论土地储备对土地市场的影响

陈晨 董梅 兰天

【摘要】我国经济建设最近几年发展非常迅速，使我国快速进入现代化发展阶段。随着社会经济的快速发展，城市化进程的加快，我国土地市场经济也在走入良好发展的状态之中。土地储备是我国政府控制土地开发的一种宏观调控措施，也是现如今我国为了迎合市场经济下做出的重要改革。如今，如何有效合理地利用土地，增加土地资产的价值，成为了我国土地存储制度所需面对的重要问题。

【关键词】土地储备;土地（市场）

我国经济建设自改革开放发展至今已经取得了非常不错的成就，其成果得到了世界领域的高度认可。土地市场是指土地及其地上建筑物和其他附着物作为商品进行交换的总和，主要受土地供求关系与地价的决定。土地储备能够直接调控土地的供求关系，当土地需求旺盛时，增加土地供给量;当土地需求疲软时，实施土地收购并控制土地的供给量，土地储备对城市土地供需平衡具有重要的作用。

一、土地储备制度的由来

建国以来，我国的经济体制经历了由计划经济向市场经济转轨的过程，在这一过程中，土地作为一项重要的生产资料，其配置体制也随着改革的浪潮而发生着变化：形成于计划经济时代的土地划拨，无期限无偿的土地配置制度，由于日渐不能适应市场经济下的城市经济与房地产经济的发展，其不适应性日渐显现，逐渐滞后，由此引发的社会矛盾不斷增多，而伴随经济的增长，城市的发展必然会进一步加大土地供应的压力，如果不能采取有效的措施，压力增大到一定程度必将影响城市经济的发展，因此，研究，了解国家土地储备的功能与作用，对于形成完备有序的土地市场，控制房产市场过快过热上涨，遏制通货膨胀，有着积极的意义，同时也要注意到，我国正处在转型期中，在高速发展的经济面前，制度的建设工作有待完善。

二、土地储备制度的重要性

第一，满足土地市场的需要。在土地市场上，人口增加所带来的住房需求和经济发展所需的用地需求一直存在着矛盾。而在土地自身的属性不同，也导致了土地无法被置换，无法完全地进入市场进行竞争等问题。所以，土地储备制度其实就是政府对于土地市场上供求关系的调控措施，其目的是为了完善与保障土地的资产价值不受到损害，保护城市化建设中对于土地的需求以及稳定房地产行业的健康发展。土地储备制度的出现，也是政府为了避免在市场经济下出现土地垄断与兼并的一系列问题所采取的市场宏观调控措施。第二，维护城市建设与生态发展之间的平衡。土地储备除了满足城市化建设中对于住房用地以及工业用地的需求之外，还有着调节城市建设与维护自然生态之间和谐发展的重要职能。每一块土地根据其发展价值所设计的产业建设规划与施工设计的不同，不仅会影响到周边土地的资产价值以及经济活动所产生的效益，更会对周围的生态环境产生直接影响。而这些影响也势必会导致各类社会影响的产生，甚至会引发极为严重的社会问题。所以，土地储备制度，也是政府从根源上对土地的属性进行划分，集中进行调节控制的一项措施。在既不损坏土地的资产价值的情况下，也需要保证土地的公开属性得到留存，实现生态效益的可持续发展，同时也保证了在这种干预管理体制下，土地市场上的利益不会受到损害，最大限度地提高经济效益。第三，提高资源利用效率。现如今的城市建设已经不能仅限于简单的由城市中心辐射周边的发展模式了，更多的是需要集中地区优势，发挥出更大的产业规模化效益。这不仅需要政府部门出台相关政策刺激经济的活跃，也需要对土地的使用权转让以及使用方案进行严格的管理审查。

三、当前土地储备工作中存在的问题分析

当前土地储备工作中存在的问题首先就体现在政府的主导作用方面，但该主导作用还不够明显，无法按照实际宏观调控的需求来指导工作。此外，在一些土地储备机构中，由于资金投入和人员编制的限制，一旦出现大规模的土地储备开发工作，往往都不能够胜任实际需求，造成工作上的混乱。有时候出于贷款需求，土地储备机构会向一些金融机构提出贷款申请，但是由于金融机构不愿意发放贷款，这就导致很难筹措到足够的资金开展土地储备工作。其次就是在土地储备工作中，没有制定完善的计划。由于对于土地储备工作需要各级政府单位的审批，一般在实际工作中都是能够满足开发条件就立即向上汇报，直到获得开发批准。但是这种模式不能够和城市实际发展趋势相结合，在对土地资源进行宏观调控方面显得有所欠缺。

四、完善土地储备的策略研究

第一，提升土地资源的利用效率。当前我国已经出台了很多相关法律文件以及规章制度确保土地储备制度的完善。但对于土地储备工作来说，还需要在具体工作实施中，对于土地资源的利用进行合理地科学规划。一方面，政府需要加强监管与服务的职能，利用宏观的调控促进土地资源的合理利用，增强土地的有效供应与使用规划，满足土地市场的经济发展需求;另一方面，有需要从根本上解决现如今土地供求问题的矛盾，加强对于土地资源的储备管理职责，以及为积压的土地资源寻找有效的利用措施，完善公共服务设施的建设，以最小的成本实践土地资源利益的最大化。第二，协调各部门之间的工作职责。对于土地储备工作的监管职责，需要政府进行长远规划，明确计委、房管局、财政、市建等多个相关单位的职责范围，协调各部门之间的工作，完善土地储备制度，加强市场监管责任，加快城市化建设的进程，从而达到促进土地市场良性增长的目的。总的来说，土地储备会对土地市场的供需关系造成严重的影响，也会在短时间内影响到土地的价格波动。为了使土地市场长期得到良好的发展状况，就必须对土地储备加强管理，建立健全科学、有可持续性发展的良好管理制度。

五、结语

当前的土地储备制度对于土地市场来说，虽然起到了积极的促进作用，但由于现如今我国土地市场发展的不完善，土地资源得不到高效合理地利用，土地储备制度所带来的变革以及优越性自然得不到体现。为此，政府部门不仅需要完善土地储备制度管理，还需要落实具体的发展措施，确保我国城市化建设的科学发展。

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