住有所居：居民如何为住房而融资？

何光辉，杜 威

(复旦大学 经济学院，上海 200433)

一、问题的提出

个人住房贷款政策是调控楼市、控制房价、打击投资性需求和保障居住性需求的重要手段。其直接目的在于控制投机性资金进入楼市，促进楼市稳定发展和保障居住性住房需求。十九大报告指出“坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度，让全体人民住有所居。”个人住房抵押贷款政策的有效性不仅取决于政策实施的效果，而且也取决于微观基础的居民住房融资决策机制。居民住房融资决策机制是个人住房抵押贷款政策有效实施的前提条件，因此，研究住房融资具有十分重要的意义。

中国住房市场和住房融资具有两个突出的特征：一是居民住房融资具有多样性。我们把住房融资分为外部融资和内部融资。外部融资主要是通过负债进行，包括银行贷款和民间借款；内部融资主要是通过财富积累实现，主要指居民收入和资产。根据中国家庭金融调查数据，虽然银行贷款均值较民间借款均值大，但银行贷款参与度明显小于民间借款。如果银行贷款的比重较小，而民间借款的比重较大，或银行贷款与民间借款存在较强而显著的替代性，可能会影响政府的个人住房贷款政策效果，进而影响中国房地产市场和中国经济。二是居民住房需求具有多样性。居民购买住房的目的可以分为满足居住性需求和满足投资性需求两种。个人住房贷款政策是结构性的，其目的在于控制投资性需求而满足居住性需求。在考察居民住房融资决策机制时，必须区分这两种不同的住房需求。

根据现实背景，本文研究的问题可以具体分为以下三个：首先，研究不同住房融资渠道，即银行贷款和民间借款的关系。其次，研究居民资产和收入对不同住房融资渠道的影响和弹性。最后，研究居民居住性需求和投资性需求在不同住房融资形式中的作用。

已有文献并没有考察住房融资中银行贷款与民间借款的关系，大量文献聚焦于农村正规信贷市场与非正规信贷市场的关系。除一部分理论研究外，大部分文献为实证研究，而实证研究主要体现为研究方法的不同。研究所用估计方法主要有以下几种：二元Probit模型[1]、四元Probit模型[2]、似不相关估计[3]以及直接把残差作为自变量等[4-5]。研究结论也十分多样。Mohieldin 和Wright[1]认为，埃及非正规信贷是正规信贷的不完全替代。Awunyo-Vitor和 Abankwah[6]对加纳农户信贷市场的实证研究也发现了类似的结果。Barslund和Tarp[7]认为，正规贷款几乎全部用于生产和资产积累，而非正规贷款用于平滑消费，正规信贷和非正规信贷需求决定因素明显不同。Guirkinger[8]认为，非正规部门客户既有被正规部门排斥在外的家庭，也有因为较低交易成本或较低风险而偏好于非正规贷款的家庭。何光辉和杨咸月[3]通过距离金融机构的远近及单程时间来判断两个市场的关系，发现农村正规信贷市场对非正规信贷市场几乎没有产生“共栖”性有益影响和“竞争”性抑制影响，农村正规信贷市场与非正规信贷市场相互独立运行，并且非正规借款占绝大多数且是无息借款。本文借鉴研究此类问题的方法，使用二元Probit模型和二元Tobit模型，首次分析了住房融资中银行贷款和民间借款的关系。已有文献也很少关注住房负债的决策机制，一些文献从整体上研究家庭负债决策机制，而住房贷款是家庭负债的主要形式。借鉴已有研究可以发现，居民资产和收入对负债决策产生影响。负债与收入的关系并没有得出一致的结论，部分研究发现收入高的家庭更有可能负债且负债更多[9]-[11]，但也有研究发现这种影响是不显著的[12]。对于资产的影响，主要从金融资产和住房等角度考察其对负债的影响，但也未得出一致结论[10-12]。不同于已有文献，本文首次考察资产和收入对银行贷款和民间借款的弹性差异。

个人住房贷款政策在于满足居住性需求，遏制投资性需求和房价上涨。李雪松和黄彦彦[13]研究了房价上涨对多套房决策的影响，发现房价上涨对多套房决策具有显著的正向影响，较高收入的家庭更倾向于拥有多套房决策。本文把有一套住房的需求定义为居住性需求，把多于一套住房的需求定义为投资性需求。因此，笔者区分了不同住房需求在住房融资中的作用。

H2：居民选择不同住房融资金额的影响因素有所不同，不同方式融资金额比例比较固定，以银行贷款为主。

除了在数学的课堂预习中使用以外，在课堂教学中也可以使用小组合作学习的方法。课堂教学是数学教学的重要组成部分，也是学生获得数学知识最常用的场所之一，在课堂学习中开展合作学习法，不但能够提高学生课堂学习的效率，还能节省双方的时间，提升学生遇到问题、思考问题。进而解决问题的能力。

本文可能的特点和创新有：首先，本文首次分析了不同住房融资渠道的差异。其次，使用二元Probit模型和二元Tobit模型进行研究，对银行贷款和民间借款两个市场的关系进行估计。再次，本文首次考察资产和收入对银行贷款和民间借款的弹性差异。最后，结合中国现实，考察了住房居住性需求和投资性需求在不同融资渠道中的作用。

工区南部缓坡带上物源口呈多个点状，在靠近物源区的多条冲沟前发育多个扇三角洲沉积，水上和水下环境并存，重力流与牵引流混杂，砾石含量较高，岩石颗粒粗并呈现正韵律特征；北部陡坡带则主要发育水下冲积扇沉积，而在洼陷带发育从扇三角洲前缘滑塌下来的浊积扇沉积。因此，本工区以发育多点物源富砾扇三角洲沉积体系为主，如图1所示。

二、城镇居民住房融资状况

(一)数据来源

本文数据来源为中国家庭金融调查数据。中国家庭金融调查(CHFS)是西南财经大学中国家庭调查与研究中心开展的全国性抽样调查，既具有代表性又具有微观家庭资产负债等方面的详细信息，特别是关于住房和负债的调查，为本文研究提供了很好的样本数据。2013年调查样本分布在全国29个省份，262个县，1 048个村(居)委会，有效样本共28 000户。本文选取城镇样本进行研究。

(二)居民住房融资差异

个人住房贷款调控政策的目的是为了保障居住性住房需求，抑制投资性需求。然而，提高多套房融资成本的个人住房贷款政策的有效性，取决于居住性住房需求和投资性住房需求的融资差异。居民居住性住房需求是刚性的，而投资性需求具有较高的弹性。如果个人住房贷款政策能够控制购房的融资来源，那么对投资性需求的控制就十分有效。居民住房融资来源可以分为外部融资和内部融资。住房外部融资通过负债进行，主要为银行贷款和民间借款；内部融资通过财富的积累实现，主要指居民的资产和收入。从居民住房融资的差异可以发现：第一，就总体而言，银行贷款参与率远低于民间借款参与率，但银行贷款平均金额远大于民间借款平均金额。第二，居住性住房样本中，银行贷款参与率与民间借款参与率的差距进一步拉大，银行贷款平均金额与民间借款平均金额差距稍微缩小。第三，投资性住房样本中，银行贷款参与率超过了民间借款参与率，银行贷款平均金额与民间借款平均金额差距有所扩大。对比居住性住房样本和投资性住房样本可以发现：第一，银行贷款参与率和民间借款参与率发生逆转，投资性住房需求的居民更多地参与银行贷款市场，而居住性住房需求的居民更多地参与民间借款。第二，投资性住房的银行贷款金额和民间借款金额都明显大于居住性住房，且银行贷款金额与民间借款金额的差距有所扩大。第三，投资性住房需求居民的资产和收入也明显高于居住性住房需求居民。总之，居住性住房需求居民更多地参与民间借款，投资性住房需求居民更多地参与银行贷款。从信贷金额上看，银行贷款始终是信贷资金的主要来源。在这些差异背后，哪些因素影响借款者对两个借款渠道的选择？这两个渠道存在什么样的关系？居住性住房和投资性住房融资又存在什么差异？这些问题都有待进一步回答。

(三)资产和收入的住房融资弹性

通过银行贷款、民间借款与居民资产的散点图[注]受版面所限散点图省略，留存备索。笔者发现：第一，不论是投资性住房需求还是居住性住房需求，银行贷款和民间借款与居民资产都呈正相关关系。第二，相较于投资性住房需求居民，居住性住房需求居民的银行贷款对收入更加敏感，而民间借款对收入更不敏感。银行贷款对收入的弹性大于民间借款对收入的弹性，这说明家庭收入对银行贷款决策的重要性。

三、研究假设、变量选取与模型设定

(一)研究假设

当前个人住房贷款政策忽略了银行贷款与民间借款的关系，说明当前政策有所忽略民间借款在住房融资中的作用。作为为银行贷款决策的重要依据，户主个体特征，特别是教育水平应该显著提高银行贷款的可能性，而减少民间借款的可能性。作为住房融资中民间借贷的重要来源，户主和配偶的兄弟姐妹数量应该显著影响民间借款的决策。随着资产和收入的增加，银行贷款的可得性应该增加，而民间借款的需求会减少。从居民资产和收入来看，银行贷款与民间借款存在替代关系。但银行贷款融资金额远高于民间借款，通过首付款和贷款利率控制住房信贷资金流向的个人住房贷款政策有一定的合理性。据此，笔者提出假设1和假设2：

本文首先分析影响住房融资渠道选择的因素，以及银行贷款与民间借款两个渠道之间的关系。表2是关于住房融资渠道选择的Probit模型回归结果。由表2可知，两个方程残差的回归系数为0.1320，瓦尔德检验拒绝相关系数为0的原假设，说明两个方程残差显著相关，联合估计考虑了这种相关性，提高了估计的效率。居民资产和收入显著影响融资渠道选择，且对是否选择银行贷款与是否选择民间借款的影响有所不同。不论是单独估计还是联合估计，居民资产和收入都在1%水平下显著增加了银行贷款的机会，减少了民间借款的机会。因此，随着资产和收入的增加，居民更加依赖于银行贷款渠道，相应地减弱了对民间借款的依赖。这可以从两方面理解：一是居民资产和收入的提高减弱了银行对借款者的排斥，减弱了信贷约束。二是居民资产和收入的提高也相应增加了居民的住房需求和住房贷款需求，住房需求类型对两个融资渠道的影响方向相同，对住房的投资性需求在1%水平下显著提高了其获得银行贷款的机会，也在5%水平下提高了其获得民间借款的机会。

户主特征方面，随着年龄的增长，在1%水平下显著地减小了选择银行贷款和民间借款的机会。已婚户主家庭在1%水平下都显著地增加了两个渠道的借贷概率。户主教育水平对银行贷款和民间借款产生了不同而显著的影响：户主教育水平的提高增加了获取银行贷款的机会，减少了对民间借款的使用。家庭结构特征方面，兄弟姐妹数量越多，家庭越可能选择民间借款，而对选择银行贷款的影响不显著。家庭规模显著地提高了民间借款的可能性，而对银行贷款的影响为负但不显著。家庭中少儿比重显著地增加了家庭选择银行贷款的可能，而对民间借款的影响不显著。而家庭中老年比重显著地减少了家庭选择民间借款的可能性，而对银行贷款的影响不显著。拥有住房公积金的家庭显著地增加了银行贷款和民间借款的可能性。家庭住房面积显著地减少了银行贷款，却显著地增加了民间借款。

为了进一步比较解释变量对选择银行贷款和民间借款的影响程度，表3进一步列出了二元Probit模型联合估计的边际效应。由表3可知，资产和收入的提高增加了只进行银行贷款的可能性，减少了只进行民间借款的可能性，说明两个渠道随着居民资产和收入的提高具有替代性。并且随着资产的增加，也增加了无银行贷款和民间借款的概率。资产和收入对同时进行银行贷款和民间借款的影响为负，且不显著。相较于对住房的居住性需求，对住房的投资性需求提高了同时进行银行贷款和民间借款的可能性，并且也增加了只进行银行贷款的可能性。虽然对只进行民间借款可能性的影响为负，但并不显著，说明民间借款资金并不能满足投资性需求，且也减少了对民间借款资金的依赖。户主年龄的提高，降低了同时进行银行贷款和民间借款的可能性，也降低了只进行银行贷款的可能性。但对只进行民间借款的影响，由单独估计的显著变为了不显著，这说明银行贷款渠道对户主年龄更加关注。教育水平的提高增加了同时进行银行贷款和民间借款的可能性，也提高了只进行银行贷款的可能性，降低了无银行贷款和民间借款的可能性。已婚家庭提高了同时进行银行贷款和民间借款、只进行银行贷款和只进行民间借款的可能性，可见已婚家庭对住房和房贷的需求更大。家庭结构方面，户主和配偶兄弟姐妹数量对银行贷款和民间借款表现特殊。我们在单独估计时发现，兄弟姐妹数量显著提高了民间借款，且对银行贷款的影响不显著。但在联合估计时，对同时选择银行贷款和民间借款具有显著的正影响，说明从兄弟姐妹数量来看，银行贷款与民间借款具有互补性。兄弟姐妹数量也促进了单独进行民间借款的概率，而对单独选择银行贷款的影响不显著。家庭规模显著地减少了单独进行银行贷款的可能，也显著地增加了民间借款的可能。少儿比重显著地增加了同时进行银行贷款和民间借款的可能性，也显著地增加了单独进行银行贷款的可能性。老年比重显著地降低了同时进行银行贷款和民间借款的可能性，也显著降低了单独进行民间借款的可能性。住房公积金增加了单独进行银行贷款或民间借款的同时也显著地增加银行贷款和民间借款的可能性。住房面积减少了单独进行银行贷款的可能性，增加了单独进行民间借款的可能性。

住房贷款政策的有效性取决于其对微观个体住房贷款决策的影响。叶光亮等[14]实证检验了中国房地产信贷政策的变化对微观个体住房贷款决策行为的影响效果发现，当长期贷款利率升幅较短期贷款利率升幅高0.1个百分点时，贷款者选择短期贷款的概率增加8.4个百分点。而本文从住房不同融资渠道的关系考察了微观个体住房融资行为，丰富了对住房融资行为和住房贷款政策有效性的理解。

手术均由同一医生主刀完成。患者按接受手术的时间先后顺序编为1～192号，分成A～D四组，1～30号编入A组，31～60号编入B组，61～90号编入C组，91～192例编入D组。各组一般资料详见表1，四组年龄、性别的构成差异无统计学意义（P＞0.05）。

H3：不同融资方式对居民资产和收入的弹性不同，从而也影响了融资渠道的转换。

个人住房贷款政策直接目标有两个：一是控制房贷总量，防止房价上涨过快和促进楼市健康发展。二是控制房贷流向，满足居民居住性需求，防止投资性和投机性需求。第一个目标实现的前提是，居民对住房贷款政策具有敏感性，这取决于银行贷款在居民住房融资中的比重。但现实是，一方面，虽然银行贷款平均金额较大，但居民参与状况却较低，这样可能削弱住房贷款政策效果；另一方面，住房居住性需求具有刚性，减少银行贷款可得性，会增加民间借款的比例和金额，改变住房融资结构，对借款总量的调控效果仍会有所削弱。第二个目标实现的前提是，住房居住性需求能够获得银行贷款，而住房投资性需求很难获得银行贷款。但现实是，一方面，具有居住性需求居民的收入水平比具有投资性需求居民的收入水平低，并且更容易受到正规信贷部门的信贷配给的影响，从而不容易获得银行贷款，而具有投资性需求的居民经济条件较好，银行更愿意放贷；另一方面，住房投资性需求居民通过规避政策等手段，可能更容易获得贷款。并且房价预期对有投资性需求的居民更加敏感，房贷调控手段可能会加强这种预期，从而更增加了对银行贷款的需求，使得银行贷款资金流向出现偏差。据此，笔者提出假设4：

H4：居住性需求和投资性需求对住房融资渠道和融资金额的影响有所差别。

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(二)变量选取与描述性统计

根据研究问题，本文被解释变量分为两类：一是住房融资方式选择变量，包括银行贷款和民间借款。有银行贷款为1，否则为0；有民间借款为1，否则为0。二是不同住房融资方式下的融资金额，包括贷款金额和借款金额，贷款金额为从银行贷款的金额，借款金额为从民间借款的金额。

本文解释变量为居民资产、收入和住房需求类型。资产为家庭总资产的自然对数，收入为家庭可支配收入的自然对数。住房需求类型为虚拟变量，按住房数量进行划分，有一套住房为0，即居民是为了满足居住性需求；多于一套住房为1，即居民是为了满足投资性需求。

控制变量分为以下几类：户主特征，包括户主年龄、性别、教育水平和婚姻状况。男性为1，否则为0。教育水平转化为受教育年数：没上过学教育年数为0年，小学为5年，初中为9年，高中、中专和职高为12年，大专和高职为15年，大学本科为16年，硕士研究生为18年，博士生为2