法律原则的适用——以开发商起诉购房合同无效案为例

■肖嘉琳/西北政法大学法律硕士教育学院

去年，西安市一房地产开发商向法院起诉请求确认其与购房人签订的房屋买卖合同因其售房时没有取得房屋预售许可证而无效的案件，一审宣判因为支持了开发商这一诉讼请求而在社会上引起了广泛关注。近日，该案二审也已经结束，原告诉请被改判驳回。两次截然不同的裁判结果，展现了法院不同的价值取向，本文谨就此案进行分析和研究，并进一步深究其背后的法律问题。

一、案情介绍与法律问题分析

西安的A公司开发建设了某庄园住宅小区项目。2016年4月，A公司未取得预售许可证便与购房人李某签订了《内部认购合同》，约定将案涉房屋以内部优惠价格出售给李某。合同同时约定了认购房源的具体单元号、门牌号、房屋面积、房屋价款、付款方式及付款时间以及一系列违约责任等款项。截至起诉前，该案涉楼盘仍未取得预售证。

根据相关报道，截至本案一审宣判时，该地段房产均价已翻三倍，房屋增值逾三百万余元。2018年初，A公司起诉至法院，请求确认合同无效，理由正是该房屋未取得预售许可证。

在确定本案合同的效力时，首先要确定其性质，即解决《认购合同》是预约还是本约的问题。本协议与约定的不同之处如下：其一，合同签订的时间不同，预约合同是在本约合同之前签订的合同，其民事责任属于缔约过失责任，本约合同承担的民事责任就是合同义务；其二，本约合同一般受实践性的约束，主要有交付作为履行的手段,而预约合同是诺成性合同，在合同成立的过程中着重强调当事人的意志；其三，签订预约合同的目的通常就是缔结本约合同。根据《最高法关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条和《商品房销售管理办法》第十六条相关规定。本案《内部认购合同》中有着当事人个人信息、标的房屋的基本情况、房屋价款、付款方式和时间等内容的约定，可见其已经具备商品房买卖合同的主要内容，并且李某已经向A公司缴纳全部的购房款，应当依法认定为商品房买卖合同之本约。

二、案涉合同效力之争

如上文所论述，案涉合同之性质已确定为商品房买卖合同的本约，而因合同成立时该房屋尚未建成，故具体而言为商品房预售合同。在确定合同性质的基础上，对合同的效力问题，现存的判例和学者的讨论可归结为两种观点。

第一种观点认为，应依据相关法律规则判决合同无效，即支持开发商诉讼请求。这一观点是根据最高人民法院《商品房买卖合同司法解释》第二条的条文规定，因本案截至起诉前该案涉房屋仍未取得预售许可证，故而认定案涉合同无效。至于购房人损失的利益，可以具体案情中购房人订立合同时的过错而具体分配开发商的赔偿责任。若开发商向购房人隐瞒其未取得预售证之事实，以此欺骗购房人致使其签订合同的，因购房人无过错，开发商应承担返还购房款项、持有期间相应的利息以及房屋增值价款等合理责任；若购房人既知开发商未取得预售证违法售房，仍然与之签订购房合同，应认定其在缔约的过程中亦有过错，与开发商依各自过错大小分别承担相应责任。类似的案件，类似案例如北京市密云区法院（2016）京0118民初3950号案，因开发商刻意隐瞒其未取得预售许可证致使购房人与之签订合同，在合同被确认无效后，法院支持了购房人请求返还购房款项及利息以及房屋增值价款的诉讼请求。

第二种观点的持有者认为，应依据诚实信用原则驳回开发商的诉讼请求。这一观点主要基于“任何人不得从其违法行为中获利”这一法律谚语的要求，开发商本身在未取得预售许可证的前提下违法销售房屋，如今又因房价上涨而妄图使用诉讼手段请求确认合同无效而以此获利，法院不应予以支持。这一内涵主要体现在我国《宪法》第五十一条确立的“禁止权力滥用原则”、《民法总则》第七条确立的“诚实信用原则”以及《民事诉讼法》、《合同法》中的各项原则之中。实践中，应对此类案件，也有不少法院采取了这一裁判思路。类似的案件如石家庄开发商起诉合同无效案，案情几乎如出一辙，以原告违背诚实信用原则，涉嫌滥用诉权恶意诉讼为由，依据相关规定判处驳回诉讼请求。

可以看出坚持《商品房买卖合同司法解释》确定的法律规则以支持开发商，则会作出看似违背了朴素的道德观的判决；而主张适用法律原则作为裁判依据，又影响了法律的确定性和可预测性。接下来将进一步分析两种选择的优劣。

三、本案更应判处驳回诉讼请求

首先，前种裁判思路使用的是由司法解释确立的确切的法律规则，对比后者使用了法律原则来裁判，在合法性上占据了显著的优势。因为法律原则要先于法律规则而适用时，必须符合以下三种条件：首先顺序条件，即应无法找到可以适用的法律规则时，才可以适用法律原则；然后是目的条件，即只有在个案正义无法依据规则实现时，才可以选择法律原则；最后是说理条件，提出适用法律原则的当事人必须承担说理的责任。本案中，对于顺序条件，司法解释已经确立了明确的法律规则，不应先适用法律原则；对于目的条件，本案中即便适用法律规则来确认合同无效，购房人仍有其他途径维护其权益，故而适用法律规则裁判并不当然造成个案的不正义的结果；说理条件因目的条件不符而自然不符合。

其次，诚然从法律的逻辑上来讲，判决确认合同无效并不当然的和终局的损害购房人的利益。但裁判并不单是为了维护法律本身的逻辑自洽而作出的，其拥有着更为重要的社会意义。正如培根所言：“不公平的审判有十多种刑事后果。”本案购房人一方未提出反诉的请求，其合法权益在本案中无法得到弥补，故而一审裁判严苛的适用法律规则而做出的裁判结果，对于不熟悉法理论的普通群众来讲，具有明显的不合理性：违法售房的开发商反而得到了“有利”于其的判决，全款购房后房子涨价就可以“反悔”不卖——这是对普罗大众的朴素道德观和公平正义感的一次冲击，也正因如此激发了开篇所述的一系列的社会讨论。

最后，从法的规范作用的角度来讲，前种适用法律规则的裁判方式，是侧重于指引作用方面的，强调法的可预测性和确定性；而后种裁判方式，更侧重于法的教育作用，通过对于违法者不正当诉求的严正驳回，体现出其动态的社会教育效果。故从这个意义上来讲，后种裁判思路远优于前一裁判。

四、结语

从法律所应有的社会作用和其本身的价值来讲，每一次判决的做出，不光要符合法律本身的逻辑，更要考虑到其社会影响和社会效果。本案所引发的讨论，不仅为人民群众上了一堂法治课，更是为广大法律人上了一堂深刻的思想教育课。