论房地产企业内部控制现存问题与应对措施

任金萍

摘 要 目前，房地产行业迎来了微利的发展时代。因此，房地产企业只有加强自身的内部控制，才能实现可持续性发展的目标。本文基于房地产企业内部控制的现状，提出内部控制现存问题的应对措施，希望有助于提升房地产企业内部控制的效率、质量和水平，为企业自身的长远发展保驾护航。

关键词 房地产企业 内部控制 问题 应对措施

一、房地产企业内部控制的现存问题分析

（一）企业管理层缺乏建设内部控制的观念和意识

国外房地产企业的蓬勃发展在一定程度上带动了国内房地产企业的发展。但是，国内的很多房地产企业是家庭式的经营模式，从管理层到基层都存在一定沾亲带故的关系。因此，以“家庭式”为经营模式的房地产企业缺乏建设内部控制建设的意识和观念，企业内部没有形成一个体系完善的管理制度。这使得内部控制管理的体系无法科学、合理地发展下去。

（二）资金运营缺乏科学性和合理性

银行贷款是房地产企业的主要融资渠道，银行贷款在一定程度上可以降低融资风险。但是，房地产企业对银行贷款过度依赖，会在一定程度上使得房地产企业因运营问题而产生流动资金短缺的问题。而不合理的资金运营、单一的融资渠道也会使得房地产企业出现资金紧张和资金链断裂的问题，为房地产企业的发展带来许多不利因素，在一定程度上也增加了房地产企业破产的风险。

（三）缺乏完善的内部控制信息沟通机制

对于房地产企业的融资过程来说，由于国家对市场进行宏观调控而忽视了融资的过程和渠道，所以一些相应的法律法规不完善。这就使得房地产企业在融资的过程中存在一定的法律风险，对房地产企业项目的开发与实施产生了不利的影响，阻碍了房地产企业的可持续发展。大数据时代的到来、信息的快速传播，对房地产企业的发展产生了一定的影响。

（四）缺乏完善的内部监督机制

内部监督机制的缺乏使得房地产企业在发展过程中面临一些发展的问题，如企业内部由于缺乏内部监督机制而存在受贿、账实不符的问题。此外，即使一些房地产企业内部建立了监督机制，但是由于内部监督机制缺乏科学性和相应的惩罚机制，使得内部监督机制缺乏一定的执行力。同时，内部监督机制对房地产企业加强内部控制有积极的促进作用。内部监督机制的缺乏不利于房地产企业内部控制的有效执行。

二、房地产企业内部控制现存问题的应对措施分析

（一）加大资金活动的控制力度，提升投融资的科学性

提高投资决策的科学性、合理性，房地产企业要对投资项目进行科学和充足的论证，并对投资的项目进行深入的分析，分析投资项目的可行性，提高对投资项目收益和风险的关注与重视。而一些重大的项目，必须进行集体班子的共同分析和讨论，通过联签制度以降低决策失误的风险，有效降低盲目投资、冲动项目决策的概率。此外，房地产企业的筹资方案一定要根据资本结构的实际情况进行科学、合理的制定，要提高财务杠杆的利用率，并对重大筹资方案的可行性进行深入、充分的分析;而针对重大筹资方案的可行性分析要充分反映方案实行过程中可能产生的一些风险，以此降低债务的危机和筹资的成本。

（二）提高对项目成本的控制率，有效降低开发成本

制度流程的规范是企业成本控制的关键所在，科学、完善的成本控制机构可以有效提高成本控制的执行力和质量。而决策与设计阶段的成本控制工作是房地产企业项目开发各个阶段成本控制工作的关键和重点。因此，开发项目之前要对项目的可行性进行深入的分析与评估，做好充足的前期准备工作。同时，要提高项目设计的质量，对设计招标与设计的全过程进行全面的监督和管理，不断优化设计方案，提高价值工程的优选率;利用限额和标准的设计，对工程的造价进行有效的控制，对工程的造价进行科学合理的降低。而在建设阶段，要加大招投标工作的执行力度，对设备与材料等原材料采购环节的成本进行严格的把控和管理。充分做好变更现场签证、竣工结算以及决算工作的准备，在可以充分保证工程质量的前提下，对工期的进度进行合理、科学、有效的把控。营销阶段的成本主要是根据产品的成本通过营销方式、促销手段的选择来进行有效的控制。

（三）建立并完善信息交流、沟通平台

房地产企业具有特殊的性质，其内部有许多职能部门，不同的职能部门具有不同的作用。各职能部门之间既是相互独立的，又是相互关联和相互影响的。因此，在房地产企业内部建立一个信息交流与沟通的平台是非常有必要的。加强各职能部門的沟通与交流，加快效果、风险点信息的反馈速度，这有利于房地产企业建设内部控制制度的质量与效率。与此同时，房地产企业要重视内部信息的安全管理，防止出现一些重要信息外露的现象，提高信息系统的安全性和有效利用率，以此来有效防范房地产企业在运营过程中的风险。

（四）建立健全内部审计监督机制，提高内部控制度的执行力

房地产企业在建立健全内部审计监督机制时，管理层首先要提高建立健全内部审计制度的重视程度，并在企业内部宣传相关的管理理念。由专门的部门对内部控制制度与相关执行流程进行专业、科学、合理的制定，并对内部控制制度具体的执行情况进行实时的监督。内部审计监督机制可以对房地产企业运营过程中的方方面面进行监督和诊断，发现和找出在运营管理过程中产生的一些问题，并依据诊断的问题提出一些有针对性的解决建议和意见，以此来提高房地产企业的竞争力和内部控制制度的执行力。

（作者单位为嵊州市中昊文创投资有限公司）

参考文献

[1] 陈凯.房地产施工项目成本控制问题及策略研究[J].经济研究导刊，2019（28）：121-122.

[2] 杜丽欣.房地产开发企业内部控制制度的优化对策[J].企业改革与管理，2019（18）：39-40.