我国房地产税存在的问题及改革的政策建议

徐水泉

[摘 要] 房地产税在我国实体法税收法律体系中占有重要地位，是缩小贫富差距、稳定房屋价格和增加地方财政收入的重要工具之一，对其进行改革、设置和实施必然牵一发而动全身。目前，我国房地产税存在体系较为冗杂、相关税种立法步伐较慢、计税依据不科学、税率与税收优惠政策设计不合理、房地产税与相关费体系依然比较混乱等主要问题，在优化地方税制结构、减小贫富差距、管控不动产市场等目标的基础上，提出加快房地产相关税种的立法步伐、确定房地产税具体征税要素以及积极推进配套措施改革与调整等政策建议。

[关键词] 房地产税;改革;问题;对策

[中图分类号] F812.42[文献标识码] A[文章编号] 1009-6043（2019）11-0138-02

一、引言

房地产行业作为我国实体经济发展的重要支柱产业，在稳步促进国民经济发展、增加地方财政收入、提升劳动力就业等方面具有不可替代的重要作用。自我国1998年推行房地产改革以来，房地产行业便逐步施行市场化运作，加之我国逐步对福利房制度进行撤销，使房地产行业加快进入市场化运转，房地产税逐步呈现。

财政政策和税收政策作为我国政府调控市场经济的重要工具，对于稳定宏观经济运行具有重要作用。从税收政策角度看，房地产相关税种在调控我国房地产市场发挥着巨大作用，与房地产相关的最直接税种包括房产税、契税、土地增值税、耕地占用税和城镇土地使用税等，2000-2018年与房地产相关的税种在地方财政收入中的比重稳步提升，据统计局资料显示，比重由2000年的7.78%升至2018年的20.72%。为了使房地产的供给与需求得到平衡，更好地发挥房地产市场在社会经济中的作用，加快对房地产税的改革具有历史性的重要意义。

二、我国房地产税存在的主要问题

（一）现行房地产税体系较为冗杂

“营改增”后，我国目前真正实施的税种共计18个，其中直接和间接与房地产相关的税种或附加费高达11种，主要包括增值税、房产税、城镇土地使用税、耕地占用税、契税、印花税、城市维护建设税、企业所得税、土地增值税、教育费附加、地方教育费附加。但是各种税种与附加费间问题较为突出和冗杂，如调节目的过于单一、层次不明晰等，导致房地产税的整体政策目标并不有效和明确。

（二）房地产相关税种立法步伐较慢

在我国房地产相关税种中，只有耕地占用税和企业所得税两个税种由全国人民代表大会及其常务委员会通过并正式颁布的，属于立法，而其他税种均依然是国务院颁布的相关暂行条例，法律层次远不及全国人大及常委会颁布的法律。而且耕地占用税法也刚刚于2019年9月1日起施行，这将会导致很多由国务院颁布的与房地产相关的税种暂时条例，缺乏权威性，在调节市场经济的能力上可能显得较弱，这也违背了我国依法治国的总方针。

（三）房地产税相关计税依据不科学

目前，我国对房地产税征收的最直接税种为房产税，其计税依据包括从租计征和从价计征。计税依据不科学且不合理，尤其是采取从价计征的计税方式，计税依据为房产原值，这容易产生社会不公平现象。而国际上通常采用房产现值的评估价格为计税依据，科学合理。

（四）税率与税收优惠政策设计不合理

我国现行的房地产税涉及的税率与税收优惠政策设计很不合理，已经不能适应时代发展需要。在20世纪80年代，当时我国实行的是房产公有制，当时制定出租房屋从租计税的12%的从租税率是为了限制出租房地产获得高收入，能够有效发挥缩小贫富差距的作用。但是，纵观当前房屋市场价格，居高不下，逐年攀升，国家采取一系列措施，加快房屋租赁房市场的发展，如为解决居民住房需求，将空置房高效的流转到市场，如果此时房屋出租税率过高，将违背国家当前政策导向。加上我国始终对房地产转租相关的税收规定空白，很不利于活跃我国房屋租赁市场。

（五）房地产税与相关费体系依然比较混乱

我国房地产行业始终存在税费不清、税费不分状况，存在税、费、租重复征收问题，甚至不合理、不公平和不科学的征收问题。这与世界上其他典型国家以税为主导，并辅以费用进行调节的房地产市场相差很远。不规范的收费项目和行为不仅会增加居民的购房成本，还可能会使行业的发展規模受影响，甚至降低地方政府的公信力。

三、我国房地产税改革的主要目标

（一）构建地方税种，优化地方税制结构

我国自从20世纪90年代实行财政分税制改革以后，中央开始逐步上收财权，这使地方政府过度依赖土地财政，这会引发一系列问题和风险。所以，地方政府需要构造地方主体税种，只有这样地方政府才能够实现财政自主权。房地产是不动产，其性质和市场地位较特殊，房地产较易管理、评估，不容易出现周期性波动，所以征收房地产税是符合税收受益原则的。

虽然截至目前房地产税规模并不是很大，但从其未来发展性角度考虑，地方政府对房地产开发、交易等经济行为征收房地产税，随着税基的不断扩大和征管工作的强化，不久的将来房地产税势必成为地方税收的主体税种。

（二）实现收入再分配，减小贫富差距

我国在发展市场经济初期会出现贫富差距过大，资源分配不均衡的现象，政府可以通过税收手段来平衡贫富差距，房地产税可以对那些拥有多套住房的公民多征收税金，这样对缩小贫富差距有一定的益处。

（三）管控不动产市场，抑制其投机属性

虽然价格是由市场供需决定的，但投机行为越严重越会影响市场健康发展，所以管控房地产市场是很有必要的，房产税的改革可以增加投机者的负担，削弱投机者的热情，使房价越来越合理。

四、我国房地产税改革的政策建议

（一）加快房地产相关税种的立法步伐

税制改革是一件影响重大的事情，房地产税也不例外，它甚至可以成为我国税种改革的重要一步，所以要先立法再改革。地方政府应把房地产税构建成地方主体税种，当然在这个过程中离不开中央政府的支持，来保障地方税种改革的顺利进行。

1.积极推进《房地产税法》出台。构建“房地产税”要明确相关的内容及流程，做好前期调研工作，对征收条件、纳税人、税基、税率及税款征收条件作出法律明文规定，尽快出台《房地产税法》。

2.废除城镇土地使用税、房产税等暂行条例。应当尽早废除与房地产税种相关的不必要的条例，比如《房产税暂行条例》以及《城镇土地使用税暂行条例》，征收房地产税的同时要合理降低房地产在建造及买卖环节中的税负，这样才能更好的推动房地产税的发展。

3.厘清税、费、租三者之间的关系。对于房地产的税、费、租三者之间的关系应该由法律形式进行改革，要理清相关税种的税、费、租之间的关系，可以适当的合并一些税种。房地产税在推行过程中应遵循“小步稳走”的方针，先策划好改革的方向，然后选取上海、重庆进行试点，在积攒足够的经验后由一线城市向其他城市辐射，增加试点城市数量，随后全面施行房地产税。

（二）加快确定房地产税具体征税要素

1.纳税主体可定为房屋产权所有人。房地产税的纳税主体应该是房屋产权的所有人，因为他们享受了政府提供的所有的公共服务，有一定的居住收益，所以这些受益人有缴纳房地产税的义务。

2.课征范围可扩充到存量房和非经营住房。我国的课税范围较小，还有一定的不合理性，仅是把经营性房地产作为课税的主体是不合理的，从税收债权债务性质上看，所有享受到政府提供的公共服务的公民都有纳税的义务。我国政府在十九大报告中提出要“加快建立地方税体系”，使房地产税变为地方政府的重要税种，尽可能的施行宽税基政策，实现真正的税收公平。所以，就房地产税征税范围来说，主要有两点原则：一是尽可能的扩大房地产税的征收规模;二是尽可能的扩大房地产税的课税范围。只有这样才能夯实房地产税的基础。

3.计税依据为房地产评估值增量。虽然从量计税的方法比较简便，但却也有一定的弊端，我国国土面积较大，经济发展不均衡，一些偏远地区虽然经济不发达，但地广人稀，住房资源不稀缺，居民人均住房面积较大，在这种情况下如果采用从量计税的方法，那么偏远地区的居民可能比发达城市的居民缴纳更多的税，这与国家征收房地产税的目的是不一致的。所以，从价计税就不会出现这个弊端，是一个相对而言比较合理的计税方法，可以平衡一些矛盾，减少不公平的现象。

4.税率可以采用浮动式且下放部分税权。征收房地产税，税率是一个关键的问题，政府应该制定一个合理税率，如果房地产税税率过高，表面上看虽然能够为政府带来更高的财政收入，但实际上会对我们其他的经济活动带来很大的负面影响，所以，各地方政府应在保证公共服务的基础上尽量下调房地产税税率。因为我国各省份、区域间经济发展情况不尽相同，有些地方发达一些，有些地方落后一些，所以房地产税税率要结合当地实际情况，要避免“一刀切”的现象，一定要因地制宜，具体问题具体分析，保证房地产税税率在合理的范围内浮动，能有利于当地发展。

5.税收优惠应充分体现税负公平原则。因为今后房地产税的征收范围要包括非营业房产，所以政府在规划人均扣减面积时一定要考虑普通百姓的实际生活状况及需求，目前，我国城镇住宅建筑面积大概是32平方米，如果使用这个人均面积作为扣减标准是具有一定合理性的。另外，各地方政府要核实贫困人口、低保户、残疾人等实际情况，对这一部分人进行减免，同时地方政府还要对农村用地、政府用地、学校、公园等进行减免。

（三）积极推进配套措施改革与调整

1.加快土地年租制改革。财政部应该和各地方政府加强合作，严控各个时期土地投放的规模，让各地方土地资源都能可持续发展，保证土地资源批租的合理分配。各地方政府应该设立土地收入专项基金，把这一所得进行集中管理，保证土地出让收入的合理使用，避免这部分收入使用不合理，使用超标准的现象发生。各地方政府应该积极建立土地年租制，目前实行的土地出让金实质是对土地40-70年使用期的贴现总值，但建立年租制可以缩短土地使用周期，更好地对土地市值进行评估，提高土地出租的效率。

2.加快构建不动产登记体系。加快不动产登记体系的建立，只有对不动产进行完整的登记才是实行房地产税的重要基础。我国政府自2015年初开始实行《不动产登记暂行条例》，随着数据不断完善、全国联网等技术的实现，不动产登记将会越来越完善。

3.加快建立房地产评估机制。我国不动产评估体系应该进一步完善，可以实行机器评估为主、人工评估为辅的办法，以降低人工的失误，最大化保证评估的公正性。地方政府可以讓房地产评估部门与税务局进行协作，互相监督，并建立处罚制度，定期对既往评估件进行抽查，以保证工作人员在房地产评估过程中的准确度及公正性，防止在此过程中有人利用职务之便给出不公正的评估结果，影响人民或地方政府的利益。

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[责任编辑：王凤娟]