房地产企业会计核算规范管理

■ 段冉（安徽省投资集团控股有限公司）

一、概述

（一）目的和意义

房地产企业因其开发周期长、投资额大、涉及业态多等特点，对财务核算的要求较高，为加强公司会计管理，建立规范的会计核算工作流程，提高会计工作的质量和水平，充分发挥会计的职能作用，更好地为公司经营决策和经营管理服务，特制订本规范以实现以下核算目标。

（1）真实反映公司的资产、负债、损益情况；（2）会计科目的使用符合业务实质及会计准则的规定；（3）科目辅助项设置满足管理需要；（4）成本分摊及结转工作准确、及时。

（二）职责分工

（1）建设部门：确保在建项目资产安全；负责及时提供相关结算资料，提交项目决算依据，协助财务部门提供完工产品分摊依据，配合财务部门做好资产清查及其他涉及事项等。

（2）运营部门：负责租售定位区域及面积划分；及时提交销售信息资料，建立成品明细台账，定期与财务部门核对一致；建立有效的收款机制，负责回收租售款并及时反馈收款状况；配合财务部门做好资产清查及其他涉及事项。

（3）财务部门：严格按照企业会计准则要求，规范会计处理，做好成本的明细核算；负责完工产品及产成品结算处理，确保资产准确核算；负责组织实物资产盘点，定期进行资产减值测试。

（三）成本核算基本程序

（1）根据园区业态项目特点，确定成本核算对象。（2）根据企业核算管理要求设置成本核算会计科目，核算和归集开发成本及费用。（3）按受益原则和配比原则，确定应分摊的分配方法及标准，开发成本在各成本核算对象之间进行分配。（4）根据建设部提供的竣工验收资料，正确结转完工的开发产品成本。（5）根据运营部提供的租售定位及销售信息资料设置成品明细辅助账，正确结转相应产成品成本。

二、成本核算管理

（一）账务设置

1.会计科目设置

本文仅针对房地产企业成本核算的特殊性，详细分析具体成本类科目核算科目，其余类别科目核算可参照一般会计准则，在此不再赘述。

（1）开发成本：核算已开工但尚未办理竣工验收手续的、以出租或出售为开发目的的物业成本。设置二级科目分别为：土地获得价款，前期开发费，基础设施费，建筑安装费，配套设施费，开发间接费（结转），成本预提及结转。

（2）开发间接费：核算直接经营组织、管理开发项目发生的各项费用，设置二级科目分别为：资本化借款费用，营销设施建造费，工程管理费，行政管理费。

（3）库存商品：核算已办理竣工验收手续、待出售的物业。

（4）投资性房地产：核算已办理竣工验收手续、用于出租或自行经营的物业。

（5）固定资产：核算已办理竣工验收手续、公司自用的物业。

（二）辅助核算设置

按项目业态设置辅助核算，根据方案包括拟开发土地、一期、二期、业态A、业态B等（后期按规划设计可按楼号进行确定）；成品包括库存商品及投资性房地产，辅助核算按照面积（平方米）与项目业态同时设置。

（三）成本费用的归集

核算归集方法包括：

（1）成本的直接归集：能够分清成本核算对象的，可直接计入相应成本项目，包括基础设施费，建筑安装费，配套设施费等。

（2）成本的间接归集：由两个或两个以上的成本核算对象负担的开发成本，如土地获得价款，前期开发费，开发间接费等；可根据实际发生数按各成本核算对象的建筑面积分配计入各成本核算对象。另，土地获得价款若存在项目储备且尚未动工的土地，可设置“拟开发成本”辅助核算，待项目整体或分期开发时，按照实际开发土地面积结转至“开发成本--土地获得价款”的相应业态辅助核算。

（四）成本费用的分配

分配方法：土地获得款按占地面积法进行分配，其余成本按建筑面积法即按已动工开发成本对象建筑面积占开发用地总建筑面积的比例进行分配。成本分配根据科目类型分别结转：年度末通过“开发间接费”二级科目核算的成本费用，结转至“开发成本－开发间接费”科目。完工结算时，通过“开发成本”二级科目间接归集的成本项目，辅助核算未明确至具体业态。

（五）结转完工成本

（1）完工产品的界定：根据国税[2009]31号文件规定，开发产品符合下列条件之一的，视为已经完工。

①开发产品竣工证明材料已报房地产管理部门备案；②开发产品已开始投入使用；③开发产品已取得了初始产权证明。

开发产品开始投入使用是指房地产开发企业开始办理开发产品交付手续（包括入住手续）或已开始实际投入使用。另外国税函[2009]342号明确，房地产开发企业建造、开发的产品无论工程质量是否通过验收合格，或是否办理完工（竣工）备案手续以及会计决算手续，当其开发产品开始投入使用时均应视为已经完工。

（2）完工结算依据是运营部门提供产权备案等相关材料，财务部门将已完工部分结转至产成品，自用部分为公司固定资产。

①项目完工时，编制分配明细表，明确分摊依据，分配金额等内容，根据用途分别通过库存商品、投资性房地产、固定资产科目进行核算。②成本预提：建设部提供施工单位结算报告书与竣工结算报告、审计单位审计报告等（复印件），按该项目预估成本大于开发成本账面金额的差额，记入“开发成本—成本预提”科目的借方。实际结转至产成品时予以冲回。

三、销售结算管理

（一）收入的实现

（1）基本原则遵循《企业会计准则》相关要求，运营部按月向财务部门提供租售明细表，明确面积、状态、销售价格等信息。

①销售阶段收入确认原则：房产企业销售库存商品房，签订了销售合同并取得了买方按销售合同约定的付款证明，待办理完房屋面积复测后，按照不同的销售方式确认销售收入实现条件。②出租阶段收入确认原则：出租开发产品，按与承租方签订的合同或协议规定的承租方付租日期和金额，确认房屋出租收入的实现。

（2）销售收入的确认与销售方式有关，具体情况分析如下：

①采取预售方式销售的，在收到预收款时不确认收入，计入“预收账款”科目，但要预征增值税。②采取一次性全额收款方式销售开发产品的，应于实际收讫价款或取得了索取价款的凭据（权利）时，确认收入的实现。③采取分期付款方式销售开发产品的，应按销售合同或协议约定付款日确认收入的实现。付款方提前付款的，在实际付款日确认收入。④采取银行按揭方式销售开发产品的，其首付款应于实际收到日确认预收账款，余款在银行按揭贷款办理转账之日确认收入的实现。⑤采取委托方式销售开发产品的，应按以下原则确认收入的实现：

（1）采取支付手续费方式委托销售开发产品的，应按实际销售额于收到代销单位代销清单时确认收入的实现。

（2）采取视同买断方式委托销售开发产品的，应按合同或协议规定的价格于收到代销单位代销清单时确认收入的实现。

（3）采取包销方式委托销售开发产品的，应按包销合同或协议约定的价格于付款日确认收入的实现。包销方提前付款的，在实际付款日确认收入的实现。

（4）采取基价（保底价）并实行超过基价双方分成方式委托销售开发产品的，应按基价加按超基价分成比例计算的价格于收到代销单位代销清单时确认收入的实现。

（二）结转产成品成本

根据租售定位，产成品成本结转分为销售成本结转与出租成本结转。

（1）产成品对外出售时，根据不同销售方式确认收入，同时按销售面积及账面价值结转成本；

（2）产成品用于出租时，取得的租金收入通过“其他业务收入”科目核算，根据折旧年限计提摊销成本，通过“其他业务支出”科目核算；自用且尚未出租的产成品折旧通过“管理费用”科目核算。

（3）出租产成品改变用途对外销售时，销售实现时确认收入通过“主营业务收入”科目核算，同时结转“投资性房地产”科目成本，冲销“投资性房地产累计摊销”科目下的余额。