基于目标成本管理的房地产企业成本控制探析

杨柳燕

一、引言

在市场和政策的双向调控下，房地产企业近年来面临严重的革新和转型压力；与此同时，各项成本增长趋势明显，房地产企业的利润空间逐渐被挤压至临界点，优化成本控制是其必不可少的关键环节。引入以目标成本管理为代表的先进成本管理方法，为企业优化成本控制寻找新思路或突破口显得尤为迫切。房地产企业应该客观分析目标成本管理的基本特征，思考目标成本管理与房地产企业发展管理的契合性，并在目标成本管理理论指引下，分析房地产企业成本控制中的现存问题，作出优化对策思考，从而助力企业加速成本管理转型，实现提质增效。

二、目标成本管理的特征分析

（一）以人为本的未来型成本管理

不同于过分注重短期成本控制的传统成本管理方法，目标成本管理属于鼓励型的长效成本管理方法，在以企业战略规划为依据确定成本控制目标的基础上，考虑所有人员在管理过程中的角色定位（职责划分到个人），通过集体利益与个人利益的协同捆绑，激励企业全体人员的积极性、创造性和主动性，从而凝聚强大的内驱力量，齐心协力推动目标实现。即目标成本管理是通过充分发挥人的主观能动性，有目标、有组织、有计划地开展成本管控工作，致力于实现企业未来某一阶段成本降低的一项先进管理方法。

（二）形成闭路循环的管理体系

目标成本管理是贯穿企业经营管理全过程的成本管理活动，从目标的确定、分解、实施、监管、考核、评价到结果应用的每一步骤缺一不可，且环环相扣，紧密联系，进而形成了以目标确定、目标实施、目标评价为关键环节的成本管理模型。该模型在具体实践过程中体现出实施方案可实时改进、具体环节可循环运转、成本控制可持续优化、成本管理效能螺旋式提升等优点，使目标成本管理形成一个闭路循环的成本管理体系。该体系高度契合房地产企业当前“稳地价、稳房价、稳预期、防风险”形势下的成本控制需求。

（三）具有全面性和预测性

目标成本管理需要对市场、行业及企业内部发展情况做大量的科学预测，才能制定可行性较高的成本目标。该管理模式能够将超支和浪费等成本管理问题扼杀在成本发生之前，充分弥补了企业成本“事前控制”方面的不足，且具有较强的预测性。同时，目标成本管理从目标确定到目标实施到考核评价，是一项完整的综合性管理过程，期间参与人员囊括企业所有层级、部门和人员，其管理的全面性较强。而加强对未来成本的预测和实现全面成本管理都是房地产企业现阶段优化成本控制的迫切需求。

三、目标成本管理视角下房地产企业成本控制的现存问题分析

（一）成本控制相对粗放，整体成本控制水平较低

在行业调控收紧之前，房地产行业处于市场广阔，需求旺盛，政策宽松的良好形势下，企业发展高歌猛进，呈爆发式增长；而巨大的利润空间和快餐式的发展节奏使得很多企业沉浸于规模扩张和房产开发，而忽视了成本控制。种种因素导致很多企业在起步阶段就奠定了粗放式的成本管理基调，在二十多年的发展历史中，因成本控制不力导致破产的房地产企业不计其数，但除了部分龙头企业外，鲜少有企业在强化成本控制方面“下苦工”。成本控制既是永恒的管理话题，也是隐形的管理环节，时至今日，成本控制水平与企业发展步调不一致的现象依然普遍存在于房地产企业经营发展当中。

（二）成本预算不足，成本管理的预测性相对缺失

现阶段，在利润空间收窄的背景下，迫于市场生存和行业竞争压力，很多房地产企业已纷纷着手强化成本控制，但其手段相对武断和片面。例如将成本控制简单理解为成本压缩、成本减少，通过降低费用和支出来节省成本，而忽视了成本效益。更值得注意的是，很多企业始终在成本发生之后进行管理，无异于“亡羊补牢”，存在极大的局限性。同时，这些粗放的“事后控制”方法很大程度上说明一些企业成本管理过程中存在成本预算缺失，无法科学分析预测企业经营活动中存在的成本因素，导致成本控制落后于经济活动，其实效性不足。

（三）尚未构建完善的成本控制体系，成本控制缺少全面性

在长期的粗放式成本管理模式影响下，现阶段很多房地产企业的成本控制工作依然相对粗放，且尚未搭建完善的成本控制体系。目前很多企业成本控制活动呈板块化开展，由财务部门全权负责，围绕采购、施工等基本环节中普遍发生的成本因素进行管控。因此，企业成本控制并未贯穿经营发展全过程，且成本控制的点、线、面均存在缺失、重合、覆盖、无效等问题，导致全面成本控制框架搭建过程中存在必要因素缺失，无法科学合理地构成完整的框架体系，使得现阶段企业成本控制依然形式粗放、遗漏重重、水平低下。

（四）监督考核失效，企业成本控制缺少约束和效果反馈

很多房地产企业已经制定了相对完善的管理制度，致力于引导、约束和监督企业经营管理活动，但令人抱憾的是，一些企业所制定的制度观赏性大于功能性，缺少实际考虑，导致其规章制度无法在实际执行中发挥作用。同时，企业内部组织体系紊乱，人员之间权利制衡、职权分离不足，所制定的成本目标无法切实实现层层分解和落地，导致企业的成本控制过程阻塞、矛盾频发，最终使得成本控制活动无法有序开展，遑论其控制效果。

四、基于目标成本管理的房地产企业成本控制的优化对策思考

（一）加强成本的精细化管理，致力于全面提升企业成本控制水平

企业应该加强内部宣传力度，将全面成本管理理念内部为企业文化，从文化视角将成本精细化管理的意愿自上而下传达至个人，助力企业人员全面脱离粗放式成本管理模式，树立精细化管理理念。要加强教育培训，提升财务人员的综合素质，组建精英人才团队，巩固企业成本控制的核心人才驱动，为落实全面成本控制做好充分准备。要建立完善的信息系统，搭建完善的成本信息网络，为成本控制提供充分的信息和数据支撑等等。通过文化宣传、人才培养、信息建设和日常经营等方面的精细化管理，为实现全面成本控制和提升成本控制水平奠定良好基础。

（二）加强成本预算管理，提升成本管理的预测性

房地产企业应加强成本的预算管理，通过成本预算提升对成本的预测性，从而实现对企业成本的“事前控制”和“始终控制”，充分弥补传统成本管理模式的短板，提升成本控制水平。要优化企业全面预算管理制度，着重对成本预算内容进行完善优化，明确成本预算的地位和作用，为成本预算管理落地实施奠定基础和提供导向。要重塑成本预算流程，实现企业成本预算管理规范化，保证成本预算科学有序开展，发挥其实效性。要积极引入应用大数据、云计算、云会计、人工智能等先进技术，提升相关成本数据的核算效率和数据分析能力，为成本预算提供充分的数据依据。进而保证成本预算结果的科学合理性，以期在实际执行中有效发挥预测功能，及时消除不必要的成本控制风险，最终实现成本控制水平提升。

（三）加快构建和完善成本控制体系，促进成本全面管理

在实施精细化管理过程中，房地产企业对其成本展开了全过程的追踪管理，及时填补了很多环节的成本管理空白，并将很多隐性成本因素纳入成本管理的考虑范围。同时优化了企业内部组织体系和信息系统，基本实现了企业全面成本管理点、线、面的完善布局，推动企业成本控制步入新阶段。则下一阶段，房地产企业应在目标成本管理的要求和指引下，将现有的点、线、面进行科学合理链接，搭建成全面成本控制模型。对照目标成本管理特征对该模型进行检验，确保其科学性；进而通过实践测验，评估该模型的可行性和适用性；并再对模型进行二次优化完善，赋予其企业特色，使之最终确定为企业成本控制的固定体系，助力企业实现全面成本控制，提升成本效益。

（四）创新搭建监督考核体系，加快促进成本控制优化

房地产企业要创新搭建监督考核体系，完善成本控制体系的监管环节，增强对企业成本控制的监督约束效力，从而促进成本控制体系优化和成本控制水平提升，最终助力企业提质增效。由于全面成本控制贯穿于企业活动的全过程，则企业在构建监督考核体系时，要优先考量监督考核机制的覆盖范围，确保体系的全面性。同时，在体系的顶层设计方面要要基于企业实际发展需求，确定监督考核的着力点和侧重点，保证监督考核工作有的放矢开展，充分合理发挥其监督效力，并始终围绕企业发展需求作出结果反馈。为成本控制提供有效约束的同时，切实促进成本控制优化。

五、结语

房地产企业应该深入目标成本管理探索，通过创新成本管理模式、加强成本预算、搭建和完善成本管理体系、优化监督考核机制等方法，落实目标成本管理，强化目标成本管理方法在房地产企业中的应用，从而助力房地产企业实现全面成本控制和经济效益增长。