房地产开发经营的工程管理的几点见解

陈文刚

（甘肃省城乡发展投资集团有限公司，甘肃 兰州 730000）

0 引言

房地产开发经营的工程管理对于项目有着非常重要的意义，对于项目的开发商而言，将房地产开发经营的工程管理的四个部分进行良好的管理和决策是决定房地产项目开发取得成功的关键。房地产开发企业对全过程的组织、领导和创新非常重要。

1 规划管理

顾名思义，规划管理就是对设计的过程进行管理，房地产的开发商需要将楼盘的规划设计项目交给相关的设计单位，所以对于设计的成本，以及设计的进度就必须进行管理和控制。房地产开发商在对设计的过程进行管理时，可以采用建立管理系统的方法来进行管理。在应用专业的软件进行规划管理和规划设计时，需要两套不同的软件分别面向管理和设计两个方面。虽然如此，规划和管理仍然有非常紧密的联系，建立规划管理系统的目的就是为了提高规划管理的审查和管理水平。在设计规划管理系统时也是围绕着让设计的成果更好地满足项目的目的来进行，规划管理系统利用计算机的审查工具来提高规划管理的水平。规划管理设计工作的工作流程如图1所示。

图1 设计管理工作流程

2 开发管理

开发管理对于房地产开发企业来说，是工程项目顺利完成的保障，就是房地产开发企业对人事、财务、工程、销售以及后勤部门进行管理，是房地产开发企业能够实现规划管理、施工管理和物业管理所采用的管理模式。工程管理部门的主要责任就是代表开发商对工程进行管理，主要包括项目相关的物料的采购，施工过程中质量的管控，某些合同的管理，工程中设计的变更处理等。企业的资金由财务部门来进行管理，还要负责企业的经营状况报表的制作，来反映企业的经营成果，报表主要包括三个部分，分别是项目的融资计划、施工单位工程款的发放以及企业自身的费用。楼房在建好后，最重要的目的就是将楼房卖出去，销售部门就是负责楼房的销售，销售部门的主要工作就是选择促销方式以及制定房子的售价和销售渠道。企业的人事部门也是非常重要的一个部门，负责项目工作人员的工作分配以及管理项目工作人员的资料和对工作的绩效进行考核并建立相关的激励策略。后勤部门主要负责项目的生活保障，这对于项目的顺利完成也非常重要。

开发管理就是对企业的人力、物力和财力进行整合，保证项目的科学、规范运作，最终实现为消费者提供满意的房屋。

3 施工管理

施工管理可以从其表面意思来理解，就是对项目施工的过程进行管理。实际情况中施工管理主要由工程管理部门来负责，在确定工程的管理模式和承包模式时，需要公司的高层管理人员结合项目的实际情况来进行选择。常见的承包模式主要有几种：平行承发包模式（分别发包）、施工总承包模式（GC）、施工总承包管理模式（MC）、（设计加施工）承包模式、项目总承包模式、CM（Construction Management）承发包模式等。

对于房地产开发商来说，可供选择的施工管理模式有很多种，但是不论选择什么样的施工管理模式，最终的目的都一样，都是为了让工程项目的完成在一定的成本下达到最好的效果。开发商为了实现这个目的，就必须要在施工质量的控制和进度的管理以及成本控制上下足功夫，通过施工资质验证、招投标、现场施工检查（包括材料质量、施工技术及程序、精确与安全等）、监理单位的督察、工程款的有序发放这些措施，就能够对项目施工的质量和进度以及成本实现控制。

4 物业管理

在项目施工完成后，物业管理是项目正常运行的保证，物业管理能够为房屋的用户提供安全、卫生等基本服务，高质量的物业往往能够实现项目的保值，甚至是增值。国外对于物业管理的概念形成较早，一般都由专门的公司来承担物业管理，而我国的物业管理概念形成较晚，直到九十年代才引进物业管理的概念。到目前，我国拥有数量众多的物业管理公司，管理的质量也有很大提高。我国的大多数物业都由房地产开法商直接经营（如图2所示）。物业管理近些年来也受到了非常多的关注，主要是因为一些投诉和冲突。这对于物业管理企业来说，既是困难，也是树立品牌形象的关键。在房地产行业的竞争中，高质量的物业管理成为了物业管理行业必须要做好的。物业管理企业要以高素质的人才构建企业的内部核心，对流程和制度进行规范管理，对于物业管理的费用需要公开透明，给业主提供个性化的生活空间。房地产的开发经营中，物业管理是非常重要的一部分，是企业在竞争中为了取得胜利必须重视的部分，服务的质量也和使用的产品质量一样，有非常重要的意义。

图2 物业管理的基本内容

5 工程管理的协调

如上文所述，房地产开发经营的工程管理主要包括规划管理、开发管理、施工管理和物业管理四个部分。因此，一个工程项目管理成功完成就必须要将这四个部分都做得足够出色。所以，将这四个管理内容之间的关系进行协调有很重要的意义。

5.1 规划管理与施工管理

在房地产开发中，建筑的施工与设计相分离有利于提高各自的专业化水平；但是设计与施工不能够很好地结合会导致一些问题的出现。比方说，设计者如果对于施工的工艺不够了解，在施工时就有可能出现设计方案不能够实施的问题，这对项目的进度和成本都会造成影响；在施工时，施工单位对于建筑设计不够了解的话，很有可能实际的施工和设计出现偏差。为了解决这类问题的出现，可施工性分析就很有必要，就是将施工的经验应用到项目的策划、设计、采购和现场操作中。建筑师或者工程师应该按照开发商的要求对工程进行设计，并且还要保证设计方案中对人力、材料和施工的设备进行充分的考虑，保证设计的成本控制；施工管理人员首先要对设计方案进行详细了解，根据自己的经验选择合适的材料和施工的方法，要积极地对建筑师提出建议，对设计方案有所影响，避免出现资源浪费等情况。

5.2 施工管理与物业管理

物业建设和施工管理的衔接，一直是一个让房地产开发商头疼的问题。施工单位在施工中的遗留问题会给物业管理单位造成很大的麻烦，比方说施工中规划设计不足造成的停车位不足以及建筑的质量问题，物业管理本身很难对这些问题形成有效的解决方案，这会造成房屋的住户和物业管理之间的纠纷。还有一些问题也会造成纠纷，比方说开发商为了更好地销售楼房，给消费者做出不切实际的承诺，挪用用户的维修基金等问题。这些问题有一个共性，就是房地产开发企业在项目的建设过程中遗留的问题，都需要物业来解决，物业管理公司在解决这些问题时，由于自身的能力所限制，比较乏力。为了提高物业管理的服务质量，可以从以下几点来考虑：

1）对工程项目的质量要严格的把关，从对建筑的设计规划开始就进行严格的检验，要确保基础设施的完备。

2）房地产开发管理企业应当重视物业管理，不能够在房屋建设完成后就不管不问。对于住户的实际居住感受，房子的质量是基础，但主要受物业管理质量的影响。

3）项目的开发过程中物业管理人员也应当参与，尤其是在设计规划的过程中，物业管理人员应当发挥作用，减少后期使用中的维修成本。

4）房地产开发企业应当对提高物业的管理水平给予高度的重视，着力于提高物业管理的科学性和规范性，将用户满意作为目的；此外，公司应该分开经营、独立核算，或者通过招标专业化物业管理公司的方法来提高物业管理质量。

6 结语

所有企业的发展都是为了保持自己的持续竞争力，房地产开发企业也是这样。这就需要房地产开发企业不断吸收人才，不断地对施工的技术进行创新，提高管理模式的科学性，在工程管理中，将提高用户的满意程度作为核心理念，在规划设计、开发运营、施工建设和物业管理者四个部分实现对成本的控制、进度的控制和质量的保证，不断改善开发经营，给客户提供满意的产品和服务。