西北民族地区房地产发展影响因素分析

陈斐

摘 要：房地产行业市场化的进程不断加快，对地方经济贡献值不断加大，成为经济发展中必不可少的重要产业。然而在城市发展和经济转型、房地产行业会出现衰退的现象：住房空置率上升、房价高于收入比、市场上的供过于求、可持续发展动力不足。

关键词：周期性 房地产 对策及建议

一、前言

本文以西北城市中的西宁市为研究样本，将对房地产周期的波动进行分析，首先存在周期波动，并且房地产波动受宏观经济、金融政策，其次房地产投机造成了通货膨胀和房地产泡沫。由于房地产具有区域性，对西北地区资源型的城市研究较少，所以从西北城市出发。

二、西宁市经济发展现状

从西宁市的生产总值GDP可以划分为以下几个阶段第一发展阶段2000—2003年，全市的gdp由101亿元增加到174亿元，。第二阶段发展2005年-2010年人民生产总值由237.57亿元增值到2010年的680亿元。在2000-2010出现了三次波峰（2005、2008、2010），两次波底（2006、2009）。总体上是稳步上升趋势。第三阶段衰退阶段（2011-2017）全市的GDP由770.07亿元增长到1284.91亿元。虽然有两个阶段的GDP增长速率在增加，但是增长率的总体趋势是下滑的，尤其是在2016年开始增长速率降到10%以下，房地产出现衰退期。

三、西宁市房地产市场发展分析

通常是随着西宁市宏观经济波动和资源的开采利用波动，西宁市的房地产会跟随两者的波动而产生波动。从2000年到2017，西宁市的房地产出现了成长、繁荣、衰退。

（一）房地产投资状况

从房地产的投资占固定资产的投资总体来看（如图3.1所示）投资占比在（2003、2008、2015、2017）所占数额下降，灾005和2001年比重上升说明2000年到2013年 、2017年投资者对于西宁市的房地产市场发展的信心还是比较乐观的，但是从2013年以后，房地产的投资规模和房地产投资占固定资产投资比例都开始下滑，说明投资者对于西宁市的房地产市场发展信心不足，从而减少投资规模。

（二）房地产价格水平

从房地产价格来看，201年6642元相比2000年1400元，增长了4倍左右。房地产价格增长率出现了以下几个阶段：第一阶段（2000-2004年），这个阶段价格处于相对平稳时期，平均变化幅度仅为5.25%，所以这个阶段西宁市的房地产价格相对平稳;第二个阶段（2005-2006年），这个阶段急速变化时期，变化平均幅度为74%;第三阶段段（2007-2011年），这个阶段房地产价格快速增加阶段，增长率虽然2010年出现小幅下滑，但是年平均增长率为14.09%，所以这个阶段是快速增加阶段;第四阶段（ 2012-2017年），整体下滑阶段，这个阶段房地产价格虽然整体看似稳定，但是结合西北城市人均可支配收入3年的人均可支配收入超过20000元等方面来比较，是出于低位的，所以这个阶段是下滑阶段。

（三）数据指标选取

西北城市生命周期与房地产发展关联性的实证分析及结论.本文研究所选取的数据来源于《青海省统计年鉴》、《西宁市统计年鉴》和《西宁市统计公报》。选取西宁市的2000年一2017年的年度数据作为样本进行实证分析，部分数据是在原始数据基础之上整理计算所得.

本文按照房地产周期波动间接影响因素的分析，选了各个指标，进行主成分

分析，首先是影响房地产供给的投资开发数据，其次是影响需求的 GDP、城镇

居民收入同时用商品房销售面积以及销售额来表示房地产市场。

四、对策建议

房地产市场发展的不稳定和周期波动性大的这些特征，主要是由于房地产投资规模的不合理而直接或者间接引起的。在西北城市中这些不合理的投资来源主要分为房地产开发商的不合理投资和外部资金的不合理投资。这些外部资金主要來源于国家金融机构、民间资本以及企业资本。

西北城市的居民收入通常是贫富差距大和两极分化严重，这造成了拥有住房的居民其对于住房的投机需求较大，而对于收入较小的居民，对于住房的刚性需求较大。为了解决投机和满足低收入群体的住房需求，并且防止由于财富效应的扩大，政府应该牵头和房地产企业等建立多主体供给，多渠道保障、租购并举的住房制度。

产业结构单一是西北城市的典型特征之一，大多数工业城市经济发展依靠煤炭、石油、天然气和金属矿物的开发利用，而这些都是有储存量限度的，因此工业型城市必须优化产业结构。

参考文献：

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