房地产企业如何应对“营改增”

摘  要：在“营改增”政策实施之前，我国税收主要包括增值税和营业税，对企业来说税负压力较大。为了改善这一情况，促进市场经济良好发展，我国政府开始全国实施“营改增”政策。而由于房地产企业的特殊性，其财务管理工作随之发生了巨大的变化，如何在“营改增”背景下做好财务管理是房地产企业需要重点考虑的问题。基于此，文章就“营改增”对房地产企业财务管理的影响进行分析，并提出了几点管理策略。

关键词：营改增;增值税;房地产企业

土地增值税在“营改增”之前是地方税收中的一个小税种，其占地方税收收入比重低，且因征管程序复杂、难度较大，地方税务机关有限的征管力量一定程度上没有深挖此项税源。但“营改增”之后，地税机关失去了第一大税源“营业税”，征管范围变窄，为完成税收任务只能“精耕细作”深挖存量税源。加之从2016年以来逐步火爆的房地产市场，土地增值税作为之前未被深挖的税源必然会引起地方税务主管机关的高度重视。特别是在具体实践中，土地增值税曾把许多房地产企业推上风口浪尖，具有代表性的就是2014年央视两次报道的知名房企“欠税门”及其引发的争论和社会关注，十余家上市房地产企业为此发布公告，对市场和企业形象造成了很大的影响。由此可见，房地产企业做好土地增值税的日常管理和纳税筹划，增强在土地增值税税收实践中把控不确定性问题的能力，对房地产企业具有十分重要的意义。房地产企业要通过加强日常管理、完善内控制度、打造专业化的财税人才队伍、做好纳税筹划等方面加强土地增值税管理和风险防控，从而帮助房地产企业减少纳税成本、控制税收风险。

土地增值税是以纳税人转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物所（以下简称转让房地产）取得收入的增值额为征税对象，依照规定税率征收的一种税，土地增值税实行四级超率累进税率。改革开放前，我国土地一直为无偿、无限期的行政划拨方式使用，这种方式没有发挥土地这一稀缺资源的价值和效益，与社会主义市场经济发展的客观要求不相符。1987年，我国对土地使用制度进行了改革探索，允许在国家保留土地所有权的前提下，通过拍卖等方式以一定价格，将土地使用权按规定年限和用途出让给使用者。这一根本性改革，确立了市场配置土地资源的新制度，为我国房地产市场的建立和迅速发展提供了基础。但是迅速被激发的市场需求加上相关配套制度的缺失，使得房地产市场在之后的一段时间内持续升温，土地炒卖严重，部分地区房地产出现泡沫，影响到了国民经济的良好运行。为了扭转这一局面，规范土地和房地产市场交易秩序，合理调节收入分配，增加土地收益，国务院于1993年12月13日公布了《中华人民共和国土地增值税暂行条例》，土地增值税从1994年1月1日起开始在全国范围内征收。土地增值税开征24年来，随着房地产市场的发展壮大，其占地方财政收入的比重逐年增加，作为税收手段调节房地产市场的作用逐渐显现，维护国家参与土地增值收益分配的职能更被认可。

房地产企业土地增值税管理是一个复杂的、各要素相互联动的系统工程。要使房地产企业能够加强土地增值税的管理和风险防控，使相关利益最大化和风险最小化，就要做好土地增值税日常管理，从项目之初便进行应对土地增值税清算的准备。清算资料准备必须贯穿整个项目，企业要确保账目完善清楚、内部资料衔接顺畅、财务及时入账，避免财务瑕疵。同时，要打破财税专业人员处于企业链条末端的格局，使其提前介入土地增值税清算，理清房地产开发流程，参与项目综合规划与配置，做好纳税筹划。面对特殊问题和情况时，要及时发现、提前处置，注意搜集过程中的佐证材料;要加强风险防控管理，面对制度空白寻求对企业自身最有利的解决方案，并做好与税务机关沟通说明的准备。最后，培养专业化的财税人才队伍，做好这一土地增值税管理和风险防控中至关重要的基础工作。

土地增值税是一个税制设计存在空白和不合理，且要素不明、可操作性不强的“先天畸形”的税种。但国家需要土地增值税履行维护国家参与土地增值收益分配、调控房地产市场、调节收入差距和增加地方财政收入的职能，所以土地增值税在一定时期内会长期存在。而由土地增值税缺陷而来的制度漏洞和涉税风险，需要房地产企业高度重视予以解决和防范：

（1）税务机关对土地增值税的征管必将强化。房地产企业要做好土地增值税征管力度大幅加强的准备。

（2）土地增值税存在严重缺陷，且土地增值稅清算存在明显不确定性。房地产企业须充分把握土地增值税的特殊性，明确土地增值税的缺陷和政策空白，熟悉各省土地增值税的不同规定，有针对性的进行风险防控和个别情况处理。

（3）房地产企业要建立一个完整严密的、各要素相互联动的土地增值税管理系统工程。做好日常管理、清理内部阻隔、打破财务末端格局，以此作为做好土地增值税管理和防范相关涉税风险的有效手段。

参考文献

[1]田志伟，胡怡建.“营改增”对各行业税负影响的动态分析——基于CGE模型的分析[J].财经论丛，2013（04）

[2]赵晖.“营改增”改革对房地产企业未来影响的研究[J].财会学习，2013（06）

作者简介：何婧婷，女，汉族 籍贯成都，学历本科，成都金控融资租赁有限公司，工作人员。