物业管理服务价格管理体制改革问题的分析

曾建文

（深圳市宝晨物业管理有限公司，广东 深圳 518102）

引言

物业的定价向来关乎每个市民的切身利益，而在如今物业行业价格管理改革不断深化的市场化浪潮下，仍然存在着许多挑战等待被克服。

一、概况

各行各业都存在服务价格管理体制，小到日常生活用品，诸如蔬菜，大到如石油等的定价，而定价关系着国计民生，与每个老百姓的日常生活息息相关。物业管理行业自然也有其自身的定价机制。但是同其他各行业的定价规则一样，都主要分为三种。

第一种主要是指政府主导定价，这种方式主要是指事先由物业公司相关部门向政府的物价部门来申报相关服务所需要的大致费用，在申报了相关费用之后，政府部门需要听取各方面的意见，比如物价行业协会相关部门的意见以及物业公司的意见，充分听取了相关的意见之后，政府的物价部门最终决定价格的制定。当然，这种定价方式主要局限在日常生活用品上，在物业管理行业来说，采用政府定价的主要是一些基础的服务项目。在这种定价方式下，对价格采取的调控方式主要是政府方面的法律或者行政手段。第二种主要是指政府指导定价，顾名思义，这种方式指的是政府起指导作用，而不是制定主体，在这种情况下物业公司需要在政府给定的范围内制定价格，最后向物价部门申报，然后由其审批。这种定价方式主要是依靠两只手的结合，即宏观调控与看不见的手也就是市场经济的结合产生作用[1]。第三种定价方式则指的是由物业公司自己定价，在这种情况下，由物业公司自己与业主协商决定价格，然后报政府备案，使用经营者定价的项目主要是一些附加项目或者增值项目，而不是最基础的服务项目，因此，是由市场经济主导的，政府不参与调控。

二、当前物业服务价格管理体制存在的问题

在市场经济与政府调控的大背景下，物业行业的定价管理为这个行业的发展有着积极意义。但是在运行了这么长的时间后，也难免出现一些不可避免的弊端。

（一）在经营者定价模式的附加服务项目中，难以实现公平竞争

原则上经营者定价模式中，物业公司是应该和业主进行充分协商，以达成协议，按照市场供需决定关系，但是实际上业主是基本没有机会选择的，由于地域的限制，物业公司是固定的，只能选那一家，这并没有给客户可以选择的权利，最终的结果就并不是物业公司之间可以公平竞争，而是各自垄断，虽然还要报物价部门备案，但是这也控制不了太多。所以最终很容易导致霸王条款。

（二）政府定价未考虑社会成本，影响物业服务质量

在基础服务项目的政府定价中，政府都是根据企业申报的成本来定价，这样一来，这就属于仅仅看重个别劳动成本，但忽视了社会成本，好的物业公司就无法因此获利。社会成本才是整个行业需要为物业建设付出的平均努力，这样才会促进物业公司的发展。优秀的公司的个别生产成本是低于社会承办的，所以会盈利，但是政府定价的时候，虽然会听取行业意见，但是总的来说，还是并没有按照社会成本。这样，每个物业公司的盈利刚刚覆盖各自的成本，这样就会导致物业服务与其价格不相匹配，物业公司就没有动力将基础服务项目做大做好以参与市场竞争，业主也就无法享受到高质量的基础物业服务。

（三）相关立法执法机制不完善

当前针对物业服务收费的规定有《物业服务收费管理办法》，这对当前的物业服务的质量状况和基础价格做出了大致规定，但是由于不具备实践性，规定过于笼统，所以实际上并不具有可操作性[2]。因为物业公司往往是按照幅度浮动的上限收取，所以业主和客户并不能收到与价格相符合的服务。同时，由于法律规定的过于空泛，因此一些具体的定价基准、罚金等等都并未被规定其中，现实中就无法按法律规定办事。同时，另外一个重要的问题是，一般执法的依据都是一些规范性文件或者层次较低的法规，由此，必然产生缺乏执行主体以及执法困难的问题。

三、应对策略

（一）适当赋权给物业行业协会

在政府定价或者指导价的范围内，其实可以适当放权给行业协会，因为行业协会相较于政府物价部门会更了解物业管理行业的情况，更有可能做出合理的定价，尤其是在政府不了解相关行业的社会成本的情况下，赋权给行业协会可以使物业企业的价格与服务质量更加匹配，推动物业公司升级服务质量，客户也会有更好的服务体验[3]。

（二）健全相关法律法规

法律法规的健全是加强物业服务定价监管的重要环节，首先要注意的是法律法规要细化，不能出现执法主体不明确的情况。一旦执法主体不明确就会出现执行难的情况，物业行业的定价监管就无法落到实处。同时，应该尽量提高直接法源的相关层级，因为法律的层级太低会使得法律的执行力变低，也会造成有法不依的状况，尤其是如果法律法规仅仅局限在规范性文件上，那么也许就会成为一纸空文。

（三）健全物业企业对内价格管理制度

物业企业除了应该对外积极与地方政府物价部门磋商以外，对内也应该加强管理制度[4]。在当前新的经济形势下，企业对于价格制定的话语权上升，价格管理体制的改革也不断深入人心，那么在企业内部，就应该加强相应管理制度的建设。企业应该有专门的部门和人员研究价格制定与管理，促进企业内部在价格管理方面的专业化和制度化。最重要的一点是，企业应该注意搜集市场价格波动信息以及国家相关法律法规的出台情况，以在企业内部进行相关制度建设，推动定价管理的专业化和制度化。

四、结束语

在新形势下，政策和市场都随时在变，物业行业的价格管理机制也应当应时而变。在市场化的浪潮中，物业公司最要紧的就是在内部加强价格管理制度的建设，以适应市场波动和国家政策的变化，同时，也要不断和外界磋商沟通，以期完善公司乃至整个行业的价格管理体制。