我国银行信贷对房地产价格波动的影响

王瀚涛

摘 要：近些年来由于市场的住房改革计划导致房地产事业得以迅猛发展，然而受市场经济的影响，房屋价格也在不断地上下波动，由经济发展布局带来的房屋分配不够和房屋空缺等问题涌现市场，银行信贷的出现有效地缓解了由于经济不均衡所带来的房屋分配两极化，但同银行信贷也促使了房地产泡沫的产生。

关键词：银行信贷；房地产；价格波动

房地产行业是近些年来发展迅猛的市场经济，很多投资商看准它的发展前景，纷纷投资，因此也导致了房地产行业的投资过热，使房屋价格飞速上涨，出现房屋分配不均衡的两极化情况，这使我国的房地产行业出现了类似于美国的经济危机，日本的地产泡沫等危机。银行信贷的出现缓解了这种房地产泡沫，但后期研究发现，我国银行信贷已经不再是缓解房地产危机的手段，而是变成了影响房地产价格波动的因素，下面本文将就着银行信贷对房地产价格的影响浅要讨论。[1]

1研究背景

1.1政府对房地产市场的研究历程

在过去的十年里，我国平均每两三年就会对房地产的现状进行有效的调控，每次调控时所要解决的问题也都各有不同，我国从2003年起房地产行业的发展水平整体大幅度提高，引来许多投资商纷纷下注，所呈现给消费者的直接结果就是房价的飞速上涨，随之将土地的价格也带动起来，城市人民买房困难，农村進城打工的农民租房困难等社会现象促使政府第一次干预市场经济。颁布了《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》的条令，银行部门将根据绝大多数消费者的经济水平调整房屋价格，此项政府发布下来的最初一段时间房屋价格并没有马上有很大的调动，由于房屋价格已经适应了市场经济的增长模式，短时间内很难有很大的改动，但由于政府部门的影响，在接下来的几年里，房屋的价格有了有效的降低，开放商的房地产投入力度也减少了很多。但是各个一线大城市的经济发展水平日益增长，房屋价格并没有降低太多，住房问题仍然是当代年轻人所要面对的现实问题。年轻人面对房屋压力积极性降低，为了防止年轻人工作怠慢，市场出现泡沫经济，政府再一次出面调控房屋价格，使之稳定。到了2006年相继出现“国六条”和“十五条”等相关政策。这次的调整是房地产行业的发展暂时在一定的消费者经济承受能力内。[2]

随之2008年的美国经济危机直接的影响到了我国的经济发展现状，中国的经济受到了严重创伤，股市大跌。许多落空的资金最后又转移到了房地产上，为了维持市场经济，房价理所当然的增长，在2009年，由国务院发布《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》，这次的条令四有史以来最正规，最严肃的处理法则，使房价的市场经济得到了有效的调整。[3]

1.2商业银行信贷历程

商业银行会根据不同的消费者来选择性的进行借贷服务，一类是由于个人经济能力有限，需要用本身的不动资产作为抵押来进行借贷，缓解暂时的住房困难，另一方面由于房地产市场的资金流通短缺，银行在面对企业也有着节哀服务。

首先是个人向银行贷款，通常银行要求借款人以个人的不动资产作为抵押。个人的住房贷款分为商业贷款和公积金贷款两大类。商业贷款的金额力度一般比住房公积金贷款要多，这是因为商业银行的贷款金是由金融机构发布的，金融机构的规模也远比公积金大，根据统计资料显示，近些年来我国的银行贷款消费日益增长。这种银行资金的变相赞助有效的促进了市场的发展，打破了住房分配两极化的现象，但是在房屋贷款刚刚兴起的阶段，贷款的额度日益增长，呈大幅度的上涨模式，可是随之到了后来，由于贷款的人数越来越多，市场房屋有限，导致了贷款的增长率开始下降。然而整体的趋势还是上涨的状态，2004年，受中央影响，对信贷和土地都进行了改革，在这之后的两年房价又开始出现了下降，银行供给的贷款额度也减小。直到2009年，在新一代贷款政策的刺激下，人们的买房需求再一次高涨，房价随着又一次的上涨。[4]

其次是企业的贷款，银行会根据开放商的有效文件来适当地拨予基金，开发商在此需要具备的条件是必须持有房地产开发证明，注册运营权的正规企业。从向银行贷款的人群分布基数上来看，企业的贷款需求量是远小于个人房屋贷款的。

2银行信贷对房地产价格波动的影响

2.1信贷对房地产市场的影响

我国的房地产经营模式始终是政策市场的经营模式，房地产的发展趋向在很大的程度上是要依赖于政府的各种政策，同时还小范围的受房屋商品价格，银行的贷款政策等因素影响。现在我国的房地产企业开始做了跨步，跳出传统固化的经营模式。分析影响房屋价格的集中因素，除掉一些不可控制的，如政府等相关部门的条令，在其余的几种影响因素里分析，得出信贷对房屋价格的影响最高。从2009年开始，我国的房屋价格大体上一直是增长模式，其中《关于加强商业化房地产信贷管理的通知》的颁布，明确的要求了商业银行要按照条款里的制度进行贷款流程，借款人必须满足条令里的借款要求。在2008年的经济危机的影响下，房地产事业再一次的受到影响而波动。为避免房屋贬值，中央作出调整，整顿利息，买房福利等，许多人抓住这次机会，购房激情膨胀，在很短的时间房价飞速的疯涨，其中国家的政策在银行信贷的调整这方面对此次房地产的价格起决定性作用。随着2010年的“两会”开展，部分发展性较好的城市存在房价过高的现状，国务院颁布《关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》，这项被称为“新国十条”在一定程度上限制了房屋的疯涨。[5]

2.2信贷对房价影响的实证

首先在全国商品房和住宅的平均售价的关系上，从1991年到2004年他们的售价一直在呈上涨的趋势，并且两者的变化趋势基本保持一致。通过计算表明，两者集接近程度完全可以近似替代。从增长率上分析，在1997年之前，两者的偏离程度比较大，在这之后才趋于接近。这种变化趋势刚好和房地产的发展历程是相接近的。根据统计资料显示，住宅的价格要比整个房地产业的价格变化的快。

在房地产和银行信贷的关系上，房地产的价格和房地产的投资总额两者的接近程度很大，呈正相关的分布，根据房地产价格和房地产投资金制定的一元线性回归方程我们不难可以看出，银行信贷对房地产有着很大的影响。银行对房地产的投入金额增大的同时也会相应带动房价的增长。这种影响在90年到97年可以更明显的看出，这个时间段房价受银行信贷的影响刚好构成一个完整的周期。目前我国的房地产价格变化已经不再紧紧追随经济变化，已经能更适应消费者的承受能力，变得更加理性化。并且房地产的投资已经不再大众化。房屋价格的波动受房地产的资金总额，也就是银行信贷的影响存在着影响与被影响的关系，两者相互依存。我国的房地产资金总额的主要来源是银行信贷，银行信贷在很大的程度上影响着房地产的建房速度和开发商的运营规模。因此，也就是说，房屋的价格最后和房地产在银行的借贷成比。两者有明显的正相关的关系。但同时，银行借款给开放商，房屋开发力度大造成房价飞涨也让消费者找银行贷款的额度变大，从某种程度上分析，这种模式促进了银行的盈利。

参考文献：

[1] 武康平，皮舜，鲁桂华中国房地产市场与金融市场共生性的-般均衡分析[J]数量经济技术经济研究，2004（10）.

[2] 李健飞，史晨呈.我国银行信货对房地产价格波动的影响J]上海财经大学学报，2005（7）.

[3] 张晓晶，孙涛跨境资金流动的实证分析一以“ 香港路径”为例[J]金融研究，2006（8）.

[4] 陈于房地产价格影响因素及房地产发展建议[D]北京大学，2007.

[5] 陆磊，李世宏微观决策与经济体制：房地产泡沫下的居民-金融部门破产[J].金融研究，2004（9）.

（作者单位：上海大隅实业发展有限公司）