公立医院物业管理审计的重难点

文/杨理程，深圳市公立医院管理中心

公立医院物业管理审计是提高公立医院物业管理透明度，遏制物业管理缺失蔓延势头，加强医院物业的内部控制建设，减少医院物业管理中存在的风险，维护国有资产权益的有效措施。本文结合开展过的审计工作，就公立医院物业管理审计中的重难点做出如下探讨。

1 基本情况

1.1 审计范围。公立医院物业管理审计范围，一是由政府投资，医院代为管理的物业，如医院的门急诊大楼、住院大楼、在建工程、停车场经营、商铺租赁等；二是医院与第三方物业管理公司签署的合作协议，如聘请的社会化专业物业管理公司、安保公司等；三是医院自行投资开办，与物业管理相关的各类产业，如院办后勤服务公司、培训中心、洗涤中心、鲜花食品眼镜店等。

1.2 审计依据。开展公立医院物业管理审计主要依据，一是《行政单位国有资产管理暂行办法》(财政部35号令)，二是《事业单位国有资产管理暂行办法》(财政部36号令)，三是《深圳市本级行政事业单位资产管理办法》（深府办〔2010〕109号），四是《深圳市本级行政事业单位政府物业出租管理办法》（深财规〔2018〕3号）并结合公立医院物业管理的实际情况，客观开展。

1.3 审计方式。在相关物业管理的政策法规等文件的基础上，紧扣公立医院物业管理的内部控制环节，检查其内部控制的有效性，了解掌握其权责组成、财务状况、经营成果、业务流程及财务核算等与物业管理相关的活动，并获取物业管理的支持性材料，如竣工决算报告、工程进度报告、监理进度报告、发票、凭证、会议纪要、招投标文件、不动产证明、资产清查报告、立项批文、预算概算等；充分运用访谈、调查问卷、重新计算、抽样、穿行测试、实地检查等方式，分析其内部控制建设与执行情况，查找其物业管理中存在的缺陷，并以此为切入点，提出建设性意见，及时纠正在物业管理发展过程中的错误方向，促进和改善公立医院物业管理的整体水平。

2 物业管理审计的重难点

2.1 权责管理。在物业权责管理中，审计主要关注以下三项，但不限于此三项风险点：一是物业或场地的不动产登记证的办理，符合办证条件的，是否及时、准确，是否存在漏报、错报的现象；不符合办证条件的，是否保留好原始凭证（发票或收据等）,及有关部门和医院党委（组）会议或办公会会议纪要，是否登记物业管理的专用台账，是否与不动产管理部门就未决不动产事项积极沟通建言，保障好医院政府物业的权益，防止国有资产的流失；二是医院是否存在随意抽离物业管理的资金，如停车场收入等，影响其物业管理的日常经营，或对物业管理缺乏基本的约束性指标，造成医院物业在管理过程中存在做多做少一个样的潜意识，或营造出物业管理的经营收入是“唐僧肉”，医疗周边行业都来咬一口的乱象；三是院办产业是否存在权属不清、医企不分、多方参股，或其物业管理的人事权、财务权受到医院多重节制，自主经营受限的现象。

2.2 账务管理。在物业账务管理中，审计主要关注公立医院物业的入账是否真实、及时、准确、完整。一是以购置方式取得的，应按照购买时的实际成本入账，主要风险点是入账的及时性及折旧计提的完整性；二是公立医院接受捐赠或无偿调拨取得的物业，主要风险点是不入账，存在账外物业的情况；审计建议是接受捐赠或无偿调拨取得的物业，其入账价值应按照有关原始凭据注明的金额加上相关税费确定，没有相关原始凭据的，其入账价值应参考周边、或同类物业的公允价值加上相关税费确定，或委托具有相关资质的会计师事务所评估后入账；如上述方法实无法确认入账价值的，或评估成本过高，应按照名义金额1元人民币先行入账，以后调整；三是由政府出资建设的公立医院业务用房，主要风险点是已交付使用但未办理竣工决算的在建工程，长期未转为固定资产；政府投资的项目，其交付使用、办理竣工决（结）算、审计，流程时间跨度长，时常存在已经交付使用但尚未办理竣工决算手续的物业未及时暂估入账的现象；审计建议应按照发改部门的立项文件，及实际支出成本等凭证等暂估物业价值登记入账，并及时计算折旧，竣工决算手续办理完成后，及时调整物业原值，但不更改已按暂估价值计提的折旧，下一期计提折旧则需按照更新后的原值调整；四是检查医院在建工程发生的费用，其资本化及费用化是否合理，会计处理是否准确，是否存在关联方交易或代开发票等现象；五是执行“收支两条线”的医院，是否按时向承租人收取物业租金收入，缴纳相关税费后及时上缴国库，重点是是否存在坐支、截留、挪用或私分租金收入，不执行“收支两条线”的医院，相关收入不上缴财政；执行或不执行“收支两条线”的医院，均应按照新政府会计制度的规定，将物业管理的收支全盘纳入医院预算，统一核算管理；六是是否存在“小金库”的现象，是否存在使用物业资金承担医院“三公”经费的现象。

2.3 出租管理。在物业出租管理中，审计的主要风险点有：一是是否存在对外出租物业或场地未按规定文件履行报批及备案手续，擅自对外出租物业；二是物业出租的采购招标程序是否符合规定，承租人是否缺乏应有的专业资质，是否存在故意拆分租期，规避公开招租的行为，非公开招租的，其自行采购规则是否合规、合理，评审流程是否存在舞弊，执行是否到位；三是是否存在未签订租赁合同的现象，及检查物业出租合同条款是否显失公平，是否对承租人的租赁责任界定不够清晰，导致医院陷入出租合同纠纷或法律诉讼，是否存在国有资产流失的风险，或未经审批，擅自降低或减免物业或场地的租金，或合同是否约定以应收的租金抵减医院应承担的有关费用等财政部门严令禁止的条款；四是租赁合同到期后，是否存在出租物业未依照合同约定收回，或未重新履行招标程序，或未经组织许可，直接延续合同的行为；五是是否存在承租人未经出租人同意转租，或从事“二房东”经营的行为，或承租人未按照合同约定使用医院物业，或擅自更改物业使用范围，致使医院物业受到损失；六是物业租金的约定或计算是否合理，是否严重低于市场水平或政府定价，如租金收入按照承租人经营收入进行分成的，医院是否对承租人的经营收入开展完整性、准确性核查；七是是否存在随意更改出租合同内容的现象，合同条款的变更，如租金、期限、租赁范围等，是否重新履行了报批及备案手续；八是医院是否存在闲置的政府物业，闲置物业可根据医院的实际情况报主管部门进行合理调剂，充分盘活闲置物业，降低政府物业的空置率，提高政府物业的使用效率及经济效益；九是公立医院是否存在政府明令禁止的“使用政府物业或场地抵押或对外提供担保的行为”；十是发生分立、合并、解散、被撤销的医院，是否参照市场的“买卖不破租赁”原则，由接收单位承接原租赁合同，做好物业出租的衔接工作。

3 结语

在国家审计署、卫健委加强推进医疗卫生系统内部审计工作的背景下，开展公立医院物业管理审计，提高公立医院物业管理资金安全和使用效率，是公立医院内部审计精细化管理的体现，是推动医疗卫生事业健康与长效发展的重要方式之一，是全面贯彻国家审计全覆盖，公立医院内部审计向纵深发展的有效举措。各地公立医院的物业管理存在区域性政策差异，笔者见识有限，仅结合自身的公立医院内审工作提出几点思考，望能给公立医院内部审计的建设工作添砖加瓦。