我国房地产投资风险防范策略分析

【摘 要】房地产投资是一种特殊的投资方式，它具有投资周期长、变现能力差、投资政策风险大等特性，因此，房地产投资属于高风险投资，在投资的各个环节中，收益与风险始终并存。对我国房地产投资风险提出有效地防范措施，对当前我国房地产业开发建设持续健康发展具有重要的現实意义。

【关键词】房地产投资;风险;防范对策

房地产投资风险防范与控制就是通过制定和实施各种风险防范和处理措施，在风险潜伏阶段，正确预见和及时发现风险苗头，消除各种隐患，以防止风险损失的发生;在风险发生阶段，积极实施补救与抢救措施，或将有风险导致的损失减少到最低限度。当风险损失发生后，即在造成后果阶段，迅速对风险损失进行充分有效的经济补偿，在尽可能短的时间内，排除直接损失对开发项目正常进行的干扰，同时减少间接损失。

一、控制土地供应节奏，调整住房供应结构

土地供应量直接决定住房市场供应量，而土地供应量的把控权在政府。因此，政府的土地供应节奏对调控市场供应量具有至关重要的作用。政府若拿捏不好供应节奏，则很容易导致土地供应量过多，加大供应风险出现的可能性。当市场供不应求时，政府可加快土地供应节奏，增加住房市场供应量;当市场供过于求时，政府可放缓土地供应节奏，减少住房市场供应量。此外，政府掌握开发商未利用或者低效利用的土地量，有助于帮助政府采取必要的手段，改变当前不合理的现状。即使市场变化较大，也很难形成市场供应风险。

土地用途不同，开发出的产品也就会不同，形成的市场供应种类就会不同。若市场住房供应量太多，可加大商办性质土地供应比例，减少宅地供应比例，减少住房市场供应量。此外，还可以通过加大非经营性用地供给比例，如保障性住房和政策性住房比例。当宅地供应比例下降，供应量减少，宅地的集中和规模就会萎缩，土地供应结构得到改善，市场供应风险就会降低。

二、优化产业结构，促进人口导入

对于需求风险型、供需风险型城市，政府应大力发展第三产业，优化产业结构，促进人口导入。由于需求风险型城市、供需风险型城市的风险来源主要是人口和经济风险，而第三产业是投资少、见效快、吸纳就业能力强、经济创造效率高的产业，其对人口导入、拉动就业和消费需求具有重要的作用。因此，政府可培育特色产业集群，提高就业吸纳能力，既要加快扶持劳动密集型产业集群，也要打造具有特色的产业集群，促进人口导入并创造经济效应。

随着第三产业对经济发展拉动力的增强，第三产业日益成为经济持续快速发展的主要源泉。加快转变经济发展方式，推动产业结构优化升级，这是关系国民经济全局紧迫而重大的战略任务。因此，转变经济发展方式，促进产业结构升级，不仅能够带动地方经济健康可持续发展，而且能够扩大城市市场容量和市场需求，促进地方房地产业健康可持续发展。

三、房地产调控去行政化，形成市场化长效机制

房价偏离度高，究其根源是房价涨幅过快，城市经济发展跟不上房价上涨步伐。目前，我国大部分一线城市和准一线城市房价偏离度较高，居民的收入水平很难支撑高房价，导致部分社会问题的出现。

从历轮房地产调控政策可以看出，短期化、功利化的调控政策，不仅不能让房地产回归正常发展轨道，反而打乱了房地产内部机制，导致房地产沿着非正常发展轨道越走越远。因此，房地产调控去行政化将是大势所趋。目前，全国各地纷纷开始取消限购。例如，杭州、沈阳、武汉等限购政策已松绑。在市场经济条件下，只有充分发挥市场在资源配置的决定性作用，才能确保房地产业长期健康发展。但由于我国房地产业是重要的支柱产业，市场发育不成熟，无法完全采用市场化的手段进行调控。因此，去行政化是一个循序渐进的过程，任重而道远。

四、加强投资结构分析，用好投资分散策略

房地产投资分散是通过开发结构的分散，达到减少风险的目的，一般包括投资区域分散、投资时间分散和共同投资等方式。房地产投资区域分散是将房地产投资分散到不同区域，从而避免某一特定地区经济不景气而给投资带来风险，达到降低风险的目的;而房地产投资时间分散则是要确定一个合理的投资时间间隔，从而避免因市场变化而带来的损失。

五、加强投资比例分析，确定房地产开发的投资组合策略

房地产开发的投资组合是指在某一房地产投资项目中开发出不同面积比例的各类型物业以及同一类型物业的不同档次的各种组合。一般来看，组合的各方相关度越大，则这种组合越不能降低风险;组合的各方相关度越小，则这种组合越能降低风险。在房地产产品中，一般来说，替代性物业之间、配套紧密性强的物业之间相关度较高，它们组合在一起分散风险能力较弱;非替代性物业之间、配套紧密性较弱的物业之间相关度较低，它们组合在一起较能分散风险。因此，从风险分散的角度看，在同一投资项目中尽量避免替代物业、配套紧密性较强的物业组合在一起。

六、扎实搞好前期调研工作，做好项目可行性研究报告

我国从20世纪70年代开始引进可行性研究方法，并在政府的主导下加以推广。2001年原国家计委明确把可行性研究作为建设前期工作中一个重要的技术经济论证阶段纳入了基本建设程序。2003年2月，原国家计委正式颁布了《关于建设项目进行可行性研究的试行管理办法》，对可行性研究的原则、编制程序、编制内容和审查办法等做了详细的规定，以指导我国的可行性研究工作。房地产项目的特点和开发实践证明，项目开发的关键是决策，开发商应高度重视可行性研究的工作质量，实事求是，做好大量市场调研，最大程度的规避风险。

【参考文献】

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2.刘莉.房地产项目投资控制与对策研究[J]. 时代金融. 2012（03）

3.赵焘.房地产投资风险防范及风险管理初探[J]. 现代经济信息. 2012（12）

4.彭勇.房地产投资风险的识别与评价.上海管理科学，2007，5

5.侯克辉.房地产投资风险管理.建筑管理现代化，2007，3

作者简介：田淑芬，女，汉族，学历：研究生，职称：副教授，研究方向：经济管理、运筹与优化。