A公司内投资性房地产公允价值计量模式的应用

摘  要：投资性房地产公允价值计量模式能更好的体现投资性房地产的市场价值，反映公司的盈利能力。本文将从使用成本模式与公允价值计量模式的差别出发，比较不同模式对企业利润的影，分析每个计量模式自己本身的特点和公允价值计量模式应用的优缺点。并以深圳市国际企业股份有限公司为研究对象，研究其在2012年实际应用公允价值计量模式的方式和对其企业的影响，探讨公司变更计量模式的原因，分析公司的财务状况是否得到改善和采用公允价值模式给公司具体带来的影响。

关键词：公允价值;投资性房地产;计量模式

一、成本模式与公允价值计量模式

成本模式与公允价值模式会对企业利润产生不同影响。以投资性房地产为例，投资性房地产的后续计量可采用成本模式和公允价值模式。

从折旧和摊销角度，若采用成本模式，需要对投资性房地产计提折旧或摊销，如果发生减值，还要计提跌价准备，致使资产账面价值减少，费用增加，进而减少当期利润。而采用公允价值计量模式，不必对投资性房地产计提折旧或摊销，减少当期费用，从而增加了当期利润。

并且一旦改变计量模式，以投资性房地产的公允价值为基础调整账面价值，首先会使资产账面价值增加，另一方面因将资产的增值计入当期收益，此项收益虽然没有产生实际的现金流，却构成了企业利润的一部分，从而大大提升了企业的利润。

投资性房地产采用公允价值计量模式时也有弊端，公允价值计量模式下，期末要将公允价值与账面价值的差额计入公允价值变动损益，最终反应在利润表中，就会产生利润下降的风险。采用成本模式时，需要对存在减值迹象的，进行减值测试，计提一定得减值准备。并且资产减值损失一经确认，在以后期间不得转回。

其次，采用公允价值计量模式使抵扣所得税减少，导致公司现金支出增加。在成本模式下，新会计准则和税法的处理基本一致。但在公允价值模式下，二者存在明显的差异。如果对公允价值计量后调增的当期收益征收所得税，无疑增加了公司的税负，公司就会权衡公允价值模式下给公司带来的收益与增加的税负之间的利益关系，来作出是否采用公允价值模式的选择。

二、变更计量模式对企业的具体影响

为了具体分析公允价值计量模式在企业中的实际应用和带来的影响，本文选取了房地产业的深圳市A股份有限公司为对象来做具体分析，在2012年该企业为了更准确地反映公司持有的投资性房地产的价值，增强公司财务信息的准确性，便于公司管理層及投资者及时了解公司真实财务状况及经营成果，该企业从2012年1月1日起将投资性房地产的后续计量模式，由成本计量模式改为公允价值计量模式。

从深圳证券交易所网站的资料来看，在2012年，该企业是一支ST股票即特别处理股票，说明其在2012年出现了财务状况，也是在这种情况下，该企业选择了变更投资性房地产的后续计量模式，在2014年，改善了财务状况，由此可以猜想是由于变更了资产计量模式，使利润增加，帮助企业摆脱了困境，缓解了退市的压力。

从2012年和2013年的年报来看，该企业投资性房地产占所有资产的比例有大幅提升，如表一。

由表一可看出该企业投资性房地产占总资产比例增加了94.97%，在采用公允价值计量模式之后，投资性房地产的价值急剧增加，给企业带来利润的增加。2012年到2013年的净利润也的增加情况如表二。

由表二可见，改变投资性房地产的计量模式，使得该企业一下扭亏为盈，使其不至于退市。

除此之外，还发现2013年的年报中，存货开发成本转入投资性房地产，引起了公允价值变动。在2012年，该企业的公允价值变动损益是597714.00，在2013年是5458410339.63。这也是导致其利润直线上升的一个方面。

再看2014年的年报，净利润又变为了-5428000000，再次成为亏损企业。究其原因，由于资产计量模式从2012年变更，重新计算投资性房地产的账面价值才导致2013年净利润增加，而其企业内部实际的经营状况仍然不好，所以在2014年，若房价没有剧烈变化，则投资性房地产公允价值变动不大，没有了这一方面的利润增加，所以企业仍然亏损。

三、对公允价值计量模式的完善

综上所述，变更投资性房地产计量模式，能够使企业“起死回生”，但是实际上，这只是管理者为了避免企业退市采用的手段，对投资者来说，可能会被表面的财务数据所蒙骗，而不知道其真实目的，所以对于企业是否可以采用公允价值计量模式，需要政府加强监管，多关注企业变更计量模式背后真正的原因。

虽然公允价值计量模式能够更好的体现投资性房地产的市场价值，但是许多企业由于公允价值计量模式的不可逆性，应用并不广泛，为了鼓励使用这一模式，还应该降低运用公允价值的门槛，如果房地产市场价值骤降，账面减损严重，资产贬值加重，又不能调回成本模式，所以应该降低门槛，减少企业采用公允价值的顾虑。其次，许多企业不愿使用公允价值计量模式的原因使需要花费请人测量资产价值的费用，所以应该改善市场环境，使得公允价值较易获取，减少企业获取信息的成本。

参考文献

[1]裘宗舜，夏炎.投资性房地产为什么不愿采用公允价值后续计量模式.[J]金融与经济，2007-12.34-38

作者简介：钟巧（1996—），女，汉族，重庆市人，会计硕士，单位：重庆理工大学会计学专业，研究方向：财务会计。