房地产经济和国民经济波动的影响因素研究

■ 崔漠雄（湖南农业大学）

随着我国国民经济的不断发展，人们的生活水平和生活质量也得到了提高，作为社会经济的支柱，房地产经济也得到了很大发展，并在社会经济市场发展中起到了非常重要的作用。我国房地产经济发展一般呈波动趋势，需要通过分析影响房地产经济稳定发展的因素，提出有效的解决措施，从而促进社会经济的高效发展，提高人们的生活水平。

一、影响房地产经济波动的因素

（一）房地产市场中的供需不均衡

供给和需求是房地产市场变动的两个主要影响因素，房地产市场出现的波动是由于供给和需求之间的矛盾造成的。一方面，我国房地产市场中的供需不均衡是由于资金、劳动、技术等生产要素出现了变化，这些生产要素可以影响总供给量，导致总供给量出现收缩或者扩大。另一方面，房地产的需求变化量低于供给变化量也是造成房地产市场出现供需不均衡的因素之一。在这种情况下，政府部门要宏观调控房地产市场的发展，减缓房地产经济的波动情况，从而促进国民经济稳定发展，提高人们的生活质量。

（二）房地产投资带来的影响

房地产市场中，房地产投资是造成房地产经济波动的一个重要原因，被称为“引擎”。房地产行业在大量的房地产投资影响下，逐步扩张，进而进入了繁荣发展的时期，但是如果房地产投资金额逐渐降低，房地产行业将进入萧条时期。此外，房地产投资行业和经济周期之间，是同向共振的，振动的幅度具有一致性。

（三）金融资本的影响

金融学指出，金融资本和房地产市场之间是紧密联系、不可分割的，房地产属于经济密集型产业，房地产行业的发展需要金融资本的大力支持。房地产市场的运营也需要大量的金融资本，金融资本可以促使房地产市场的稳健发展。

（四）土地要素的影响

在房地产开发过程中，一级市场的交易主要由土地部门提供的土地资源来完成，房地产开发商的主要作用是改造土地要素，创造出新的商品。土地要素的会影响着房地产开发商的市场竞争力，也是造成我国房地产行业波动的一个因素。

（五）政策带来的影响

我国政府相关部门通过调研房地产行业的发展和运行，结合国民经济发展的实际情况，制定了许多惠民利民的政策，并要求各企业和单位认真落实相关政策，严格按照法律法规经营贸易，这就是政策影响。政策影响着房地产行业的交易数量，造成了房地产经济的波动。比如，我国相关部门出台了公租房政策，这一政策要求各地政府按照实际情况，将房地产市场中的部分房屋作为公租房提供给人们使用，这个惠民政策既满足了人们对于住房的需求，又减少了房地产总量，在这个过程中，房地产价格出现了一定程度的波动，国民经济随之也发生波动。

二、应对房地产经济波动的有效措施

（一）重视市场调研活动

相关部门要大力进行市场调研活动，通过实地考察和探访了解房地产市场的真实情况，从而清楚的了解市场定位，制定有效措施来促进房地产经济的稳定发展。一般来说，投资主体结构会影响未来的市场周期发展情况，市场周期发展的价值将会在投资中最大限度的发挥出来。目前我国房地产市场中，职责界定尚不明确，缺少健全的预防风险机制，这些因素导致房地产经济呈波动趋势。为了健全房地产市场相关规章制度，维持房地产经济的稳定发展，需要重视房地产投资的规模，通过分析和研究，确定合理的投资规模，让投资规模符合经济发展的趋势。这一过程中，房地产开发商要明确市场定位，按照市场调研的实际情况，设计合理、科学的房地产开发方案，促进房地产经济的健康发展，减少了房地产市场中的风险问题，让房地产行业更加繁荣发展。

（二）完善房地产投资制度和政策

相关部门需要按照房地产市场的经济现象，制定科学、合理的房地产投资制度和政策。一些国有企业产权不清，风险防范措施尚不完备，在投资主体结构发生变化的条件下，容易出现房地产经济大幅度波动的情况，房地产周期也将发生变化。应当重视房地产投资规模的变化，在合理确定房地产投资比例的同时，宏观调控房地产市场的发展趋势。此外，要规范政府部门的投资情况，在重视房地产行业开发的基础上，控制房地产行业的投资方向，让房地产开发商合理利用土地资源，从而调整房地产经济的波动情况。

（三）规范土地市场的交易

国家相关部门应当重视土地市场的交易情况，控制土地市场的总量，出台一系列详细政策来管理土地租赁工作，按照相关政策和规章制度，统一管理土地使用权和所有权，科学合理的规划土地使用方向，并监督土地的用途，严格把控行政拨用地审批情况，确保房地产行业合理利用土地资源。还可以通过招标拍卖的方法，完善传统土地让出制度，在房地产市场中进行拍卖和招投标，这有利于提高土地资源的使用率，减少土地让出工作中的贪污腐败现象。同时，政府部门应当开放土地转让市场，宏观调控城市的土地使用权，让土地资源得到优化和重置，从而降低房地产市场的经济波动幅度，提高人们的生产和生活水平，也有助于国民经济的快速发展。房地产开发金融体系是房地产行业中非常重要的一项内容。房地产开发的过程中，要严格把控融资体系，创新并完善房地产开发金融制度，一方面要大力建设传统的商业银行贷款和房地产信托等金融形式，另一方面还要创新融资体系，在顺应时代发展的潮流中建设多元的金融融资系统。同时，还要创新住房消费融资制度，除了传统的政府优惠政策、商业按揭贷款和住房合作基金等住房消费融资渠道外，还需要扩充融资渠道，创造新的融资方式，实现住房消费融资渠道的多元化。此外，重视住房抵押贷款证券化的发展，通过合理利用住房抵押贷款证券化，规避房地产市场的相关风险，提高资金的流动性，创造更大的经济收益，让房地产行业得到长远的发展。最后，对于住房金融管理制度，需要创新房地产投资模式，建立完整、合理的投资渠道，让房地产行业得到政策和制度的支持，优化房地产投资环境，提高房地产经济的发展，促进人们的生产和生活质量。

（四）健全房地产开发金融体系

三、结语

综合上文所述，作为我国国民经济的重要组成部分，房地产经济的发展速度不断加快，已成为社会经济市场的支柱。稳定的房地产经济可以提高国民的生活水平，改善国民的生活质量。因此，要高度重视房地产经济的稳定增长，仔细分析影响房地产经济波动的因素，深入研究其中的关键之处，群策群力，通过有效的措施和方法，及时控制房地产经济的发展，将房地产经济的波动控制在一个有效范围内，在不断提高人们的生活质量的同时，从而促进我国经济的高速发展。