房地产开发项目全过程成本控制探讨

2019-12-21 07:51:05卫宁对外经济贸易大学
新商务周刊 2019年10期
关键词:系统化全过程成本

文/卫宁,对外经济贸易大学

房地产行业是我国当前社会主义经济发展体系中的重要组成部分,对推动我国社会主义现代化经济发展具有不可言喻的重要影响力。但由于房地产行业在项目开发过程中具有开发周期相对较长、投资成本相对较大等诸多先天限制性因素,其项目开发的风险系数往往居高不下。换言之,风险颇高。因此,房地产企业在其项目开发过程中,必须始终重视自身成本控制,做到项目开发全过程成本控制的科学化和合理化,以最大限度降低房地产开发项目过程所需成本,从而推动房地产行业的整体性持续健康发展,实现房地产行业在开发过程中社会效益和经济效益的有机统一及深度融合。

1 房地产开发项目全过程成本控制的重要性

在房地产行业中,项目开发需要房地产开发企业多部门的联合协作,共同努力,才能取得项目的最终盈利,从而保证房地产开发企业的生存,进而使企业获得进一步的发展。资金是一个企业生存与发展的根本,也是企业在运营过程中的关键所在。资金不足或资金难以周转,无论短期抑或长期,对企业的影响都是巨大甚至是致命性的。因此,在房地产开发项目立项初始,房地产企业就必须组织专人,认真研究开发项目的可行性,精打细算,切实分析开发过程中可能遇到、将要遇到或难以预料的诸多风险与挑战,尽可能降低项目开发过程中的相关风险系数,避免项目开发过程中的无端浪费现象,有效协调企业各部门的人力、物力和财力投入,将成本控制理念贯彻房地产开发项目全过程,防止开发项目出现成本超额的情况,造成企业的成本压力,保证企业的盈利能力。

2 房地产开发项目全过程成本控制中存在的问题

2.1 开发商对房地产开发成本控制认识不足

2.1.1 对成本控制重要程度认识不足

成本控制事关企业发展全局,是企业生存与发展的关键所在。但在房地产项目开发过程中,一般房地产开发商只对项目施工阶段予以相当重视程度,对其他阶段的关注力度却往往不足,而一线施工人员和操作人员基本都是农民工,学历有限,虽然经验较为丰富,但对项目工程师的设计内容理解有时也难免有限,这就导致项目实际施工过程的成本控制出现较大偏差,从而造成房地产开发企业的成本控制整体效果不尽如人意。

2.1.2 对成本控制理念宣传力度不够

由于房地产企业的一线施工人员在专业素质上有待提高,对项目工程方案理解有限,操作工作多凭自身经验,而企业在成本控制的理念宣传上又普遍缺乏力度,在实施过程中又欠缺灵活性与标准的规范性,因此项目一线工作人员难以对企业成本控制做出有效反应也在情理之中。

2.1.3 绩效考核有待完善

绩效考核是企业提高自身效益的重要方式,在企业各领域中有着极为广泛的应用。但在房地产企业中,企业往往对成本控制这一环节的绩效考核重视程度不足,具体可操作性不强,这在很大程度上也弱化了房地产企业的成本控制效果,导致成效不佳,不尽如人意。

2.2 房地产开发项目成本控制制度不完善

2.2.1 房地产开发项目成本控制制度未成体系

在房地产项目开发过程中,房地产企业往往只对较为引人注目的环节投入较大关注力度,如项目开发的施工阶段,但在房地产项目开发的整体流程和成本控制的制度设计上却相应缺乏关注力度,用力不勤,这无疑使房地产企业项目开发的效益受到较大影响,使企业在盈利能力、发展规划和实际操作上出现不同程度的偏差,不利于房地产企业的长远发展。

2.2.2 项目施工管理有待细化

在实际过程中,企业为了增强项目的可操作性,确保项目能尽可能成功,往往会将项目再加以拆分,形成一个个的子项目,并制定相关标准,使其可操作性和落地性更强,严格执行。但在房地产项目开发过程中,企业并没有形成详细的成本控制制度,相关规范性不强,在项目施工及其管理方面也有待细化,这在一定程度上也导致了企业成本控制的整体效果不理想。

2.2.3 追责制度有待完善

由于企业各部门在职能上都有各自的特点和差异,因此各部门在成本控制上也有相应的确定责任。但在大部分房地产企业中,其在项目开发过程中并没有对成本控制的追责制度予以太多重视,即使有个别企业进行了成本控制的追责制度建设,但在实际执行上也往往欠缺力度,从而大大影响了房地产企业在项目开发上的成本控制。

2.3 房地产开发成本控制有待系统化

在企业运营中,企业各个环节并非铁板一块,而是既相互独立又相互联系的,因此在运营过程中进行全面而系统化的管理是极有必要的。房地产企业亦是同理。但在当前阶段,我国多数房地产企业在成本控制方面却缺少系统化的管理,以致房地产企业内部各个环节时常出现脱节问题,且各部门由于缺乏成本控制的整体性观念,只认为管好自己本部门的成本控制就已足矣,未从项目整体出发进行全盘考虑,也就难以实现房地产开发项目整体上的成本控制帕累托最优,这些都增加了房地产企业在成本控制上的难度,增加了企业的运营成本和开发成本,不利于企业盈利能力的增强和进一步深入发展。

3 房地产开发项目全过程成本控制的改善对策

3.1 明确房地产开发项目全过程成本控制管理目标

在企业运营中,企业的各部门各环节在职能和连续性上都是环环相扣的,这对于企业的整体竞争力而言至为重要。因此,要较为完满的实现房地产企业在项目开发全过程中的成本控制,提高企业整体竞争力,就必须首先明确房地产项目开发成本控制的目标。目标统一,才有利于管理和控制上的统一,才能将成本控制在房地产开发项目的全过程中进行有效贯彻和落实,从而实现成本控制的有效性。在房地产开发项目成本控制全过程中,成本控制必须根据具体目标进行具体统筹,无特殊情况不得随意变更企业的既定规划和既定目标,造成企业目标和规划在连续性和执行力上的缺失。必须在明确成本控制目标的基础上,从整体层面出发,根据既定目标进行具体而周密的成本控制,明确企业每一个部门的具体责任,对房地产开发项目进行事前、事中和事后的全过程控制和全过程管理,从而降低企业成本,提升企业盈利能力。

3.2 完善成本控制体系

在企业成本控制体系上,主要包括三个版块的内容,即信息系统、组织系统和实施系统。要相对圆满的实现企业成本控制的目标,降低企业成本,在项目开发时就必须排除干扰因素,整合信息系统,严格按照企业既定方针来实施,确保企业成本预算目标的完成。同时房地产企业在项目开发过程中必然会根据实际情况而将原有目标再细化为一个个更为具体的子目标,因此企业在开发过程中也应根据具体环节的不同而设置不同的成本控制标准,使其可操作性更强,更容易落实。房地产企业必须想方设法,对自身成本控制体系加以完善,使成本控制更加有章可循,更具可操作性,这能有效增强企业各部门在成本控制上的整体性观念,防止其“各自为政”,从而较为顺利的实现房地产企业在项目开发全过程的成本控制目标,促进企业的进一步发展和壮大。

3.3 实现房地产开发成本控制全过程系统化

房地产项目开发的过程可看作一个整体性的系统,因此在其成本控制上也应具备系统性意识,实现房地产开发项目成本控制全过程的系统化。因而,房地产企业在项目开发的各个阶段,如方案设计阶段、可行性研究阶段、施工阶段和竣工阶段等,都应增强成本控制意识,提升系统化成本控制能力,调动企业各部门的工作积极性,使房地产企业各组织系统和信息系统都能畅行无阻,削减企业各方面成本,实现房地产企业在经济效益和盈利能力上的最大化,从而促进房地产企业自身的健康发展和可持续发展。

4 结语

综上所述,在我国经济发展的当前阶段,房地产行业面临的挑战加大,盈利难度增加,而其自身在项目开发全过程成本控制的认识深度、控制体系和系统化上仍存在着不足,这些都增加了企业降低成本的难度,不利于房地产企业的进一步发展。本文立基于此,较为详细的阐述了其中存在的问题,并提出相应对策,希望能为提升房地产企业的利润空间、促进房地产企业甚至房地产行业的健康发展做出些许贡献,使之能在新时代的发展潮流中获得进一步的蓬勃发展。

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