上海房价租金“剪刀差”影响因素研究

罗妍

【摘 要】近年来，我国各城市的住房买卖价格和租金价格涨幅存在越来越大的差异，形成了城市房价租金“剪刀差”，并且明显偏高的房价租金比促使房地产市场警惕房价的泡沫。本文具体以上海市的房价租金涨幅比为研究对象，通过对近十年来上海市住房销售价格和租赁价格的数据整理和计量检验证明上海市房价和租金之间的关系不符合马克思的地租理论和迪帕斯奎尔-惠顿模型。为了研究上海市房价租金“剪刀差”背后的影响因素，笔者收集上海1998-2017年的相关数据，运用Eviews做了实证检验，发现人均可支配收入、GDP和人口先于房价租金比发生变化，且促进房价租金增速比的增长。因此，在上海城市化进程中想要缩小房价和租金涨幅的差异，必须保持经济的稳定增长同时缩小人均可支配收入差距，完善收入分配制度;对于人口因素要进行住房制度改革特别是对于户籍制度的调整，大力培育房屋的租赁市场，以此使上海的住房市场健康有序发展。

【關键词】房价;租金;剪刀差;买租选择

一、引言

上海市作为我国的经济和金融中心，房地产业发展相对来说较为发达并且对于数据的整理较为完善，对于房地产政策的研究和实施落实到位，但是上海房价租金“剪刀差”的情况依旧不容乐观。从新闻报道中可以得知：房价持续火热的上海，住宅租金却出现了与之相反的情况;上海房屋租赁指数办公室近日公布的报告显示，2017年12月，上海房屋租赁指数为1921点，比上月下降6点，环比下降0.33%，降幅较上月扩大0.01个百分点，进入四季度以后降幅逐月微弱扩大。12月租赁指数同比下降0.27%，并且在所监测的所有版块、7种户型的房源租金统计，均有九成下跌。根据王文莉、李祥等学者的长期跟踪研究显示近五年来长三角地区的城市房价租金比在400-500之间，大于国际上通行的房价租金比合理区间200-300。“一套房子出租100年才能回本”就是房价与租赁价格不平衡发展的重要表现，上海的民调显示78.56%的受访群众在经济条件允许的情况下选择购置房屋，而只有15.12%的人能接受租房生活，“剪刀差”的形成不仅涉及经济基本面还有国民的观念思想。

从理论上说，房屋的销售价格与房屋租赁价格密切相关，即销售价格可以视为是资本化，出租方的租金按照财务折现的价值应该与购入房产的价格一致。如果一个地区的房屋租赁价格明显偏低或涨幅缓慢，则说明房地产市场存在较为严重的泡沫。中国的房价租金“剪刀差”存在了十余年不仅没有破灭，并且还有加剧的趋势，在这样的背景下，本文以上海为主要研究的城市样本，对其中起作用的影响因素进行分析和研究。

二、上海房价租金“剪刀差”的实证分析

（一）现状的描述统计分析

2008-2017年上海房地产市场蓬勃发展，这十年上海商品房平均销售价格呈现波动上升的趋势。具体来说，近十年的房价于2017年达到最高点，平均房价为27003元/平方米，与2008年相比上涨了207.87%。2008年至2010年上海房价的涨幅相比较其他年份来说并不明显，这可能受到金融危机带来的产业萧条有关，2009年随着一系列刺激政策来袭，包括降低首付、贷款利率、契税等市场有略微的拉升;2011年到2014年房价浮动上涨;2014年9月开始的连续降息和11月普通住宅标准调整给上海房地产市场带来了利好消息，购房者的热情被点燃;2016年至今上海市贯彻落实“因城施策”的国家政策要求，对房地产市场进行了一系列的调控措施，市场价格小幅度稳步上升。同时，在这十年中上海共有过三次普通住宅标准调整，说明上海的房屋售价不断攀升、政策随着大趋势的发展也随着进行调整，以此避免房价泡沫。

但在上海的房屋租赁市场上，与房价的变化情况相比，普通住宅的每平方米的租金上涨幅度有限。住房租赁价格更好的反映了住房市场消费者的真实需求，因为租赁价格中的投机成分较小。2008年-2017年上海市的住房租金在大体上符合房地产市场的趋势。据上海统计局的统计，现阶段上海房屋租赁市场的实际需求较大，截止到上海市第六次全国人口普查为止，在全市2301.91万常住人口中，外省市来沪常住人口为897.7万人，占39%，与第五次人口普查相比外省市来沪常住人口增长160%，年平均增长率为9.99%。

（二）上海住房买卖市场和租赁市场的计量分析

本文将上海市1998年至2017年的房价、租金的增速比值作为被解释变量，通过参考相关的文献，确立初步的解释变量为GDP、CPI、人均可支配收入、贷款利率水平、建筑成本（元/平方米）、住宅商品房销售面积（万平方米）以及常住人口（万人）。通过对所得数据的相关性检验、单位根检验、协整检验确保所得方程的可靠性，最后进行格兰杰检验。

由于通过实验构造半对数、多项式和反函数形式，模型的拟合优度都不经如人意，最后采用了双对数的形式，即变换后的模型不仅参数是线性的，而且通过变换后的变量间也是线性的，所以本文的实证分析建立在对各变量取对数的基础上。LNFZ：房价、租金的增速比值对数;LNGDP：GDP对数;LNCPI：CPI对数;LNINC：人均可支配收入对数;LNINF：贷款利率水平对数;LNC：建筑成本（元/平方米）对数;LNAREA：住宅商品房销售面积（万平方米）对数和LNPOP：常住人口（万人）对数。

先对变量之间做相关性分析，以此来避免较为严重的多重共线性的问题，因为多重共线性可能产生符号与预期不一致的情况，而影响后续的分析和经济因素研究。相关性分析说明大部分变量之间处于强相关，这可能存在两种原因：1.经济变量在时间上有共同变化的趋势;2.解释变量与其滞后变量同作为解释变量。因此，只有对变量进行逐步回归，最后剩下相关性最高的变量LNINC、LNPOP、LNGDP，选择这三个变量作为因变量构造方程。

其中，α0为常数项，αi为系数项，εi为随机误差项。为了使数据的线性趋势更加显著，对数据进行对数化处理，LN表示自然对数。根据经济学原理，房价、租金的增速比值应该与人均可支配收入、GDP和常住人口（万人）成正相关关系，所以预期符号为正。

然后对数据进行实证分析，实证证明变量之间的关系，对数据进行单位根检验验证数据是否在同阶平稳，进行回归分析、协整检验验证变量间是否存在长期关系，并用格兰杰因果检验验证变量之间的因果关系。

由于经济环境中的数据大部分是不平稳的，如果直接对这些数据进行回归分析可能会出现“伪回归的现象”，即出现谬误回归，因此现需要对原始数据进行单位根检验，本文采用的是ADF检验。由于各变量均是一阶序列单整，因此可以得出两两变量序列的线性组合可能是平稳的，即变量之间可能存在协整关系，运用EG两步法进行检验，协整检验的目的是决定一组非平稳序列的线性组合是否具有稳定的均衡关系，因此，对于解释变量和被解释变量之间是否存在稳定均衡关系进行检验，若通过协整检验，证明变量之间的回归分析不是伪回归。

本文的协整检验采用的是两步检验法，也称EG检验。第一步，用OLS法对回归方程（也称为协整回归方程），对解释变量与被解释变量之间的关系进行回归分析，得到如表1所示结果：

模型的拟合优度检验：调整R2为0.540，模型的拟合优度达到54.00%。t检验：t值为4.824、3.090、2.034，而概率值p值为0.000、0.003、0.046，均小于0.05，因此，在0.05的显著性水平下，变量是显著的。系数值为0.473，人均可支配收入、人口和GDP对房价与租金比的影响是正向的。

第二步，通过残差的ADF单位根检验可得，ADF检验值为-5.587，5%的临界值为-2.700，ADF检验值小于5%的临界值，prob值为0.000<0.05，因此在0.05的显著性水平下，拒绝存在单位根的原假设，即残差项是平稳的，因此，变量具有长期协整关系，LNINC与LNFZ存在稳定均衡关系。

本文在变量具有协整关系时，对变量的原数据进行格兰杰因果检验，选择滞后2阶，结果表明在0.1的显著性水平下，并在滞后2阶时LNINC、LNPOP、LNGDP是LNFZ的格兰杰原因，即人均可支配收入先于房价租金增速比发生变化，且促进房价租金增速比的增长，人口和GDP均先于房价租金增速比变化。这就说明了，经济基本面对于房价租金增速比有着重要的影响。

三、模型结论

本文最后得出的模型公式为：

调整R2为0.540，说明了方程解释了房价租金比值增速变异中的54%。从短期看，这个方程满足要求，尤其是方程中各参数估计值的符号与预期相同，虽然模型的整体拟合优度不是很好，但考虑到房地产市场价格的波动较大，这个结果应该说是合理的。上文的表6明确可看出在0.05的显著性水平下，三个变量是显著的，其中对房价租金比增速影响最速会大的为GDP，在其他解释变量保持不变的情况下，如果GDP增加1%，房价租金比增速增加1.605%;人口因素是次于GDP对房价租金比增速的原因，在其他解释变量保持不变的情况下，如果人口增加1%，房价租金比增速增加0.689%;同理，在其他解释变量保持不变的情况下，如果人均可收入水平增加1%，房價租金比增速增加0.473%。运用杜宾-沃瑟d检验时，从5%的显著水平下，d的临界值du=1.66和dL=1.12。原假设为不存在序列相关，备择假设为存在序列相关，本实验杜宾-沃森检验的结果为3.144>1.66，则不能拒绝原假设，即非序列相关。

四、结论

笔者利用1998-2017年上海的有关数据，运用计量的时间序列进行分析计划以此刻画影响因素对于“剪刀差”的形成，并做出合理解释。本文得到了以下几点结论：

第一，上海市房屋买卖市场和租赁市场发展的不协调，主要表现在上海市的住房买卖发展极为快速，而租赁市场面临着消费者和政策的轻视、渠道和体系的不规范，使上海市居民的住房需求无法有效的从买卖市场转移到租赁市场;

第二，在商品房市场出售的住房和出租房存在地理位置、生活环境和公关服务上的差别，上海市内外环的“剪刀差”情况也有所不同，总体上内环的买卖商品房和出租房市场发展都比较完善，建立了相对互补的关系，而在外环区域房屋租赁市场发展较为缓慢;

第三，本文通过Eviews7.0的逐步回归可知，GDP、人口、人均可支配收入等因素是上海房价租金剪刀差形成的现实条件，同时我们不能忽视预期、偏好以及投机对于上海房屋买卖市场和租赁市场的影响：居民对于房价持续上涨的预期是普遍存在的，而这种非理性的预期会不断吸引房地产开发企业前来投资，并且由于房地产业给地方政府带来可观的收益，所以政府有意识的鼓励和培育房屋的销售市场却轻视租赁市场;买卖市场投机众多而促使房价的上升由此使房价和租金背离。房屋的买卖市场参与者众多，既有正常的购房需求的消费者，也有将购房作为投资途径的消费者更有企业、资本家等带着投机目的进行购房，他们期望在短时间内房价上涨而获得价格的增长部分，这一行为就极易导致房价的涨幅达波动。在租赁市场上，房屋的供求相对比较稳定，交易双方的目的单纯，即出租方通过出租房屋获取租金而另一方交纳租金获得房屋的使用权;中国特有的居住文化使国人的置业观更强，在大多数中国人看来，租房意味着收入水平低、生活条件差，特别是在婚恋上多倾向于男方必须有自己的独立房屋，所以这就促进了购房市场的繁荣。在上海房屋租赁市场上，承租者往往是初入社会的学生或是外来的务工人员，他们的积蓄不能支撑高昂的房租。经国际在线的数据统计，上海有68.7%的承租者工资水平低于5000元/月，所以从需求方的消费水平上来说，租金高速的涨幅出现的情况极小。

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