我国境内个人海外投资购房的现状问题及监管

周锦巍

随着我国经济的不断发展，越来越多的高净值人群通过投资移民、海外购房等方式将资产进行全球化配置，对我国目前现行的个人境外投资政策造成冲击。为了探索数以千亿美元的个人境外投资规模的形成原因及汇出渠道，对美国、澳大利亚等主要投资移民国家近几年的移民人数、购房总量进行分析，并对部分移民中介机构进行了调研，就目前我国个人境外投资资金游离于监管之外的现状及存在问题提出了相关建议。

一、我国高净值人群数量及投资偏好

《2018中国高净值人群数据分析报告》显示，2018年我国拥有可投资资产600万元以上人群（高净值人群）已达197万人，可投资资产规模65万亿人民币。在资产配置中，呈现以下三个显著特点：一是注重全球资产配置，以财富保值、品质生活为目的;二是家族企业主偏好移民投资，注重财富传承;三是通过境外购房、股权投资等进行风险隔离和股权重构。在高净值人群中，财富的保值、增值、传承以及风险隔离为资产配置的主要目的。因此，投资移民、境外购房以及境外股权投资成为该人群实现资产全球化的重要投资手段。

二、我国投资移民及境外购房现状

1.投资移民。目前我国居民选择投资移民排名前五的国家有美国、澳大利亚、加拿大、英国及新加坡。①美国投资移民。2006年3月至2012年3月，美国共批准1.47万件投资移民案，获得签证的一半为中国大陆居民。从2013年开始，中国高净值人群申请美国投资移民进入一个高峰期，超过70%的移民申请来自中国大陆。下表为美国移民局统计数据。

2018年之前美国EB-5投资限额为50万及100万美元，而从2018年开始，最低限额调整为135万及180万美元。数据显示2018年中国大陆申请EB-5的签证的数量已达10万份。

②澳大利亚、加拿大、新加坡等国家的投资移民政策与美国类似。其中：澳大利亚188投资签证，最低投资80万澳币，移民评分需65以上，而最高等级500万澳币投资移民则无任何限制。据澳大利亚移民局数据显示2013年至2016年，中国大陆获得投资移民签证分别为834人，1124人，1083人，1865人，2017年超过2500名中国大陆居民获得该签证。其中188C类签证投资限额为500万澳币，超过90%的申请者来自中国大陆。

2.境外购房。①美国是中国大多数房地产投资者的首选之地。据美国房地产经纪人协会（NAR）最近发布的《2017年美国住宅房产外国买家报告》（以下简称《报告》），在2016年4月至2017年3月的统计周期内，中国购房者成交金额超过加拿大、英国、墨西哥和印度，继续保持美国海外购房群体中的“第一大买家”地位，已经连续四年，成为美国住房最大的海外买家。该报告称，2016年4月至2017年3月中国购房总成交额达317亿美元，比上年的273亿美元上升了16%，也超过前年的286亿美元，创下历史新高，购房数量也超过4万套。不过，NAR只统计二手房市场，还存在大量的一手房交易，所以实际购房数量及金额远不止上述数字。②澳大利亚紧随美国之后是中国人海外购房的第二大国家。来自瑞士信贷的数据显示，海外购房者在新南威尔士州新建住房市场上的份额占到了四分之一，其中90%都来自中国。维多利亚州和昆士兰的房地产市场上的外国买家占比分别为17%和8%，几乎也都是中国人。据澳洲外国投资审查委员会批准的数字来估计，在2018年来自中国的买家在澳洲购买住宅的总值达到200亿美元。

三、我国目前个人境外投资政策分析

目前我国个人境外投资包括以下几种形式：一是通过合格境内机构投资者（QDII）向境外进行固定收益或权益类等投资;二是境内个人通过在境外设立特殊目的公司进行权益投资;三是境内个人通过所属公司参与境外上市公司员工持股和认股权证;四是个人移民财产转移。

个人投资者参与QDII投资只能依托金融机构所取得的境外投资额度内间接投资境外证券，且QDII投资额度及收益有限，难以满足个人投资需求。而境内个人以投融资为目的，通过在境外设立特殊目的公司，则必须在融资后有返程投资才能获得批准，而对大量的非特殊目的公司的投资需求则无相关政策支持。个人移民财产转移则是针对已经移民国外的自然人，即先移民，再将境内资产转移移居国。无法满足目前的投资移民需求，即先转移资产再移民。

四、存在问题及影响

根据从网上资源及境外官方渠道获得的上述我国移民人数以及购房数据，以2018年我国居民投资移民美国及投资购买房产为例，7516名投资移民（按照最低50万美元限额计算）需对外付汇37.58亿美元，购买二手房产需付汇317亿美元。超过350亿美元付汇通过分拆、地下钱庄、虚假跨境贸易等手段完成，而这一数据仅为2018年我国境内居民投资移民至美国以及二手房交易市场数据（未包含一手房数据）。再加上境内居民境外购买保险，投资境外证券市场、衍生品以及各种私募基金，我国境内居民每年境外投资资金可达千亿美元。面对规模如此庞大的个人境外投资，从外汇管理的角度出发，存在以下问题。

1.境内高净值群体的境外投资需求日益增长，冲击现行外汇政策。我国高净值群体的增长速度以每年超过10%的速度增長，而该群体对于全球化资产配置的需求也随着经济发展以及市场开放不断深化而高涨。海外资产配置，成为高净值人群、甚至普通居民的理财热点。

2.相关部门无法掌握我国投资移民及海外购房数据。首先，我国境内居民境外投资数据目前仅能从互联网以及被投资国家提供的官方数据进行分析，导致基础数据的详实程度以及覆盖率不够，且无具体明细数据。其次大量资金通过非法渠道汇出，不仅增加了投资者成本，风险隐患也较大，同时扰乱了正常的外汇市场秩序，造成我国跨境外汇数据失真。

3.移民中介公司与地下钱庄相互勾结。部分中介公司不仅为客户提供移居国移民政策以及介绍境外房产中介，同时还负责为客户提供资金汇出渠道，形成了完成的产业链。这种合作方式严重影响了我国个人境外投资政策的施行，同时也为洗钱活动提供了新的渠道，使其逃避法律法规的监管。

五、思考与建议

1.外汇管理政策存监管“空白”，亟待完善解决。我国居民个人境外投资已形成了既定规模，而外汇管理政策存监管“空白”，为有效帮助居民个人资产保值、增值以及多元化的投资需求，建议逐步有序地将境内个人投资移民及境外购房等领域的投资资金纳入现有外汇监管体系，以实现数据可控、总量可控以及风险可控。一是数据可控。出台《境内个人境外直接投资管理办法》及实施细则，确定个人境外投资在投资移民及境外购房等领域的合法地位，细化个人境外投资的具体操作规程及后续资金进出监管要求，实现个人境外投资业务在外汇局监测统计之内。并对已出境的“制度外”投资资金进行补登记，将个人境外投资资金与非法外流资金加以区别。二是总量可控。与QDII投资额度的管理理念一致，设定个人境外投资额度年度总量控制，对投资移民人数或投资总量进行限制。投资者提交投资移民、境外购房或投资项目申请、境内资金来源、缴税凭证、个人征信数据等证明文件，符合要求或评分较高的申请者优先获得投资额度。三是风险可控。将个人境外投资移民及海外购房纳入外汇监管体系，有利于掌握第一手的个人境外投资数据，使之受到国内相关法规的监管以及国内外相关法律的保护;避免中介机构向第三方泄露或出卖投资移民及海外购房投资者的个人资料，保护公民个人信息;鉴于我国目前个人境外投资的市场已经形成千亿美元的规模，及时将其纳入外汇监管部门的监测范围，增强对资本流出的监管能力，更好的防范和化解金融风险。

2.加强对移民中介机构的现场检查，严厉打击通过分拆及地下钱庄转移资金的行为。在目前个人境外投资政策下，人民币资金用于投资移民及境外购房在正常渠道下并无可操作性，但客观上又存在规模庞大的投资移民及海外购房群体，因此移民中介公司在其中起到了关键作用。移民中介通过为投资者提供境外投资服务，与地下钱庄暗通款曲，滋养着数以千亿美元的非法换汇渠道。建议对移民中介及海外房产中介进行调查，一是统计境内投资移民总量及海外购房规模;二是对中介公司进行现场检查，从购房者的境内人民币资金划转渠道发现钱庄的代理企业，严厉打击通过分拆及地下钱庄转移资金的行为。