青睐。格林小镇地下停车场由兰州天庆房地产公司（下称“天庆公司”）投资开发建设。

据介绍，天庆格林小镇总户数2860户，规划车位达到3146个，在该建筑区划内规划用于停放车辆的车位与房屋套数的配置比例为1：1.1，能够满足小区业主每套房屋一个车位的需求。

记者在格林小镇的地下车库看到，地下车库有两层，尽管2016年交房，但目前仍有不少空置停车位，少部分停车位上面悬挂着“私人车位 请勿占用”的牌子。

业主投诉反映之后，天庆公司在小区内也作出了地下停车位转让的情况说明。天庆公司回应称，格林小镇地下停车场由天庆公司投资开发建设，开发商有权以出租、出售或者附赠方式与业主约定归属。此次推出的车位使用权转让是在短期租赁基础上，为业主提供的长期固定使用的方式，业主可以自主选择租赁方式。通过使用权出让方式取得车库的业主，以20年为一期，到期后可以继续使用，无需额外续费。

然而，业主们并不认可天庆公司的说法。他们认为地下车位虽是天庆公司开发建设，但是购买车位之后业主并不能拿到车位的产权证。购买房屋时，天庆公司承诺了车位“只租不售”，现在要以二三十万的价格对外出售，价格要远高于租赁，很多人都承担不起。

有业主给记者算了一笔账，目前天庆公司在格林小镇的物业公司对外出租车位每月300元左右，一年3000多元，20年算下来大概也就七万元。现在格林小镇物业公司直接对外收取20多万元，要比单独租赁贵好几倍。

监管部门表态前后矛盾

值得注意的是，如果按照天庆公司的说明，“通过使用权出让方式取得车库的业主，以20年为一期，到期后可以继续使用，无需额外续费。”车位的使用权限与小区国有土地使用权出让期限一致，一次性购买，可以使用到2074年1月8日。这样的话，业主取得的使用年限可以达到50多年。

这里会存在一个矛盾。尽管地下车库开发建设方认可上述说法，但这种做法却与我国合同法第二百一十四条关于租赁合同期限的规定相悖。该条规定，“租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。租赁期间届满，当事人可以续订租赁合同，但约定的租赁期限自续订之日起不得超过二十年。”

知名房地产领域律师、北京市东元律师事务所合伙人李松告诉记者，目前关于车位产权属性主要有三种分类：第一种是占用业主的共用道路或者其他场地增设的车位，按照《物权法》第七十四条第三款规定，该部分车位属于全体业主共同所有；第二种是能够登记成为特定产权人并取得产权证的车位，这种车位可以买卖转让；第三种是在人防工程规划范围的车位，开发商可以提供给业主使用获取收益，但开发商只能租赁不能用于销售。

李松表示，格林小镇地下车库属于开发商开发建设，开发者拥有对外租赁的权利，但是无法为业主办理产权证，转让长期使用权的方式本质上是一种长期租赁。还有部分开发商会直接与业主签订车库买卖合同，但本质上也是租赁合同。如果严格按照合同法关于租赁期限的规定，格林小镇超出20年的租赁期限约定无效。另外，开发商将人防工程的车位出租的，还需要向人防工程管理部门和公安消防监督管理机构申请办理《人防工程使用证》和《使用人防工程消防安全许可证》。实践当中，有的法院因为开发商没有办理上述许可证，而认定租赁合同无效。

兰州市住建局房产开发科工作人员在接受《法人》记者采访时表示，天庆公司采取了长租和短租两种行为将地下车库出租给业主，但对于开发商能否以超过20年期限转让使用权问题，几位工作人员的看法并不一致。部分工作人员认为按照合同法规定租赁期限确实不能超过20年，但到了20年后自动延续，不需续费，就相当于把车库出售给了业主。

不过记者注意到，格林小镇地下车库纠纷引发的车库使用权出让和管理问题很快引起兰州市住建局的重视。2019年6月20日，兰州市住建局便印发了《关于规范兰州市房地产开发项目车位（库）使用权转让和出租管理的通知》，通知要求，项目配套车位，应首先满足小区业主的使用需求，严禁对车位（库）只售不租；车位租赁价格严格按照《兰州市机动车停放服务收费管理办法》实施，同时按照合同法规定，最长租赁期不得超过20年。

然而这一规定下发后，并未得到有效落实，包括格林小镇在内的小区仍在继续以一种长期租赁的形式对外“出售”地下车库。有业主认为，该管理办法如果得不到落实，就属于空头文件，住建部门应该对20年租赁期到期后的法律保障问题作出进一步说明。

李松表示，目前全国各地很多地区的住建部门都无法为业主办理车库产权证，开发商为了快速资金回笼，只能通过“自动续期”的方式出售车库。如果产生纠纷进入诉讼，法院很可能认定超出20年租赁期限的部分合同无效，开发商需要返还业主超出部分的租赁费用。