浅谈房地产企业资本运营模式

□ 于宛宏

(长春工业大学 吉林 长春 130000)

一、引言

自改革开放以来，房地产行业便一直是我国经济发展的支柱性行业，在保证国民生产生活需求的同时，带动上下游相关产业协同发展，对促进经济持续稳定发展有着举足轻重的作用。但近些年，随着政府对于“炒房不住”现象的严格管控，银监会提出继续遏制房地产泡沫，我国房地产行业的政策基调逐步朝着以紧为主方向发展。资本运营是房地产企业实现资源整合的必然途径，通过合理运作资本促使资本创利最大化，实现价值增值、效益增长的经营手段。因此，在现有行业形势下，如何有效依托资本运营使企业经营风险降低、推动企业快速发展已经成房地产行业企业管理的一个至关重要的问题。

二、资本运营的特性

资本运营是指企业通过技术型的运作和科学性的运动使资本实现价值增值与效益增长。其主要有以下三种特性：

(一)资本运营的流动性

企业资本的流动性与趋利性从根本上决定了企业资本运营具有流动性的这一特质。一方面，资本是具有时间价值的，企业管理者通过资本运营调整资本流通过程，缩短资本周转时间，提高周转效率，为企业发展留存足够的资金，进一步达到资本增值的目的；另一方面，企业以资本运营为手段，通过充分筹集潜在资源、调动现有资源、盘活闲置资源，促使企业资本从投资报酬率较低的项目流入投资报酬率高的项目中。

(二)资本运营的增值性

实现企业资本增值，是资本的内在特性，资本在通过并购、重组整合等企业运作手段以产生大于自身的价值，即追求资本价值的最大化，也是资本运作的根本目标。这种企业运作手段，是资本参与企业价值再创造的变换形式，以实现资本的增值。

(三)资本运营的不确定性

在企业资本运营活动中，风险的不确定性与企业利用并存。任何投资活动都属于风险的资本性投入，这就要求管理者在进行资本运营决策时需要考虑资本的增值和存在的风险，一方面要吸收其他资本，实现资本筹集来源的多样化，通过优化资本结构来增强资本对抗风险的能力，另一方面应尽可能分散资本的运营风险，避免资金投向过于集中，保证在既定风险下的资本收益最大化。

三、房地产行业资本运营的基本模式

(一)扩张型资本运营

扩张型资本运营是指在企业现有的资本模式下，通过内部资金积累或吸收外部资源，对外部项目进行追加投资以实现资本规模的不断扩大。根据资本流动的轨道不同也可以将资本扩张模式分为以下三种类型：

1.横向资本扩张，即交易双方属于同一行业，产品类型或受众相似，为了实现企业的规模化经营而进行的产权交易。近年来我国房地产行业派系化模式显著，中海系、招商系、保利系、万科系等房企纷纷通过重组、收购等形式进行规模化扩张，在减少竞争者数量的同时增强了企业的市场支配能力，逐步实现做“大”做“强”的发展目标。

2.纵向资本扩张，即处于不同行业或相同行业不同生产经营阶段但有这届投入产出关系的企业之间的交易行为，其关键性在于将投入产出关系纳入自身控制范围，通过对采购及销售渠道的掌握以及对客户的把控来提高企业对市场的整体控制力。如亚泰集团在依托房地产开发的同时收购原材料提供方—水泥生产厂，向其上游产业纵向资本扩张，在实现降低成本的同时确保了原材料供应的稳定性，大大提高了自身的竞争能力和抗风险能力。

3.混合型资本扩张，是指多个相互之间没有直接经济技术联系与产出关系的企业之间进行的产权交易行为，在一定程度是推动企业朝着多元化经营战略方向发展，有利于企业分散经营风险，提高对经营环境的适应能力。随着房地产从增量市场向存量市场转变，为了寻求新的业绩增长点，部分房地产企业纷纷朝向多元化布局，在依托房地产行业的基础上拓展长期持有型业务，如碧桂园酒店、万科的长租公寓—泊寓、恒大的特色小镇—恒大水世界等；有的则聚焦于地产服务型业务的开拓，如物业服务、家装服务等；有的则逐渐朝向请资产化发展，如地产金融、品牌输出、商业运营等。如下图所示，房地产企业纷纷开拓涉足创新性业务。

(二)收缩型资本运营

收缩型资本运营是指企业把自己所拥有的规模较小的部分资产、子公司或分支机构通过重组、资本剥离等方式转移到公司之外，以缩小公司的整体规模，其主要目的是提高企业的运行效率及资本周转率，支持核心业务的发展，实现企业价值的最大化。主要形式分为以下三种：

1.资产剥离，是指将不适合企业发展战略目标的资产如分子公司或固定资产、流动资产等出售给第三方。其主要试用情况为该部分资产不能为公司带来积极可观的效益，甚至可能存在恶化财务指标、干扰其他业务的情况。如中铁、中航等多个知名房地产企业开展了密集的抛售资产，涉及的项目大多处于亏损或高负债状态，其主要原因也是迫于政府楼市调控的压力和剥离不良资产，以调整公司的战略布局，实现产业优化。

2.拆分上市，是指母公司通过将其在子公司中所拥有的股份，按比例分配给现有股东。伴随着房地产企业物业管理板块在资本市场的认可度逐步上升，物业管理板块拆分上市已成为发展趋势恒大、碧桂园等房地产行业龙头企业纷纷拆分物业上市，以扩大物业板块的融资平台，使其在不依赖母公司的情况下拓展其的融资渠道，为现有业务和未来扩张提供充分的资本，提高财务运营和管理效率。

股份回购，是指公司运用自由资金，按照规定的程序购回已经发行或流通在外的本公司股份的行为，合理、适时的进行股本收缩的内部资产重组行为。通过股份回购保持对公司整体的控制权，同时提高股票的内在价值，以达到缩小股本规模或改变资本结构的目的。自2020年下半年以来，房地产企业股价回调明显，包括融信、新城、中海等多家大型地产企业先后多次回购股份，其主要目的就是为了进行市值管理，增加对企业的管控力，提升企业的再融资时发行价格与进行债务融资时的银行贷款门槛。

四、房地产企业资本运营能力提升的对策建议

基于现有紧缩型的宏观调控下，房地产企业只有不断增强自身的资本运营能力，适时依托资本运营基本模式拓展新的利润增长点，采用开展金融投资、拓展融资渠道、加强财务管控等多种方式，积极进行战略转型，在激烈的行业竞争中赢得先机。

(一)注重创新发展

创新是企业发展的第一要义，房地产企业无论是在发展地产事业还是积极开发新的投资项目都离不开创新发展。一方面，制造技术的创新推动企业技术转型，提升企业整体的竞争力；另一方面，金融创新促使企业实现多元化融资，拓展融资渠道，为企业的发展提供充分的资本保障。

(二)重视专业人才培养

企业可持续发展的动力来源于丰富的人才储备，房地产企业要想选择适合本企业发展的资本运营模式、推动资本运营快速发展，为企业带来利润收入更离不开专业的管理人员。企业应通过精细化的人才培养模式以保证充分的发展动力，推动企业的资本运营持续创造有利价值。

(三)推广品牌口碑

良好的品牌声誉有利于房地产企业资本运营的整体发展，对于集团的并购、拆分、筹集资本、拓展市场都有重要的影响。房地产企业更应注重企业品牌形象，使其成为资本运营的助推器，为企业带来更多的利益。