投资性房地产计量模式变更对企业财务的影响

向颖华　初国清

[提要] 本文以茂业商业为例，对其投资性房地产计量模式转变对财务影响状况进行研究。通过对比茂业商业投资性房地产2013～2018年以公允价值计量模式和成本计量模式的结果，研究不同计量模式对企业财务状况的影响。并且从资产负债表、利润表、财务指标等方面进行分析。提出投资性房地产公允价值计量模式改进建议，包括政府监管部门要完善相关的准则和制度、投资者要掌握公允价值的性质及对企业价值的影响，企业管理者要对披露的信息负责等。

关键词：投资性房地产;公允价值计量模式;茂业商业

中图分类号：F23 文献标识码：A

收录日期：2019年7月23日

引言

目前，在我国现行的会计准则中有两种投资性房地产的后续计量模式：一个是成本模式計量，另一个是公允价值模式计量。近年来，我国房地产的市场价格基本上是要高于历史成本的，采用不同的计量模式显然对公司相关的财务指标会产生影响。因此，有一些企业会通过更改投资性房地产计量模式的方法来进行盈余管理粉饰业绩，这对于企业本身以及投资者都会产生一定的影响。

一、投资性房地产及后续计量模式概述

（一）投资性房地产概述。投资性房地产采用成本模式进行后续计量的会计处理类似于固定资产和无形资产，按月计提折旧和摊销，我国大部分的上市公司采用的都是成本模式。成本模式的实用性强，充分考虑了资产的各种消耗，但各种贬值增值难以进行准确的计算，导致数据的真实性不够。在公允价值模式下，不计提折旧和摊销，根据公允价值调整投资性房地产的账面价值，公允价值变动计入当期损益，考虑了资产在未来的收益。

（二）现行准则下投资性房地产后续计量模式转换的会计处理

1、变更时的处理。投资性房地产后续计量模式的转变应该作为会计政策变更处理，在计量模式变更之时，公允价值和账面价值之间会有一定的差额，将差额调整期初留存收益。企业对投资性房地产的计量模式做出变更，符合会计准则中有关投资性房地产的规定的，应该根据变更日投资性房地产的公允价值编制会计分录：

借：投资性房地产-成本（转换日的公允价值）

资性房地产累计折旧（或摊销）

投资性房地产资产减值准备

贷：投资性房地产（转换日原账面余额）

盈余公积（也可能在借方）

利润分配-未分配利润（也可能在借方）

2、变更后投资性房地产以公允价值模式计量的会计处理。在公允价值模式下计量的投资性房地产不计提折旧摊销以及资产减值准备，根据资产负债表日投资性房地产的公允价值对账面价值进行调整，公允价值和账面价值之间会产生差额，进入当期损益，会计分录如下：

（1）投资性房地产价格上涨

借：投资性房地产-公允价值变动

贷：公允价值变动损益

（2）投资性房地产价格下跌

借：公允价值变动损益

贷：投资性房地产-公允价值变动

二、茂业商业投资性房地产后续计量模式转变财务影响分析

茂业商业股份有限公司成立于1993年底，公司业务以商业零售为主，近年来，电商的不断壮大和发展对实体零售业形成了巨大的冲击，同样对于茂业商业也产生了巨大的影响，茂业商业自2015年开启外延式发展战略，先后进行4次并购重组，企业的各项财务指标在整合的过程中变差，茂业商业决定在2015年变更投资性房地产的后续计量模式，由成本模式变更为公允价值计量模式，改善相关的财务指标。

（一）对资产负债表的影响。投资性房地产属于非流动资产，企业总资产会随着其账面价值的改变而改变。近10多年以来，我国房地产持续增值，一般情况下，投资性房地产在公允价值模式下的账面价值要远大于成本模式下的账面价值，因此，计量模式变更以后，企业账面的资产规模会大幅度的增加。另外，在变更计量模式的同时，投资性房地产在两种模式下的账面价值会产生一定的差额，影响企业的未分配利润等科目。2015年，茂业商业变更投资性房地产后续计量模式为公允价值模式之后，投资性房地产的账面价值有很大程度的增加，在总资产中的占比也有所提高，如表1所示。根据表1中的数据可以得出，2013年-2015年，茂业商业的投资性房地产账面价值一直在上升。2015年，投资性房地产在成本模式计量模式下账面价值为27，097.76万元，变更为公允价值计量模式之后，账面价值达到了143，177.44万元，是成本模式计量的5.28倍，在总资产中的占比了提高到了22.47%，2016年，房地产不景气，公允价值有所降低，在总资产中的比重也有所下降。2017年，房地产市场回暖，公允价值上升，到2018年，投资性房地产在总资产中的占比达到了31.65%。（表1）

根据表2中的各项数据可以得出，2015年，茂业商业变更投资性房地产后续计量模式，两种模式计量模式下账面价值产生的差额增加企业的其他综合收益87，566.98万元。并且从2016年开始，企业的其他综合收益一直处于上升的状态，虽然未分配利润在2016年有所下降，但是对比于2015年成本模式下的未分配利润，也是有一定的上涨。因此总体来看公允价值模式对茂业商业投资性房地产的递延所得税负债增多了，但未分配的利润和其他综合收益也有大幅度的增长，综合来说对企业的发展比起成本计量模式更好。（表2）

（二）对利润表的影响。从我国目前的房地产发展形式来看，总体还是呈现上升趋势，公允价值高于账面余额，公允价值变动损益提高，企业的利润随之上升，增强企业的盈利能力。根据表3中的数据可以得出，在公允价值计量模式下，不计提折旧摊销等和成本相关的项目。因此，如果房价不断提高，成本计量模式中折旧摊销的减少，企业的利润会大幅度的提高。2016年四川省房地产整体下降，茂业商业的投资性房地产在2016年出现一定的公允价值变动损失，并没有达到增加企业利润的效果。这说明在公允价值计量模式下，投资性房地产会造成利润的明显波动。2016年，投资性房地产的账面价值是减少的，但是公允价值变动损益在营业利润中的占比有所提高，从2017年开始，投资性房地产公允价值变动损益为正，账面价值增加，到2018年，公允价值变动损益在营业利润中的占比提高到了6.56%。由此可见，企业采用公允价值模式计量投资性房地产，可以起到增加企业利润的效果。企业的投资性房地产以及公允价值模式产生的波动是无法预测的，主要原因在于企业投资性房地产在地区或者构成上是有所不同的。（表3）

（三）对财务指标的影响。上市公司的财务指标主要包括三方面，分别为偿债能力、盈利能力和营运能力，本文结合茂业商业的基本情况，主要计算并分析了企业的资产负债率、净资产收益率、销售净利率以及总资产周转率。根据表4中的各项数值可以得出，在茂业商业变更投资性房地产计量模式的当年（2015年），企业的各项财务指标都有很明显的改善，但是在后续几年，财务指标的改善幅度比较小。2015年变更时，资产负债率有明显的下降，2016～2018年，资产负债率出现了波动，由此可见，采用公允价值模式计量投资性房地产不一定会持续的降低企业的资产负债率，房地产的公允价值也会出现下降的情况。在公允价值计量模式下，企业的账面利润会增加，净资产的收益率上升，另外，不再计提折旧摊销，减少企业的费用，从侧面上对企业的盈利水平有所改善，增加销售净利率。从资产周转率来看，2015年變更的时候，公允价值模式下是成本模式下的两倍，2016年，总资产周转率降低，2017年开始企业的总资产周转率开始上升。这些数据的提升或者下降仅仅是财务会计的计量方式上的提升或者下降，其本身的经营方式没有发生改变的话，本身的盈利是没有实质性的变化的，因此从数据上来说，只是将企业本身的数据扩大化了，在市场中，企业可以得到更多的关注。（表4）

我国目前的房地产行业发展还是一直呈现上升趋势，我国政府为了稳定房价，出台了很多的措施，但房地产行业未来的发展前景仍旧不容乐观。如果以后房地产行业出现危机，那公允价值变动损益也会对企业的利润产生不利的影响，会让企业的利益相关者对企业本身的盈利能力产生质疑，对企业的形象会有一些不利的影响，对企业的长期发展是不利的。

三、基于茂业商业案例提出几点建议

根据前文对茂业商业各项财务数据的分析，茂业商业采用不同模式计量投资性房地产，数据出现了比较明显的波动，这也说明计量模式的改变对企业的资产计算有着很大的影响，能够客观的反映出企业的市场价值，同时还能优化财务报表的数据。财务报表中的各项数据越好，会提升企业在资本市场中的优势。但这种通过计量模式的改变，只是仅仅的把账面的数据进行改变了，对公司的经营状况并没有实质化的改变。因此，这些数据很有可能会对投资者的判断产生一定的影响，为了科学合理的发挥公允价值计量模式的优势，提出以下参考意见：

（一）对政府监管部门的建议。通过对茂业商业在投资性房地产计量模式上的变更可以看出，在上市公司中仍然存在通过盈余管理来粉饰业绩的现象。这种现象的出现和我国政府部门监管不力有很大的关系，因此，政府监管部门要定制专门的法律法规来规范公司的会计披露，要求企业披露的信息必须充分，防止一些公司把公允价值作为盈余管理的手段粉饰业绩，把会计政策变更作为盈利手段的行为。从目前我国的情况来看，政府监管部门主要对违规企业采取罚款的警告，但在力度上仍然不够，得不到企业的重视，这就需要监管部门要加大力度，坚决打击这些危害市场环境的企业，否则监管部门就没有存在的意义，不能发挥真正的监管作用。同时完善准则制度，将准则中的一些要求模糊的概念加以肯定，防止企业利用这些模糊的定义操作利润。会计准则的模糊性能够给企业的会计人员带来一定的操作利润的接口和机会。保证企业正确的计量和披露，就要完善准则制度。

（二）对投资者的建议。投资者在进行投资决策时，主要是根据企业提供的财务报表来了解企业的财务情况，信息来源也主要是财务报表中提供的信息，这就要求企业提供的所有财务报表信息是准确可靠的。但是依然会有企业会利用会计政策变更进行盈余管理，达到粉饰业绩的目的。比如，在本文分析的案例中，2015年茂业商业变更了投资性房地产的后续计量模式为公允价值计量模式，变更之后，投资性房地产的账面价值的差额增加其他综合收益87，566.98万元，如果没有进行深入的调查和分析，就很容易忽略因为会计政策变更带来的收益，导致投资者做出错误的判断，投资很容易失败。因此，投资者应充分了解，在投资决策的时候分析政策的变更对企业财务信息的影响，特别是部分变动损益不能给企业带来净现金流。在对财务报表的分析中，要综合考虑实际的情况，做出正确的投资行为。投资者要透过报表的本质分析企业的偿债能力。

在分析财务报表时，投资者要重视应用公允价值对财务报表数据的影响，采用公允价值模式对财务报表信息的相关性有所提高，在某个时间点反映了企业资产及负债的价值，但另一方面，投资者还应看到外部金融环境、行业政策和其他因素的变化，公允价值出现的波动会影响财务报表信息的可靠性。投资者要掌握公允价值的性质以及对企业价值产生的影响。

（三）对企业管理者的建议。在会计信息的质量要求中，有可比性的要求，因此，企业对投资性房地产的计量模式确定之后就不可以随意的变更。只有在房地产市场比较成熟的情况下，才可以将投资性房地产的计量模式变更为公允价值模式，如果以前就是按照公允价值模式进行计量，则不能变更。

通过分析茂业商业的财务数据，可以发现，企业在对投资性房地产的计量模式做出变更时，会改变企业的财务情况，因此，企业要立足于本身的情况，对投资性房地产的计量模式科学合理的选择。市场环境会严重的影响到公允价值获取的真实性，需要对投资性房地产的市场环境进行完善，但是从目前我国的情况来看，市场环境还不够成熟，缺乏公允性和客观性，还需要不断的进行完善。为了使企业披露的会计信息能够在经济市场中发挥一定的引导作用，企业管理者必须在披露信息的过程中，要对财务信息的重要性有正确的认识，不应该以粉饰报表为主要目的，应客观、恰当的将所有信息都披露出来。由于会计准则的限制，不能做到在每个业务环节上都完全体现在财务报表上，所以企业一定会存在很多可以弹性处理的情况。很多的管理者会做美化报表对公司有利的处理方法，让披露信息缺乏相关性，导致报表的真实性受到损害，因此，企业的管理者要对披露的信息负责。

四、总结

随着经济不断的发展，全球化的形式已经非常明显，房地产行业由于行业本身的特殊性，我国引入公允价值计量。从数据能够看出公允价值下，房地产的各项利润以及负债能力都有明显的增幅。目前，我国市场环境还不够成熟，还不能广泛的应用公允价值。需要加强我国的投资性房地产市场的建设和规范，让计量模式的规范性能够保证，需要企业内部以及相关部门进行监督，提高信息披露的透明化，提供更有权威性的会计信息。

主要参考文献：

[1]何佰钰.公允价值模式下投资性房地产对利润的影响——以蓝光发展为例[J].现代经济信息，2018（24）.

[2]黄金曦，杜璠.投资性房地产计量模式变更对企业财务的影响探析——以茂业商业为例[J].商业会计，2018（12）.

[3]孙雪平.公允价值计量项目、盈余管理对审计意见的影响研究[D].华侨大学，2018.