苏勇
摘 要 近年来,房地产企业的风险逐渐加大,房地产行业由高利润、高杠杆的“黄金时代”进入“白银时代”。政策持续调控、土地价格持续攀升、融资难融资贵、高周转难度加大、利润下降,“降本增效”已成为房地产企业的第一要务。但现阶段,房地产企业财务成本管理观念陈旧、意识不强、体系不健全及机制不完善等问题依然存在,影响和制约着房地产行业的健康发展。基于此,本文首先简述了房地产业财务成本管理的内涵及必要性、重要性,简要分析了当前房地产企业财务成本管理中的问题,并针对存在的问题提出了相应的改进措施、对策,旨在为房地产行业可持续发展奠定良好的基础。
关键词 房地产 财务成本管理 问题 对策
一、房地产企业财务成本管理概述
(一)房地产企业财务成本管理内涵
房地产企业在开发经营过程中发生的各种耗费,包括物化劳动耗费和活劳动耗费,统称为成本与费用,除土地出让金、建筑安装工程费等开发成本外,还包括企业为组织、管理开发经营活动期间所发生的费用、税费等。从项目成本的构成看,主要包括以下支出:
1.土地款。指房地产企业为取得土地开发使用权而发生的各项费用,包括土地出让金或受让土地款、土地征用及拆迁补偿款、大市政配套费、土地契税、土地闲置费、农作物补偿款、危房补偿款等。
2.前期工程费。指房地产企业取得土地使用权后,项目开发前期准备费用,包括项目报批费,规划、设计、勘察测绘、可行性研究及三通一平等费用。
3.建筑安装工程费。指房地产企业在项目开发过程中发生的各项建筑、安装工程费用,包括建筑工程款、设备款、安装费、装修费、工程监理费等支出。
4.基础设施费。指房地产企业在项目开发过程中所发生的各项基础设施费用,主要包括供水、供气、供电、道路、排污、排洪、通讯、电视等社区管网费以及小区园林绿化建设等工程支出。
5.公共配套设施费。指房地产企业为建设独立的、非营利性的公共配套设施,但设施产权属于全体业主或无偿赠予地方政府所发生的支出。
6.开发间接费用。指与工程相关的工程监理、咨询顾问、工程保险和相应的环境评估、委托代理、特定的法律顾问、营销设施建造以及物业启动等费用。
7.营销费。指为实现项目销售而发生的相关费用,不含售楼处、样板房及示范区工程施工费用。
8.财务费。包括直接用于项目开发所借入资金的利息支出、折价或溢价摊销和辅助费用,以及因借款而发生的中介费、手续费等。
9.管理费。指房地产企业行政管理部门为管理开发经营活动而发生的相关费用,包括公司职工薪资、差旅费、办公费、会议费、咨询费、审计费、诉讼费、税金、无形资产摊销、开办费摊销、业务招待费、坏账损失、存货盘亏及毁损和报废损失以及其他管理费用。
10.税费。指项目开发过程中所发生的,按照当地政府规定需要缴纳的流转税、城建税、教育附加、土地增值税等。
11.建安预备费。指建设期内为保证项目顺利实施,因不可预计因素而增加建安费用,主要包括基本预备费和材料涨价预备费。
(二)加强房地产企业财务成本管理的必要性
快速发展的社会经济及城市化进程,给房地产企业带来了前所未有的机遇和挑战。随着房地产市场越来越规范化、成熟化,房地产企业想要在激烈的市场竞争中立于不败之地,加强财务成本管理,造就核心竞争力,勢在必行。主要原因有:一是房地产企业因投资大、回收期长,受到市场影响大,需要降低成本,加强财务成本管理;二是房地产企业成本管理能力高低直接决定企业经济效益;三是房地产企业财务成本管理水平体现了企业的整体管理能力,对实现企业战略目标具有重要意义。
二、房地产企业财务成本管理存在的问题
市场经济全球化的不断发展,对房地产企业财务成本管理观念、方法、模式等提出了更高的要求和标准。但现阶段房地产企业仍存在诸多问题,简要分析如下:
(一)财务成本管理观念滞后、成本意识有待加强
长期以来,房地产企业成本管理存在观念陈旧、成本意识不强的问题。据调查,很多房地产企业仍未认识到财务成本管理的重要性;成本管理的全过程、全要素管理要求常常被忽视;部分房地产企业通常只关注施工阶段的成本控制,企业管理人员误认为财务成本管理就是施工过程中对建筑材料、设备的管控,其他成本支出无关紧要。房地产企业财务成本人员,尤其是管理层的成本管理观念固化、意识不强等问题,导致财务管理成本工作很难顺利开展。
(二)财务成本管理体系未完善
现阶段,部分房地产企业财务成本管理方式简单、粗放。成本管理体系既不适宜企业当前实际情况,也不利企业战略发展。企业成本管理制度不全,成本管理责、权、利不明确,管理考核及奖惩机制缺失等问题导致企业成本管理人员的工作积极性、主动性不高,不利于企业财务成本管理水平的提升。
(三)财务成本管理方法落后
当前,很多房地产企业在经营发展的过程中,由于受传统财务管理观念的影响,财务成本管理仍采用单一化的财务成本管理方式、方法等,这既不符合现代市场经济对房地产财务成本管理的要求,也增加了企业财务管理的成本,并将影响房地产企业的长远发展。同时,房地产企业在实际的财务成本管理中存在信息化不强的问题。据调查,部分房地产仍未采用成本信息系统、营销信息系统等管理软件,存在信息系统不完善、不适宜以及信息不及时、不准确等问题,未充分、有效发挥信息技术在成本管理中的积极作用,导致企业财务成本管理效率不高。
三、房地产企业财务成本管理改进对策
(一)转变观念,提高全员素质
1.转变观念。随着社会经济发展等因素变化,房地产企业财务成本管理观念也需要不断发生转变:从注重成本核算方式向成本控制方式转变;从成本经营性控制方式向成本规划性控制方式转变;从制造成本管理方式向产品总成本管理方式转变;从静态成本管理方式向动态成本管理方式转变。