房地产开发企业土地增值税纳税筹划方法探讨

【摘 要】现在的企业类型多种多样，在这么多的企业中房地产开发企业占比非常大，对国民经济也起到了很大的影响作用。随着十九大提出“房子是用来住的，不是用来炒的”，各大城市政府纷纷出台的限价、限购政策;银行的限贷政策、贷款难，都给房地产企业带来了不小的压力，这些政策势必会影响房地产行业的发展。除了政策的因素还有物价上涨、土地价格上涨、炒房因素等，这些都会影响房地产企业的利润和发展。

【关键词】房地产开发企业;纳税筹划;土地增值税

1、利用税收优惠政策进行纳税筹划

1.1对建造普通标准住宅的税收优惠政策

纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20%的可以免征土地增值税;增值额超过扣除项目金额之和20%，应就其全部增值额按规定计税。显而易见，临界点就是20%，未超过20%则不用交税，超过则全增值额缴纳。20%其实给纳税者提供了很大的免税空间，这个提升的空间的出现，企业将可以利用这个空间进行对自身的纳税筹划。

“普通标准住宅”是指按所在地一般民用住宅标准建造的居住用住宅。高级公寓、别墅、度假村等不属于普通标准住宅。普通标准住宅与其他住宅的具体划分界限由各省、自治区、直辖市人民政府规定。

对普通标准住宅的规定，享受优惠政策的住房原则上应同时满足一下条件：住宅小区建筑容积率在1.0以上、单套建筑面积在120平方米以下、实际成交价格低于同级别土地上住房平均交易1.2倍以下。各省、自治区、直辖市要根据实际情况，制定本地区享受优惠政策普通住房的具体标准。允许单套建筑面积和价格标准适当浮动，但向上浮动的比例不得超过上述标准的20%。

对于纳税人既建普通标准住宅又搞其他房地产开发的，应分别核算增值额。不分别核算增值额或不能准确核算增值额的，其建造的普通标准住宅不能适用这一免税规定。

1.2对国家征用收回的房地产的税收优惠政策

因国家建设需要依法征用、收回的放待产，免征土地增值税。

“因国家建设需要依法征用、收回的房地产”，是指因城市实施规划、国家建设的需要而被政府批准征用的房产或收回的土地使用权。因城市实施规划、国家建设的需要而搬迁，由纳税人自行转让原房地产的，比照有关规定免征土地增值税。

1.3企业改制转让房地产的优惠政策

对于以房地产进行投资、联营的，投资、联营的一方以土地（房地产）作家入股进行投资或作为联营条件，将房地产转让到投资、联营的企业中，暂免征收土地增值税。对投资联营企业将上述房地产再转让的，应征收土地增值税。

2、分散收入筹划法

2.1通过多次签订售房合同实现收入

如上述所说的，将装修单独签订一个合同，可以免除装修的金额缴纳土地增值税。不仅仅只有装修，现在的房地产开发企业还对房地产进行设备的安装等，这些合同可以多次签订。分开成多次签订，其实是将总金额拆分成了一小块一小块，其本质上总额是不变的。根据现在的土地增值税的相关法律，房地产开发企业所签订的销售合同是需要缴纳土地增值税，但是签订的关于设备安装、装饰装潢等合同是不需要缴纳土地增值税的，他们所需缴纳的是增值税，其税率低于土地增值税的税率，自然就达到了节税的作用。

2.2开发项目分开核算实现收入

当前的房地产行业专指有差异的消费水平、收入水平的消费群体，建造的房地产也不同，可以划分为普通住宅型、豪华住宅型、超豪华住宅型等多种类型，对于不同的类型，给予的税收优惠和征税力度都是不同的。根据上文，可知普通标准型住宅是有优惠政策的，只要它的增值额没有超过扣除项目金额的20%，可以根据优惠政策免土地增值税。因此企业将同一批的房地产按照一定条件划分成不同的项目，是可以利用这个方法为企业减轻税负，从而增加它的收入。

3、成本费用筹划法

3.1适度加大建造成本实现纳税筹划

土地增值税是针对销售收入减去可扣除项目金额的增值额来征收的，也就是说可扣除项目金额越多，缴纳的税反而会越少，它们是呈反比趋势的。鉴于消费者的收入的增长，不光对房地产提出要求，对居住的环境、配套的设施都有了越来越严格的需求。对此，房地产开发企业为了提高竞争力，在可接受的范围内，加大对与居住环境、公共配套设施的投入，在对房地产精装修后也改善着住房的环境绿化。当成本增加时，房地产开发企业也可以将出售价格提高，并且建造成本时可扣除项目金额，可以降低土地增值税纳税额，甚至免征。

3.2期间费用移位法

期间费用在项目工程来看就是直接组织、管理开发项目发生的费用，且目前是没有严格的边界规定，而在在会计人员来看就比较严格，专指三大期间费用：管理费用、销售费用和财务费用。如此，就为纳税筹划提供了巨大的发展空间。在实际项目开发中，关于项目的技术支持、后勤保证等费用与公司总部的关系含糊不清的，有些费用的列支介于三项费用与开发间接费之间。税法对三项费用的税前扣除标准笼统规定为10%，这就为纳税筹划提供了较大的空间。例如，我们可以在企业组织结构上想开发项目倾斜，把能划归开发项目的人员尽量划入项目编制，把本应由三项费用开支的费用，计入开发间接费，加大了建造总成本，也就提高了扣除项目金额，降低了增值率。

举例说明，假设一家房地产开发企业开发一批房地产，其中建造成本为1300万，销售收入为2250万元，同时，该家房地产开发企业增加了建造成本就等于增加了可扣除项目金额，可扣除项目金额的增幅为建造成本的1.3倍，并进行了不影响当地政府规定房地产开发费用允许扣除比例为10%的纳税筹划：将原属于公司旗下的人员放在了开发项目之中，此举动降低了公司的期间费用50万。与此同时增加了开发间接费用50万。由此增值率会降低，达到纳税筹划的目的。

3.3利息费用的筹划法

开发企业为建造开发产品借入资金而发生的符合税收规定的借款费用，属于成本对象完工前发生的，应配比计入成本对象;属于成本对象完工后发生的，可作为财务费用直接扣除。

开发企业向金融机构同意借款后转借集团内部其他企业、单位使用的，借入方凡能出具开发企业从金融机构取得借款的证明文件，其支付的利息准予按税收有关规定在税前扣除。

根据上述规定，可以将借款费用直接计入“开发成本——开发间接费”中。这样做，就以1.3：1的倍数加大了扣除项目金额，降低了增值额和增值率，达到不交或少交土地增值税的目的。

4、将房地产开发与销售分离，成立销售公司

通过设立销售公司能够加强对营销业务的管理，同时，还可以将土地增值额一分为二，从而降低增值额和增值率，达到不交土地增值税或者少交土地增值税的目的。由于设立销售公司，多了一道销售环节，从而增加了广告费、业务宣传费、业务招待费等的税前扣除额，减少了应纳税所得额，降低所得税税负。国家相关文件规定房地产开发企业要按预收房款的一定比例计算预计营业利润或当期毛利额，预交企业所得税，但并没要求房地产销售公司预交所得税。从这点讲，设立销售公司可以递延缴纳企业所得税。

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作者简介：徐一千（1968—），女， 吉林省德惠人，吉林建筑大学教授， 硕士学位， 研究方向：税收。