住房公积金在房地产经济中的调控作用

万霞

（安徽省马鞍山市住房公积金管理中心，安徽 马鞍山 243071）

一、住房公积金在房地产发展中的作用

（一）缓解经济压力 增强居民购房能力

住房公积金有缓解经济压力，增强居民购房能力的作用。住房公积金政策的有利推行，为工薪阶层、企业事业单位员工职工、外商投资企业职工以及城镇私企职工和民办非企业单位职工等工薪群体提供了一定的资金使用性保障，帮助其进行合理储蓄，改变了部分人群的购房理念，有效缓解了百姓购买住房的压力。住房公积金的政策推行以来，房产的商品属性更为突出，居住属性也更为明显，居民购买房屋的能力有所增强，许多人借助住房公积金信贷政策获得购买房屋的机会，从而 有效增强了购房能力。通过住房公积金政策的推出和持续实施，通过政策的倾斜和不断在经济中调控作用的发挥，抑制房地产投机过热，有效促进房地产开发市场的稳定，从而对缓解经济压力发挥重要作用。

（二）公积金推动了我国公租房的建设

住房公积金在房地产的发展当中，有推动公租房建设的作用。首先，住房公积金的制度，促进了住房资金来源的合理化。在该制度实施以前，国家机关和事业单位以及其他有实力的企业通过向职工提供住房来解决职工住宿安置问题，而在住房公积金的制度实施之后，住房建设资金渠道变为国家和职工所在单位以及职工本人三方面的渠道，有效促进了我国房地产事业发展，促进了资金的合理化。其次，住房公积金的制度给职工提供了通过银行申请房屋购置贷款意外的另一条途径，即使用住房公积金进行房屋购置。资金的双向选择，促使市场上流动资金增加，为房地产开发企业以及房地产建设企业提供了充裕的资金，从而促进了我国房地产行业的发展和房地产市场的繁荣。第三，住房公积金制度的实施，有力推动了公租房、廉价房建设，解决了部分低收入人群住房实际问题，保证了保障性的住房建设。

（三）促进我国房地产市场的繁荣发展

住房公积金在房地产的发展当中，对我国房地产市场的繁荣发展具有促进作用。首先，住房公积金制度促进了住房之外，房地产投资的发展，促进房地产市场的投资氛围更加浓厚。其次，住房公积金的政策以及相应的信贷政策的推出，一定程度上抑制了房地产过热，大大缓解了人们购房的压力，促使房价回归到合理的范围之内。住房公积金制度，促使更多的人通过分期付款的方式购置房屋，从而解决许多人群的住房问题，人们可以先住房，后还贷，来缓解自身经济压力，同时获得住房的居住权利，可以更加安心投入到工作当中，为社会创造更多价值。第三，住房公积金的政策有效避免了房地产投资行业企业资金链的断裂，缓解了开发商资金压力，活跃了房地产市场，促进房地产市场更加平稳的运行。

二、住房公积金在房地产经济中的调控手段与方法

（一）双向调控

一方面，可以通过对贷款额度的调控来发挥住房公积金调控的作用。为了刺激房地产消费和解决人们购房需求，对住房公积金贷款进行最高限额的提高，从而刺激房产购买，而当房地产市场投机氛围浓厚投资过热的时候，为了抑制经济过热，政府通过降低住房公积金的最高贷款额来抑制房地产市场过热的行为。另一方面，通过延长或缩短贷款的年限进行调控。住房公积金的贷款年限最高可以达到三十年左右，当市场投资过热的时候，适当压缩贷款的年限，有利于降低房地产市场的成交量，从而遏制投机过热，相反地，当市场交易清淡，人们住房消费得不到满足的时候，可以适当延长贷款的年限，从而缓解贷款人压力，促进交易量增加。

（二）抑制调控

住房公积金在房地产经济中的抑制调控主要有期房项目贷款轮候与职工购房贷款轮候两种方式。在我国的房地产市场上，成交活跃、投机过热的时候，使用期房项目贷款轮候手段有利于稳定开发商的资金，抑制市场过度投机因素。在房地产市场上，当购房需求旺盛，而市场供不应求的时候，可以通过让购房者排队购房，实施职工购房贷款轮候的手段，缓解房地产供不应求的状况，缓解房地产市场过热的情形。

（三）刺激调控

住房公积金的刺激调控主要有逐月提取贷款和异地贷款两种主要手段。在房地产市场低迷的时候，通过住房公积金异地办理政策落实力度加大，简化流程等措施，从而方便人们办理贷款，有效扩大购房人群，鼓励异地购房。通过异地跨区域的合作，统一业务管理，从而促使本地缴存与异地缴存更趋于合理化，方便人民大众，促进房地产经济的发展。逐月提取还贷通过办理业务将每月缴纳的住房公积金用于偿还购房贷款，来缓解刚步入社会的人群以及低收入人群工作压力。

三、加大住房公积金在房地产调控的对策

（一）加大政策性住房资金的监管力度

完善住房公积金在房地产调控中的政策性措施，需要加大政策性住房资金的监管力度。为了提高住房公积金政策对房地产经济的针对性，需要有效掌握和详细了解我国住房资金管理制度体系，结合现行体制，完善住房公积金的管理制度，充分发挥住房公积金的有效调控作用。加强监管的力度。通过合理的住房公积金运营机制的组织和完善，加强住房公积金管理委员会的决策功能、住房公积金的管理部门有效运营的功能以及人民银行和财政审计部门监督管理的功能，从而加强建设性住房资金的立体化全方位监管，避免保障性的住房资金滥用。

（二）加强规范住房资金管理机构行为

完善住房公积金在房地产调控中的政策性措施，需要加强对住房资金管理机构行为的规范。住房公积金虽然由单位和个人共同缴纳，但是，住房公积金在属性上属于个人财产，具有专款专用的特点，因此，国家需要加强对地方的住房公积金相关管理机构的监督。首先，需要建立和完善住房公积金规范使用的法律法规，完善住房公积金管理的法律法规，明确管理者职责，保障住房公积金的管理依法依规进行，避免住房公积金的管理机构行为失范。国家应加强公积金的管理机构和部门的职责履行行为的监督和管理，尤其是加强省一级监管的有效性，促进其依法管理，秉公负责，保障我国各个地区的住房公积金都能够专款专用。

（三）合理扩大住房公积金的覆盖范围

住房公积金的相关政策和制度的实施和推进，促进了我国房地产经济的平稳发展，也保障了社会经济秩序的良性运转。在当前，受惠于住房公积金的制度与政策，社会大众购房的能力有效得到提升，为促进经济的平稳运行和解决人民群众住房问题，国家可以再合理范围内扩大住房公积金的覆盖范围。除了将行政机关事业单位、国有企业单位职工纳入覆盖范围，还要大力促进非公企业、灵活就业人员、自由职业人员缴存公积金，全面提高广大公积金缴存人房屋购买能力。让更多的劳动者通过建立缴存公积金来获得和机关国有企事业单位职工一样的购房信贷政策支持的待遇，增强购房安居的信心，享受国家政策红利。通过政策的调节，让更多人可以通过住房公积金政策获得房屋居住权，促进住房公积金覆盖范围的适当扩大，有效解决普通消费者的购房需求问题。

四、结语

综上所述，住房公积金在房地产发展中的调控作用主要表现在：缓解经济压力，增强居民的购房能力；有效推动我国公租房建设；促进我国房地产市场的繁荣发展。笔者认为，就目前的房地产市场而言，需要加大住房公积金在房地产调控中的作用，并结合实际提出相应的对策性措施，即：加大政策性住房资金监管的力度；加强对住房资金管理机构的规范；合理扩大住房公积金的覆盖范围。