房屋买卖合同的效力及纠纷处理

幺艳芳

（300041 北京盈科（天津）律师事务所 天津）

一、房屋买卖合同概述

房屋买卖合同是指房屋出卖人将房屋交付并转移所有权给买受人，买受人支付房屋价款的合同。随着社会经济发展，房屋买卖行为日益频繁，引发纠纷的案件数量持续增多，为此，《民法》《合同法》《房地产管理法》《担保法》都出台相关规定，约束和管理房屋买卖行为。同时，最高人民法院为妥善解决司法实践中常见的房屋买卖合同效力纠纷，比如“阴阳合同”、“跳单”、“一方多卖”等问题，出台《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》，用于指导司法机关在实际案例中的审理工作。

二、房屋买卖合同常见纠纷

（一）“阴阳合同”

“阴阳合同”常见于二手房屋买卖，是由双方签订不同的两份合同，其中“阴合同”是针对房屋交易签订的私下合同，并要求双方依照合同履行责任义务；“阳合同”则是交由房屋管理部门登记备案合同，并不能够真实反映房屋交易价格。由于两份合同存在，势必会在房屋成交价格、合同效力等方面产生纠纷，是房屋买卖合同中的常见纠纷。基于目前情况，我国法学界对于“阴阳合同”的法律效益存在争议，一种观点认为“阳合同”目的是做高房价或做低房价，并不是双方真实意愿的体现，“阳合同”不具备合同效力；另一种观点则认为“阴合同”、“阳合同”都具备法律效力，除“阳合同”中故意做高房价或做低房价部分值得商榷，其他合同内容具备法律效力；第三种观点则认为“阴合同”、“阳合同”都存在恶意串通现象，且损害第三方利益，均应判定无效。

（二）“跳单”

“跳单”也是二手房屋买卖过程中的一种常见现象，随着我国二手房交易数量提升，房屋中介市场不断扩大，“跳单”就是“跳中介”，通常是房屋购买者通过中介寻求合适房源，并签订购房合同，随后又跳过该中介，与其他中介或房主直接签订购房合同的行为。“跳单”的目的就是节省中介费用，利用最少的成本购买房屋。在实践中，中介为避免出现“跳单”现象，会在合同中设置条款，明确禁止“跳单”，但依然频繁产生纠纷。事实上，造成“跳单”现象的情况具有复杂性，不仅包括房屋购买者想要节省中介费用，也存在中介服务质量较差、中介费用过高等因素，一旦房屋购买者获取到房源真实信息，自然会规避高额中介费，或直接寻求房主交易。基于《合同法》规定，《合同法》充分赋予委托人权益，导致房屋购买者大量出现“跳单”行为，对中介机构的合法权益造成侵害，导致中介机构面临丧失报酬的风险，必须利用法律法规平衡房屋购买者和中介机构的权益，确保双方利益都能够得到保障。

（三）“一房多卖”

“一房多卖”常见于新房交易和二手房交易，主要是指房屋出卖人先后与两个或两个以上买受人签订买卖合同，将拥有的同一个房屋分别出售给两个买受人。我国立法明确禁止“一房多卖”，但实践中依然频繁发生，系房屋买卖合同常见纠纷。一直以来，公众对“一房多卖”存在误区，其一认为只有第一个买卖合同有效，后续合同无效；其二认为已经登记的买卖合同有效，未经登记的买卖合同无效；其三认为先签订的买卖合同有效，后签订的买卖合同无效。但事实上，“一房多卖”中合同效力的认定应遵循《合同法》相关规定，对“一房多卖”的现象进行综合判定，尤其是最高人民法院出台《合同法》司法解释第十五条规定，出卖人针对同一房屋订立多个买卖合同，合同不具备《合同法》第五十二条规定的无效情形，买受人不能依照合同取得实际房屋所有权，但允许买受人追究出卖人违约责任。

三、房屋买卖合同纠纷处理策略

（一）“阴合同”与“阳合同”同具备法律效力

面对“阴阳合同”效力纠纷，笔者结合《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》，认为“阴合同”与“阳合同”同具备法律效力。基于《合同法》第五十二条规定，恶意串通、损害国家或第三人利益合同无效。但《合同法》第五十六条规定，无效合同自始没有法律约束力，合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分依然有效。根据《合同法》第五十二条、第五十六条规定，“阳合同”虽然损害国家或第三方利益，但属于部分无效，并不影响其他部分，因此，“阴合同”与“阳合同”同具备法律效力。试举一例，“厦门泰某运动器材有限公司诉厦门日用品有限公司案”就是典型的“阴阳合同”效力纠纷案件，在此案中，厦门市沧海区人民法院一审认为，双方签订《房屋买卖协议书》是双方真实意愿表示，不违法法律法规，合同有效，虽后续签订《房地产买卖合同的补充协议》，明显是为了向房屋产权部门办理产权过户手续签订，将房价做低，以此损害国家税收利益，该价格部分系无效内容，但不影响其他部分内容生效，被告依然需要依照《房屋买卖协议书》支付剩余房款，并交纳房屋产权办理费用。

（二）委托人支付居间报酬与违约金

面对“跳单”合同效力纠纷，司法机关不应做出“一刀切”的判断，既要保证房屋购买人的自由选择权，又要保证中介机构的合同效力，应对“跳单”合同效力纠纷进行判定，探究“跳单”行为是否属于恶意违约行为。按照《合同法》司法解释规定，如果中介在合同中对禁止“跳单”条款没有尽到说明提示，委托人可以撤销该条款；但如果中介已经尽到说明义务，则需要依照具体情况对禁止“跳单”条件进行判断，具体如下：一是判断中介机构是否签订独家委托卖房协议，一旦签订独家委托卖房协议，“跳单”行为属于恶意违约；二是判断中介机构是否提供中介服务，如果中介机构积极依照合同履行中介服务，并未存在劣质服务、高额中介费，应视为中介机构合理提供服务；三是判断房屋购买者是否利用中介提供的信息，如果相同房源信息展示多样，不能认定房屋购买者利用了中介提供的信息，反之，如果仅有中介机构一处房源显示，应视为房屋购买者使用了中介信息。通过这些信息判断，如果房屋购买者确实享受了中介的服务，并使用中介提供的信息，中介机构又签订独家委托卖房协议，购买者出现“跳单”行为，应支付居间报酬和违约金。试举一例，北京某中介公司带房屋购买者张某看房，并在《居间服务确认书》中说明禁止张某6个月内不得跳过中介机构与房主成交，否则支付居间报酬2倍赔偿金。随后，张某次月通过其他中介公司再次看房，并签订购房协议，该中介公司要求张某基于《居间服务确认书》约定进行赔偿。在一审判决过程中，司法机关认为该中介公司提供的条款为格式条款，系无效条款，驳回中介机构诉讼请求。二审则认为《居间服务确认书》是双方真实意愿表示，不违反国家法律法规，张某明知《居间服务确认书》，并依然违反协议内容，应依照约定赔偿，撤销一审判决。

（三）视具体情况判定优先权

面对“一房多卖”合同效力纠纷，多个合同均具备法律效力，但应根据具体情况判定优先权。我国《民法》《房地产管理法》《合同法》《物权法》都针对“一房多卖”进行规定，其中《合同法》第一百三十条规定，买卖合同是出卖人转移标的物所有权给予买受人，买受人支付价款的合同，即便未产生所有权转移，合同依然具有效力。同时，《合同法》司法解释第八条规定，“一房多卖”中，无法取得房屋的买受人可以要求解除合同、返还已付房款，要求出卖人赔偿损失。《合同法》及司法解释的目的是要禁止“一房多卖”现象，即便买受人在房屋所有权上存在争议，但多份买卖合同都具有效力。此外，一旦出现“一房多卖”现象，已经办理过户手续优先获得所有权，但双方恶意勾结除外。试举一例，2018年12月《最高人民法院公报》中发布“遵义市明顺房地产开发有限责任公司商品房买卖合同纠纷案”，该案件属于“一方多卖”纠纷案件，最高法院认为涉及公民签订买卖合同均属于有效合同，要求明顺房地产依照《合同法》规定办理所有权转移，对签订合同，但未能获得房屋标的物的买受人给予赔偿。

四、结论

面对日益增加的房屋买卖合同效力纠纷，司法机关不仅要做好审判裁定工作，更要向社会公众说明审判依据，让社会公众熟知常见的房屋买卖合同效力纠纷案件，并自觉做好应对，既要保障自身合法权益，又要确保不侵犯他人权益。鉴于房屋买卖合同效力纠纷种类繁多、案件性质复杂，本文仅从“阴阳合同”、“跳单”、“一房多卖”等常见纠纷入手，论述常见纠纷的合理处置办法，为社会公众遭遇房屋买卖合同效力纠纷提供参考，以便更好地保护自身权益，防止陷入房屋买卖合同陷阱。